觀點直擊 | 越秀服務林峰：不會為了收並購而收並購（實錄）

觀點網 “今年上半年行業的規模增速有所放緩，競争進一步的加劇，物管公司回歸服務的初心，並加大探索企業發展的第二曲線，謀求多元發展。”越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰總結道。

的确如此，相較于2022年在管面積實現33%的增長，越秀服務2023年上半年僅是達到13.7%。

8月22日，越秀服務披露了2023年中期報告並召開業績會。

觀點新媒體查閱獲悉，截至2023年6月30日，越秀服務擁有合約項目416個，總合約面積7750萬平方米，較2022年底的7060萬平方米增長9.8%；總在管面積5880萬平方米，較2022年底增長13.7%。

越秀服務期内營業收入為15.12億元，同比增長38.7%；公司擁有人應占盈利為2.45億元，同比增長17.5%。在物管行業普遍業績承壓的背景下，越秀服務仍是交出一份雙增的成績單。

毛利率承壓

越秀服務收入主要來自非商業物業管理及增值服務及商業物業管理及運營服務。

分業務來看，來自非商業物業管理及增值服務所得收入為12.11億元，同比增長49.4%；來自商業物業管理及運營服務所得收入為3.01億元，同比增長7.7%。非商運管業務增長迅猛，商業運管保持穩定增長。

非商運管業務貢獻了大部分的營收，占總收入比例呈現持續上升的态勢。該業務闆塊占總收入的80.1%，較2022同期提升了5.7個百分點，且較2022年底的78.1%提升2個百分點。

該闆塊的增長主要是因為非商業項目在管面積增加至5420萬平方米，非業主增值服務的收入較上年同期增長105.1%至3.52億元，以及小區增值服務收入增長64.2%至4.01億元。

毛利率方面，越秀服務自上市以來已三連跌。資本營運總監萬思蘊表示，毛利率同比下跌至28.1%，仍然高于市場平均水平，預期未來可以維持于該水平。

從2021年的35%，整體毛利率已下降至2022年的27.3%，雖然2023上半年較有所回升，但是否已觸底回彈則不可知。

對于非商業物業管理及增值服務的毛利率下降，管理層表示，主要由于集團積極拓展業務規模和發展增值服務，而增值服務業務處于成長期，導致此分部的整體毛利率降低。

其中，物業管理服務的毛利率最低，從2021年的22.2%大幅降至2022年的16.4%，再降至2023年中的16%；非業主增值服務和社區增值服務雖是非商業闆塊中保持着較高毛利率的業務，仍分别下滑至32.5%與35.5%。

而商業運營及管理服務收入2.51億元，毛利率29.5%持平上年同期；市場定位咨詢及租戶招攬服務收入同比減少32.33%至5.02億元，毛利率略微下滑至41.5%。

據參會投資者轉述稱，商業運營及管理是非常重要的闆塊，毛利率也比較高，主要是跟随地産交付的情況，而且會有階段性。

探索收並購

對于上市三年1億平方米在管面積的目標，越秀服務還有一年時間完成。

截至2023年6月30日，越秀服務總合約面積7750萬平方米，較2022年底增長9.8%；總在管面積5880萬平方米，較2022年底增長13.7%。

其中，住宅、TOD、商業及産業園、城市服務及公建四個業态分别占在管面積的64.4%、11.2%、14.5%和9.9%。

區域布局方面，越秀服務69.3%的在管面積分布于大灣區及華東地區，而近九成在管面積位于經濟發達的一線、新一線城市及二線城市。

林峰表示，集團在管面積主要為一線及二線城市，服務的業主擁有一定的消費能力，所以可以提供增值服務，未來相信有努力的空間及可以開拓新的賽道。

2023年上半年，越秀服務外拓新增合約面積391萬平方米，而越秀集團、越秀地産新增合約面積分别占總新增合約面積的37%和16%，外拓面積再超過交付面積。

行政總裁張建國表示，集團更傾向于通過自身的拓展來增加管理規模，第三方在管面積穩步增長，目前占比達47%，相信未來占比會越來越多。

林峰補充道，全年外拓市場目標1000萬平方米，第三方拓展的面積會超過母公司交付的面積。

他續指，當時計劃一億平方米目標里，收並購的是3000萬平方米，現在收並購由于市場因素，已發生很大的變化。

談及收並購，林峰表示，行業目前管理的分散度高，未來行業整合和收並購的機會還是存在。相信管理品質比較好、有一定在管規模的物服企業可以進行集聚。

他指，上市募集資金里10億元是用于收並購的，但不會為了收並購而收並購。實際上，接觸的標的也不少，有一些標的是因為與管理區域的重疊度不高等問題放棄。

而在7月越秀服務宣布的人事變動中，陳冬鵬将不再擔任越秀服務财務總監，並将調任為並購負責人。這不免猜測是否要加快開啟收並購？

林峰解釋稱，他在會計金融方面有多年經驗，且在集團上市時有深度參與，所以在收並購這方面經驗很豐富。集團高度重視收並購方面，也在人力資源上進行加強配置，希望在收並購物的談判，所以做了這樣的一個安排。

以下為越秀服務2023年中期業績會部分現場問答實錄：

現場提問：如何看待當下的物管市場環境？

林峰：物業管理行業在經濟上抗周期性較強，以及可持續增長較穩定。随着母公司的項目交付，在管面積是可持續的平穩的發展，這是比較清晰的可預期。

越秀服務在管面積主要為一線及二線城市，特别是較有發展潛力的這些城市，服務的業主擁有一定的消費能力，所以圍繞管轄的這些小區，可以提供增值服務，包括新零售、社區商業、美居。

未來有很多可以努力的空間，可以拓展新的一些賽道。雖然經歷短期市場行情的大調整，但這個行業還是有比較長遠和穩定的發展。

現場提問：如何看待收並購？

林峰：行業目前管理的分散度高，未來行業整合和收並購的機會還是存在。相信管理品質比較好、有一定在管規模的物服企業可以進行集聚。從收並購來說有空間，但是關鍵要看合理的估值，以及後面的潛力。

上市募集資金里10億元是用于收並購的，但不會為了收並購而收並購。實際上，接觸的標的也不少，自上市以來有一些標的是因為與管理區域的重疊度不高等問題放棄。

集團在收並購這方面一直是積極的，但在評判標的時，還是審慎評估標的估值、收購價格的合理、標的未來增值等，包括收購標的對管轄區域是否增加管理的濃度和密度。

張建國：集團會根據協同性及估值等因素審視收購的機會。強調規模發展的過程當中，收並購是一個重要的方式，但是集團更加傾向于通過自身的拓展來增加管理規模。

第三方合約面積和在管面積都在穩步增長，當然提升幅度不是很大，關聯方已從以前的近90%降到現在70%多。

市場團隊從開始慢慢摸索打法，到逐漸形成進行獨立的市場拓展的套路，相信這種市場化的拓展能力，相信未來第三方的占比會越來越多。

林峰：目前新增的外拓市場面積為391萬平方米，全年目標1000萬平方米，所以第三方拓展的面積會超過母公司交付的面積。

現場提問：7月初有一個人事變動，原先的财務總調任為並購負責人，短期内會不會有相關的項目落地？

林峰：陳冬鵬在會計金融方面有多年經驗，且在集團上市時有深度參與，所以在收並購這方面經驗很豐富。集團高度重視收並購方面，也在人力資源上進行加強配置，希望在收並購物的談判，包括可行性的研究、前期調研摸牌等方面能夠有更加有經驗的人去配置到位，所以做了這樣的一個安排。