觀點直擊 | 融創服務調整之年

觀點網 “行業還是有比較大的空間。”

伴随着地産調控、行業增速下降、資本快速退潮，過去幾年，物管行業的格局開始發生轉變，增幅回落、利潤空間收窄、上市物企的估值、股價回歸成為常見話題。

不過，進入2023年，随着經濟復蘇和房地産市場穩定，物業服務行業也呈現企穩回升的狀态。

身處時代洪流，融創服務将2022年稱之為“重塑之年”，至于2023年，這家企業希望借這一階段不斷進行調整與突破，使之更加從容。

從上半年的财報數據來看，融創服務的調整已小有成效。

數據顯示，報告期内，該公司實現收入約為33.96億元，其中，物業管理服務收入約為29.24億元，較去年同期增長約8%；非關聯業務的收入32.0億元，較去年同期增長約13%。

同期，公司實現毛利約8.5億元，公司歸母淨利潤3.4億元，去年同期公司擁有人應占虧損約為7.51億元。

經營業績企穩恢復、淨利潤扭虧為盈，融創服務上半年整體走勢較為穩定。

于8月22日召開的融創服務中期業績發布會當中，對于下一階段，行政總裁曹鴻玲表示，“我們希望把融創服務打造為中國品質服務的首選品牌”。

業績篇

“今天融創服務所呈現的業績界面，是一個受地産影響小、市場化程度非常高的業績界面”，對于公司上半年的表現，公司秘書、資本管理部總經理張曉明如是提到。

的确，在行業逐步回暖，加之母公司融創中國帶來的影響逐步減弱的情況下，2023年上半年，融創服務交出了一份令投資者滿意的成績單。

數據顯示，上半年，該公司的收入約為33.96億元，集團的毛利約為8.48億元，公司擁有人應占溢利約為3.40億元，去年同期公司擁有人應占虧損約為7.51億元。

細看融創服務的财報發現，該公司的收入結構較過往有了明顯的改善。

從收入來源來看，報告期内，該公司來自關聯方的收入為1.92億元，占比從去年同期的29.0%下降至5.7%；相應的，公司來自第三方的收入占比從原來的71.0%，提升至94.3%，為32.04億元。

對物業公司而言，第三方收入占比的提升，說明其對關聯方項目的依賴程度逐步降低，獨立性以及外拓能力整體表現更加穩定。

具體到各項目業務方面，上半年，融創服務的實現物業管理服務收入為29.24億元，同比增長8.1%。該部分收入的增長，主要是由于集團業務擴張，在管面積增加所致。

同時，融創服務在财報中強調，出于謹慎性考慮，公司對部分回款率偏低的關聯方業務調整了收入确認節奏，導致了大部分空置服務費未于期内确認。剔除此部分影響，截至2023年6月30日止六個月物業管理服務收入較去年同期增長13.8%。

相比之下，該公司社區生活服務收入2.46億元，非業主增值服務收入2.03億元，商業運營管理服務收入0.22億元。

在業績發布會上，公司首席财務官、副總裁楊曼表示，社區生活服務收入下降，除了地産環境、消費環境等外部影響以外，也有企業自身因素。

據了解，上半年，融創服務針對社區生活服務版塊進行了比較大的調整。“年初我們提出了聚焦城市、聚焦産品的戰略，今年全年還會持續的延伸”。

具體來看，其一，在架構方面，從原有的大區矩陣式的管理進一步下沉。

“原有的大區矩陣式的管理容易導致協同效率不是那麼高”，楊曼強調，調整之後要更趨于扁平化、垂直化的一個管理。

其二，對于專業條線向下去傳導向的策略。

财報提到，融創服務的社區生活服務包含便民服務、空間運營服務、房産經紀服務以及美居服務。而調整之下，公司計劃先從有規模優勢、品牌優勢、消費潛力的核心城市出發進行主攻；同時品類的選擇上，先聚焦我們細分的有優勢的品類，先跑通再復制。

