中報觀察 | 弘陽服務第三方項目進退

觀點網 8月23日晚間，弘陽服務披露了2023年上半年的業績。

截至2023年6月30日，其在管面積提升約2%至4490萬元，新拓約196萬平方米的全委項目。與此同時，弘陽服務也退出了大量的第三方項目。

期内，弘陽服務的營業收入由5.54億元下降1.8%至5.44億元，淨利潤也由1.38億元下降32.2%至9390萬元，整體毛利率也由去年同期的27.2%下降5.1個百分點至22.1%。

受行業和宏觀環境影響，弘陽服務2023上半年的業績並不理想，現今仍處于地産余波下的調整期。

第三方項目的退出

截至2023年6月30日，弘陽服務共為55座城市提供物業管理及增值服務，在管面積達到4490萬平方米，較去年同期微升約2%；合約面積則由5690萬平方米下降5.8%至5360萬平方米。

報告期内，弘陽服務新增外拓全委項目15個，共196萬平方米，包括武漢第四中學、武漢孝感公安局臨空分局、武漢協和醫院質子醫院中心&新醫技大樓、武漢天河國際機場公安局、武漢钰龍金融廣場、無錫悅峰新邸案場、南京幸福家園、南京楓霞雅苑等，基本以非住宅業态為主。

盡管如此，目前來看，住宅業态仍然是弘陽服務管理項目的主體。截至2023年6月30日，其在管面積當中約82.3%是住宅業态，收入占比則達到了73.3%。商業則作為輔助，收入占比為23.5%。另外也含有少量、營收貢獻極低的公共類型物業。

值得注意的是，雖然弘陽服務今年上半年的在管面積有微升，但是在管項目的數量則有減少。即使疊加新獲取並管理的項目後，其總在管項目仍由307個下降至287個，其中住宅項目減少4個，商業項目減少7個，其他類型減少9個。

一般而言，在管項目的變動主要有3個來源，一是已有合約面積的轉化；二是當期新接獲並即期進入管理的項目；最後則是已有項目的到期未續約或企業的主動退出導致的在管面積減少。以此來看，今年上半年弘陽服務外拓獲取新項目的同時，也進行了相當體量的舊項目的退出。

觀察項目變動的具體情況，2023上半年，弘陽服務來自弘陽地産方的項目個數由93個提升至106個，來自弘陽地産的聯合營公司的項目數量也由36個提升至47個，唯第三方項目數量211個縮減至179個，在管面積中第三方的占比也由原本過半的51.3%下降至44.1%，收入占比也下降至38.2%。而在2023年之前的過去數年，弘陽服務的第三方項目面積占比一直都呈穩步上升的趨勢。

獨立性一直是物管行業關注的話題，而物企獨立性的一個重要表現就是從母公司之外的渠道獲取項目。上市以來，弘陽服務确實也在三方外拓方面取得了不小的成績，截至2022年末，其在管面積中已有一半都是三方項目。

自地産危機進一步蔓延以來，物業企業對規模的執着追求也開始減弱，項目的質量和安全性更被企業看重。而很明顯，弘陽服務今年上半年也開始了對質量較差的第三方項目的退出。

業績有所下滑

業績來看，弘陽服務2023H1的營業收入由5.54億元下降1.8%至5.44億元，淨利潤也由1.38億元下降32.2%至9390萬元。

分業态而言，其中上半年物業管理服務收入為4.31億，較去年同期增加6.7%；社區增值服務實現收入7290萬元，較去年同期下降2.3%；非業主增值服務縮水最為顯著，實現收入3940萬元，同比下降47.6%。

基礎物管服務是物業服務行業的基石和抗周期性的體現，在2023年上半年也成為了弘陽服務業績支撐的主力。2023H1弘陽服務基礎物業服務占總收入的比重進一步上升為75.7%，而增值服務等周期性業務則在行業和經濟環境下行的情況下進一步顯露出脆弱性。其中，非業主增值服務由于與關聯地産方的銷售情況強關聯，發生了最大的營收跌幅。

毛利率方面，弘陽服務今年上半年全業務線毛利率都錄得較大幅下滑，其中基礎物管服務降幅相對較小，整體毛利率則由去年同期的27.2%下降5.1個百分點至22.1%。

在業績公告中，弘陽服務表示社區增值服務的毛利率減少是因高毛利率的車位銷售收入減少，非業主增值服務的毛利率減少則是受房地産行業影響，其給開發商提供的協銷服務毛利率下降帶來的。

應收款管理方面，截至2023年6月30日，弘陽服務的貿易應收款規模增加35%至1.91億元，增速顯著高于營收及業績的增長速度。弘陽服務表示，主要因新接管項目整體收繳率較低所致；期限上，1年期以上貿易應收款的比率達到27.6%，較去年同期的25.3%有略微上升。

對于貿易應收款，弘陽服務報告期計提了約928萬元的減值，平均預期的信貸虧損率為6.63%，和去年同期的4.63%相比有一定提升。不過，考慮到弘陽服務目前應收款賬齡較大，1年期以上貿易應收款比例過高達到27.6%，和同期其他上市物企相比。這個計提比例顯然是偏低的。

車位銷售糾葛

于業績發布前夕，弘陽服務還對外披露了一則補充公告，内容主要涉及與弘陽地産之間的車位銷售及租賃代理協議。而且由于此前相關交易内容沒有及時披露，弘陽服務也同時公告表示整改違反上市規則。

2020年及2021年，弘陽服務以散發方式協助弘陽地産銷售車位以實現收入，對其業績的實現也起到了一定幫助，且期間並未支付任何保證金。但從2022年起，由于房地産行業整體形勢影響，弘陽服務開始需要支付可退還保證金以獲取提供車位銷售及租賃代理服務的獨家及唯一銷售權。

2022年，弘陽服務實際支付給弘陽地産的保證金約為2億元，其中截至2022年12月31日的保證金余額為1.88億元，一直到公告日，仍有約1.52億元保證金尚未償還。

2020-2022年，弘陽服務就車位代理協議向弘陽地産實際收取的代理費總額分别為1074.7萬元、1289.2萬元、1514.2萬元，對當年營收的貢獻比例分布在1.3%左右。

據最新公告顯示，2023-2025年，弘陽服務對車位代理預期收取的代理費每年約為3601萬元，支付給弘陽地産的可退還保證金的最高余額則為3.06億，而截至2023年6月30日，弘陽服務在手現金約為4.21億元，該保證金的支付對弘陽服務來說會帶來一定現金壓力。

對物企而言，盡管車位代理銷售的利潤率較高，也能使在手現金實現更高的收益率，但也會存在一些需要考慮的問題，一是考慮到地産方的情況，所支付保證金能否按時按量回收，二是因保證金而被占用的現金可能也會影響到弘陽服務自身的戰略規劃。