中報觀察 | 嘉華國際指内地樓市表現偏軟

觀點香港網 8月23日，嘉華國際公布截至今年6月底止中期業績，期内營業額31億港元，按年跌42.5%。純利4.82億港元，按年跌55.4%；每股盈利15.38港仙。派中期息7港仙，上年同期派7港仙。

上半年集團已簽約的應占銷售為40億港元，于6月30日止已簽約但未确認應占銷售為186億港元。負債比率達14%，對比去年底的13%輕微上升。中期平均借貸利率則為4.1%，較去年平均的2.6%有所增加。

集團指，盡管國内生産總值第二季度錄得6.3%增長，本期内出口卻錄得負增長，國内消費及投資信心疲弱，消費表現放緩。即使中央政府陸續放寬限購的行政措施、降低按揭利率、為買家和發展商增加資金流動性，但買家對就業前景感到憂慮，也降低了置業意欲。

其續指，内地發展商高杠杆引發的債務危機，亦于本期内持續對房地産市場造成不利影響。

集團于2022年把握時機，推售位于上海浦東區的住宅項目嘉盈峰、虹口區的合營項目住宅部份招商雲玺、以及南京大型綜合發展項目住宅部份嘉璟峰。

這三個項目皆反應踴躍，推出單位大部份已經售罄。集團于3月在嘉璟峰取得預售許可證後，加推嘉璟峰一座住宅大樓，于發售當日即售出約九成單位，反映項目在南京市場的認受程度。

有參與投資者推介會的分析員引述管理層發言表示，内地整體樓市仍未恢復，表現偏軟。但細分市場表現分化，核心地段的銷售仍有支持；根據他們觀察，有債務危機的内房主要是發展三、四線城市項目，當地銷情不如理想，令該批公司受到影響。而集團主要發展的地區為核心地段，表現平穩，其銷售金額已接近全數回籠。

嘉華國際指，南京嘉璟峰項目之一幢住宅大樓取得預售許可證，随即展開銷售，並于推售當天售出大部份單位。連同售出先前已推而余下未售的單位，嘉璟峰于本期内共錄得已簽約銷售約10億元。

截至本期末，嘉璟峰共十一幢住宅大樓，已推售十幢並已售出96%單位，為集團帶來合共50億元已簽約銷售。嘉璟峰預計将于2024年竣工。集團繼續推售多個已推項目的余下單位。

而蘇州嘉致峰及廣州嘉雲匯項目于去年年底竣工，其售出單元随即開始交付予買家，並于本期内确認相關銷售額。東莞嘉譽灣項目亦于三月全面竣工，其售出單位繼續交付予買家。

随着上海嘉盈峰項目竣工，于本期末後，其全部售出單位已于七月順利交付予買家。而位于上海的商業項目翡悅里亦于七月竣工，項目預租反應理想，預計年底前試業。集團其他項目的施工均如期進行。

另外，期内嘉華國際的租賃表現繼續保持理想。優質辦公大樓上海嘉華中心維持90%之平均出租率，而位于上海靜安及徐匯區之服務式公寓錄得整體出租率約為90%。上海嘉禦里及盈凱文創廣場均全部出租，其他商業設施也繼續錄得滿意出租率。數個租賃單位于本期内售出，而本集團依然維持其擴大經常性收入為基礎的策略。

管理層提到，上半年投資物業收入同比升7%至3.65億港元，其即使在同期人民币出現貶值的情況下，表現仍然不錯。項目出租率維持高水平，以上海甲級寫字樓為例，在競争大的情況下，續租租金仍有低單位數的升幅。随着下半年集團有新物業投入市場，預期租金明年有單位數的增長。

香港方面，管理層指，受内地恢復與香港及世界各地通關的刺激，加上對積壓需求的憧憬，本期内一手物業成交按年增加 31%，政府私人住宅售價指數亦上升 4.3%。

不過，盡管政府放寬若幹按揭貸款與樓價比率，但美國加息周期長于預期，利率創2001年以來新高，香港按揭利率亦相應調高，導致自五月以來成交價量雙雙回落。

管理層表示，相信下半年息口走勢溫和，在利息開始見頂，並掉頭回落的情況下，會利好市場氣氛，預期可以加強市民入市信心，尤其今年第四季情況應該有所好轉。但認為市民應因應自身能力及需求入市。

管理層又指，歡迎港府推出不同的措施刺激樓市，包括金管局于7月放寬按揭成數，如市況穩定，相信措施可以利好市場發展。但措施推出至今，暫時並未看到樓市成交量有明顯增長。

嘉華國際指，随着維港匯一期獲發滿意紙，其售出單位已于六月開始交付，並于本期内确認相關之應占銷售。第二期及第三期之滿意紙也已于7月取得，其售出單位之交付工作亦随即展開。

集團其他項目的施工均如期進行。位于啟德發展區 4A 區 2 号的合營項目已于7月獲得預售許可證，其将與另一同區合營項目啟德海灣将視乎市場情況推售。

土地儲備方面，管理層表示，集團會從不同方式，包括政府公開賣地等方式增加土儲，而目前手頭資金充裕，會審慎尋找收購機會。集團6月獨資收購香港英皇道一幢物業，計劃重新發展成一個優質住宅項目，投資額約8億港元，目前正在規劃之中。

其續指，目前手上可售貨值超過400億港元，大部份項目已準備好，會因應市況推出市場。