中報觀察 | 金融街物業爬坡

觀點網 當高增長時代過去，物企各顯神通，企圖在愈發激烈的市場競争中分一杯羹。随着愈來愈多物企發布中期業績公告，有人歡喜有人憂，行業格局悄然中發生着變化。

對于金融街物業而言，沒有頭部企業的光環，也沒有動辄數成增長的業績。從2021年以來，這家至今在管面積不過三千多萬平方米的物企一直繼續着它緩慢的爬坡之旅，2021年、2022年全年收入增速分别為11.85%、5.13%。

在今年上半年的業績報告里，金融街物業仍維持着不急不緩的小幅上漲，報告期内收入同比增加約6.39%至7.12億元，增速跟去年同期基本持平，去年為6.61%。

公司擁有人應占利潤在經歷了去年的下滑後，今年錄得正向增長，截至2023年6月30日，金融街物業擁有人應占利潤約7111萬元，同比增加約14.79%。

對于未來預期，金融街物業保持着樂觀态度。據投資者介紹，該公司執行董事、董事長兼總經理孫傑表示，結合當前宏觀經濟和行業趨勢，預計未來三年收入和利潤的年復合增長率會在10%-20%區間。

盈利挑戰

收入緩慢增長的同時，成本的上漲卻在不斷拉低金融街物業的盈利水平。該公司毛利率從2021年上半年的22.12%降低至2022年上半年的19.50%，進一步降低至今年中期的17.76%。

相應的，在毛利方面，自2021年上半年創造了将近3成的增長後，該公司就一度處于毛利增長困境，2021年全年毛利增速僅為4.76%。到2022年中期毛利開始下滑，同比減少6.01%至1.3億元，今年上半年繼續降至1.26億元，降幅3.12%。

具體來看，物管服務中的商務物業仍是毛利的主要貢獻來源，上半年該部分毛利為0.97億元，毛利率23.83%，比去年同期下降了4.28個百分點；非商務物業毛利率雖然上漲了1.01個百分點，但整體仍處于較低水平，僅為12.67%。

對毛利貢獻最多的商務物業（包括辦公樓、綜合體、零售商業大樓及酒店）在管面積在金融街物業總的在管面積中占比相較去年同期有所提升，從24.4%增至25.3%，主要是由于辦公樓在管面積增加了55.5萬平方米。

上述投資者透露，孫傑表示，未來在控制毛利率水平方面，将堅持以商務辦公、公建等非住業務作為核心優勢業态，通過重點關注一線新一線以及二線的城市區域來加大拓展力度，同時持續落實成本管控措施。

被金融街物業單列在主營業務中的餐飲服務，依然沒有扭轉自上市以來的虧損局面，該業務2020年毛利率約為1.8%，2021年餐飲業務為負6.1%，2022年虧損進一步顯現，毛利率約為-30%。

今年金融街物業在餐飲業務上取得較明顯恢復，收入同比增加了32.14%至0.37億元，占總收入比重為5.21%，占比提升了1.02%。但從盈利水平看，該業務仍處于虧損狀态，毛利率仍負11.69%，毛利為負433.6萬元。

餐飲業務外，物業管理服務貢獻了金融街服務超七成的營收，上半年收入同比增長4.11%至5.32億元，占總收入比重74.72%；增值服務收入1.38億元，同比增長了8.89%，占總收入比重19.34%；租賃服務518萬元，同比增長42.73%，占比5.21%。

跟報告期内收入的微增相比，金融街物業的應收貿易款項增幅較大，于2023年6月30日的應收貿易款項約3.01億元，較去年末的2.43億元增加了0.59億元，增幅為24.16%，主要是來自第三方的應收款增長，來自關聯方應收款減少了90萬。

對于應收款增長，金融街物業于财報解釋稱主要由于總在管建築面積增加使得來自物業管理服務的應收貿易款項增加及應收款項未到收款期。

規模爬坡

上半年金融街物業在規模方面的增長並不明顯，在管面積由2022年6月30日的約3481萬平方米增加3.78%至約3612萬平方米，較2022年末僅新增116萬平方米。

于2023年6月30日，該公司物業管理及相關服務已覆蓋中國華北、西南、華東、華南、東北及華中等六個地區的17個省市、自治區，總在管物業數目為253個，合同建築面積3855.8萬平方米。

據投資者稱，金融街物業管理層介紹，獨立第三方業務市場已經成為集團拓展項目的一個重要來源，上半年新增合約面積中來源于第三方的面積占比達到了93.9%。

從在管面積來看，上半年來自金融街聯屬集團開發的物業面積占比不降反增，從去年同期的52.3%微增至53%，在管面積增加了95.2萬平方米至1914萬平方米；來自第三方的在管面積增加了36.3萬平方米至1698萬平方米，占總在管面積比重從47.7%降至47%。

但從項目數來看，上半年來自關聯方的在管項目總量新增11個，目前為132個；來自第三方的項目數由2022年中期的103個增加到121個。

在加強與第三方的合資合作上，今年金融街物業與合作夥伴淄博經濟開發區衆程物業管理有限公司、淄博市萬學商業運營有限公司合作成立山東金融街物業有限公司，該合資公司計劃承接位于山東省淄博經濟開發區的起步區、汽車零部件産業園及其他産業園、産業城等多個項目。

另外，上半年金融街物業收購了香港置佳物業70%股權，據投資者稱，金融街物業執行董事兼常務副總經理薛蕊介紹，未來置佳物業将在香港市場繼續深耕，公司将依托其成熟的服務經驗和管理能力在粵港澳大灣區尋求拓展。

投資者告訴觀點新媒體，金融街物業管理層多次提到，未來公司将繼續深耕商務和公建物業領域，重點關注一線新一線以及二線經濟發達地區城市，同時在已經布局的京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝城市群等區域持續發掘市場機會，提升業務占比。

目前在金融街物業的在管面積中，非住業态占比達到59.9%，較去年同期降低了1.4個百分點，在管面積合計2161.8萬平方米。

值得注意的是，公共物業是除住宅物業外，金融街物業在管面積中比重最大的單一業态，占比達到34.5%。其上半年的公共物業在管數目較2022年上半年增加了12個，但在管面積減少了20.8萬平方米。

據介紹，金融街物業上半年在策略上做了更新調整，對整體項目質量進行篩選和更叠，力圖提升每一個項目的效益貢獻。