中報觀察丨中海宏洋銷售修復與三四線投資刹車

觀點網 面對上半年持續低迷的市場環境，“利潤王”標簽下的中海地産繫企業同樣面臨着無法扭轉的下行态勢。

8月23日，中海宏洋率先發布了截至今年6月末的未經審核中期業績公告。期内，該司在不依靠“以量換價”的策略下，合約銷售額及銷售面積較上年同期分别錄得24.6%及7.7%上升，實現逆勢增長。

雖然在周期波動影響更大的三四線城市，中海宏洋在銷售端取得了不錯的成績。而在核心數據中，其營收、毛利及盈利數據則是随着市場及行業的低迷繼續下行。

銷售修復

在中海集團内部，中海發展無非是地産業務的主要載體，而中海宏洋更是地産闆塊中的針對三四線的分支。從已披露的銷售數據上看，或許是2022年行情實在太差，今年上半年中海地産及中海宏洋的銷售均較上年同期有所修復。

今年7月，中海地産發布前六個月物業銷售和土地收購更新情況。1-6月，中國海外繫列公司累計合約物業銷售金額約人民币1801.76億元，相應的累計已售樓面面積約804萬平，分别按年上升30.1%及28.3%。

中海宏洋中期數據同樣顯示出銷售端修復的信号，期内，其完成合約銷售額達人民币259.40億元，合約面積合共214.52萬平，較去年同期上升24.6%及7.7%。

在面對行業需求走弱的當下，衆房企均采取“以價換量”的營銷策略，中海宏洋的住宅平均銷售價格卻不降反升，較上年同期上升8.5%，至每平方米人民币1.3萬元。

實現銷售單價的企穩增長，對于深耕低線城市的企業來說，實屬不易的同時，也為這份成績增添了一個亮點所在。

此外，随着上半年物業合約銷售額的上升，期内中海宏洋雖出現支出費用的增加，但也遠低于銷售增速，保持着中海繫一貫的嚴抓支出的風格。

1-6月，該司在分銷及銷售費用僅同比增加9.65%，錄得8.29億元；分銷及銷售費用對應其合同銷售額的比率，也由去年同期之3.9%進一步下降至3.5%。

據觀點新媒體觀察，在國資房企中，同時擁有兩個上市平台並不稀奇。例如招商蛇口與招商局置地、保利發展與保利置業等，但各自為了避免同業競争，均對各自的業務“地盤”有所劃分。

中海地産與中海宏洋也是如此，在項目的城市分布上，前者是聚焦在一二線城的高能級城市，後者則是下沉在三四線城市之中。

在這些聚焦在下沉市場的上市平台之中，此前擁有較大的銷售規模企業，在今年上半年銷售均出現復蘇信号。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

在觀點新媒體選出的觀察企業中，中海宏洋及保利置業的銷售較去年同期均有大幅修復，後者更是按年增長126.67%。而招商局置地及大悅城地産則是受三四線的周期影響更大，未經審核的銷售數據均較上年同期進一步下滑。

對中海宏洋自身而言，下沉于三四線城市雖然在短期内完成了做大規模的目標，但在調整周期中，背後面臨的危機也更加巨大。

有着“三四線之王”標簽的碧桂園，在近期的對外公告中坦言，對2023年上半年預計出現較大的虧損表示歉意，雖然對本輪市場調整周期有所預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，對三四線及更低線城市投資比例過大。

2022年财報顯示，同樣深耕三四線城市的中海宏洋，其物業銷售及發展分部的存貨減值26.73億元，按年增加接近10倍。或許是仍處于統計階段，在2023年中期數據發布中，該司尚未披露存貨減值的相關情況。

中海宏洋管理層曾在2022年業績發布時的表述，在樓市走向尚未明朗之際，減值情況存在不确定性，數額很難說是大是小。

換而言之，中海宏洋管理層已經認清被刺破價格“氣球”的三四線城市，存貨貶值處于無法避免的局面，只是數額大小無法預測。

投資刹車

今年開年以來，越來越多的房企明确只布局高能級城市，碧桂園也開始重回一二線城市投資。在需求、購買力透支以及庫存高企之下，三四線投資退潮已無法避免。

而面對市場下行帶來的業績核心指標下降，中海宏洋在投資端保持穩健的風格，繼續投資基本面較好的城市並削減整體投資烈度，以待尋找到更好的投資標的。

今年上半年，中海宏洋收入較同期減少8.8%，至271.72億元。期間的毛利按年減少19.20%，至44.35億元；毛利率繼續下行2.1個百分點，錄得16.3%。

觀點新媒體了解到，由于毛利的較大降幅，報告期内，該司經營溢利較去年同期下降27.9%，為32.73億元；歸母淨利潤也同樣按年減少29.8%，錄得17.19億元。

不難看出，以往“追規模”下的土地質量開始反噬中海宏洋的業績表現。而對于過去半年充滿挑戰的市況，中海宏洋于年報中指出，将審慎研判市場以持續提高土地儲備的質量。

在2022年業績投資會中，中海宏洋管理層曾指出，希望今年的投資能夠與去年持平或是略有增加。而從目前的情況來看，收縮投資是整個中海繫的面對調整周期的共同方法。

根據已披露的數據，中海地産上半年北京、成都、廣州、深圳、天津等城市，擴儲建面187.85萬平，累計應付的土地出讓金377.31億元，按年下滑28.96%。其中，接近8成的投資額是在6月單月完成的，前5月的投資動作較少。

而從中海宏洋的情況上看，“減投”的動作則更加明顯，上半年其新增權益地價則是較同期下降超3成，達35.12%，錄得35.46億元。新獲地塊的城市也是以往投資過的合肥、銀川，並未開拓新市場。

雖然在土地端放慢了腳步，但在投資物業的組合上，該司繼續保持優化動作。

1-6月，中海宏洋新增的寫字樓、購物中心等投資物業賬面價值合計6.34億元，新增樓面面積8.93萬平。目前累計投資物業總樓面3303萬平，其中包括6個寫字樓、7個購物中心及1個長租公寓。

為解決存貨問題，在報告期末，中海宏洋決定将位于常州、合肥、呼和浩特及南甯的五個商業物業由持有待售物業存貨轉為出租投資物業用途，以産生租金收入。

而根據已披露的租金收入則是較上年同期下滑15%，至9400萬元，存貨調整的成效仍有待日後經營驗證。

在中海宏洋發布中期業績當晚，中海集團同步刊送了相關數據。文章之中，“圖其至遠，以穩求勝”的8字標語占據着畫面C位，求穩標簽以深入中海繫企業的骨髓之中。