在楊曼看來，這些戰略上的調整雖不能貢獻立即的經營結果，但到今年下半年或者明年，這種調整和發展帶來的結果會逐漸呈現出來。

規模篇

在該公司管理層來看，面積不等于質量，在差異化的同時追求有質量的規模增長，以獲得更高的利潤和健康的現金流。

在追求高質量發展的路上，融創服務提出，市場拓展聚焦一二線的45個城市，指標分解到每個聚焦城市。

從上半年的情況來看，于2023年6月30日，該公司的合約建築面積約為3.96億平方米，在管建築面積約為2.63億平方米，其中住宅業态占比82%，非住宅業态占比18%。

該公司管理層表示，上半年，公司持續深耕上海、杭州、北京、西安、重慶、天津等一二線戰略重點城市。

為什麼聚焦45個城市？

張曉明在會上提到，一方面，這45個城市的能級是非常高的，全部位于一二線城市密度上，45個城市占了融創服務總在管面積的80%。

另一方面，前不久，中央提出對19個城市超大特大城市推進城中村改造計劃，而上述19個城市，全部涵蓋在融創服務聚焦的城市範圍内，這無疑奠定了企業未來的發展空間。

至于後續的投拓計劃，曹鴻玲則表示，“下一階段将繼續笃定和堅持大的戰略方向，持續聚焦45個城市，不會因為數字或者量的多少而放松拿項目的原則。”

同時在外拓方面，她還提出，要改善現有的區域團隊能力不均衡的現狀，确保公司在全國範圍内的重點城市建立起全方位的能力。

具體怎麼做，曹鴻玲提出，其一，持續深耕好大客戶，實現長期的共生共赢；其二，積極參加公招，以賽代練，通過公招拓展部分城市的非住資源朋友圈；其三，已經去的優勢的重點城市，要打造出標杆項目、標杆業态；其四，完善團隊的培養及人才的儲備。

資金篇

除了業績的增長預期及外拓策略，融創服務的應收賬款以及現金流狀況同樣是資本市場關注的重點話題。

早在今年年初，曹鴻玲就曾表示，“母公司和地産行業整體的情況目前都是在恢復的，随着地産以及母公司問題的解決，未來這一塊對我們的影響應該會越來越小。”

從上半年的情況來看，報告期末，公司的貿易及其他應收款項淨額（包括流動及非流動）約為49.11億元， 來自關聯方的貿易應收款項總額較2022年12月31日減少約人民币1.31億元，關聯方貿易應收賬款減值較2022年末撥回約人民币0.6億元。

楊曼強調，關聯方的應收賬款的減少主要得力于公司對關聯方業務的市場化原則的堅持。

據了解，目前，融創服務明确了關聯方業務的承接標注，“主要的底線是我們的現金能不能回收，回收的現金必須要覆蓋成本。”

該公司管理層表示，在這樣的底線的要求下，公司在承接關聯方的新業務時，會根據各個關聯方過往的回款情況來判斷是否能承接。

承接了業務以後還不算終止，融創服務每一個月會把項目上所有的關聯方應收款拉出來，去對比應收款的余額變化，如果出現異常的變動，公司會及時的進行終止止損。

“在這樣的底線原則要求下，今年上半年關聯方的應收款項呈現出下降的情況。”

加緊回收資金、謹慎投拓……對融創服務而言，把控現金流成為其業務發展的重要一棋。

從中期财報來看，截至2023年6月30日止六個月，該公司實現經營活動現金淨流入約人民币660萬元，經營性現金流回正，公司期末可用資金（包含現金及現金等價物、受限制資金、到期三個月以上的銀行存款及理财産品 ）總額約為42.16億元。

“從中期的結果呈現來看，通過上半年持續的管控，我們的現金流呈現回正的狀态”，融創服務管理在業績會上強調，現金流的管理不是自上而下的一個要求，而是需要自下而上的動力。

同時，該公司還提到，下半年随着業主繳費習慣集中，相信全年的現金流會恢復得更好。

至于未來走勢，張曉明亦強調，“現金利潤是任何一家企業的生命線，未來我們始終以現金是否可收回作為基礎，對業務可承接或者可持續作出判斷，緊抓回款，确保整體經營現金流安全健康。”

業績方面，融創服務不斷調整生活服務的發展戰略、改善公司收入結構；規模方面始終聚焦45個重點城市、加大外拓比例；資金方面則優化應收、改善現金流……調整之年，融創服務也在做出改變。

“我們也是希望透過這個階段的調整，能為下一個階段的發展打基礎，使得公司在經營面上能夠更加的從容。”