中報觀察 | 銀城生活服務的壓力

觀點網 8月24日晚間，銀城生活服務發布截至2023年6月30日為止6個月中期業績公告。

财報顯示，2023上半年銀城生活服務實現營收9.47億元，同比增加17.2%，淨利潤6380萬元，同比增加16.2%，毛利率則微升至15.6%。

和同行物企相比，上半年銀城生活服務受環境影響的痕迹是相對較少的，這或許得益于其對關聯方的依賴程度相當低，來自銀城集團的項目占總營收的比例僅為2.7%。

獨立性保障下的業績壓力

在2023年中期業績中，銀城生活服務沒有再披露其在管面積或合約面積等信息，若從2022年報的數據來看，其截至2022年12月31日的在管面積為6530萬平方米，合約面積6850萬平方米。銀城生活服務表示，其已從2022年開始由面積導向轉為營收導向。

2023上半年，銀城生活服務實現營收9.47億元，同比增加17.2%，淨利潤6380萬元，同比增加16.2%，毛利率15.6%，較去年的15.3%有微升，在行業内同期橫向比較亦是一份較為優質的業績。

銀城生活服務的項目主要布局在南京，項目密度比較高，其中南京地區物管項目數量達780個，同比增15.6%，南京以外為258個，同比增加24%；項目分布在23個城市，其中19個都位于長三角。

近年來銀城生活服務南京外的項目拓展在明顯加速，2023H1南京地區物管項目提供的收入為5.25億，同比增加10.2%，營收占比達到了71.8%；南京外2.06億，同比增加約26.9%，營收占比進一步提升至28.2%。

在業績報告中，銀城生活服務對于自身的定位是“二手盤運營專家”，存量項目确實也是銀城生活服務運營和拓展的重點，2023上半年，其自存量市場獲得的新增在管項目為155個，約占目前總項目數量的15%，其中已簽約未進入的項目22個。

不過，值得關注的是，存量項目的利潤率通常較低，于2021年，銀城生活服務還新拓了老舊小區産品線，2023上半年，銀城生活服務住宅物管的毛利率僅為6.8%。

銀城生活服務大力拓展三方的存量二手盤項目主要和銀城集團輸送較少有關。在業務上，其對銀城國際的依賴度和關聯度都極低，截至2023年6月30日，銀城生活服務來自銀城集團的項目數量僅為43個，提供收入為1956萬元，占總營收的比重僅為2.7%，較去年同期還進一步下滑了21%。而來自獨立第三方項目的收入增加15.9%，為銀城生活服務的業績提供了主要增長動力。

雖然與地産方的低關聯度使得銀城生活服務受地産行業的影響較低，但壞賬和現金流方面還是難以避免地受到了沖擊。截至2023年6月30日，其現金1.94億，較去年同期的2.92億元減少了近1億元。目前銀城生活服務還未披露現金流量表，未能明确使得現金大幅減少的具體結構。不過，銀城生活服務在業績報告中表示，現金減少主要是由于銀河借款減少了約3980萬元，以及本集團住宅物業客戶習慣于年末支付物業管理費的慣常做法所致。

銀城生活服務截至2023年6月30日的貿易應收款為4.39億，較去年的3.42億元增加約28.4%，高于營收上的增幅，應收款結構上91.4%為1年期以内，報告期計提約4377萬元，比例為9.1%，考慮到其應收款賬齡結構，該計提比例是比較合理的。

此外，銀城生活服務應收關聯公司款項為2.8億元，較去年的2.01億元提升了39.1%，該部分主要是來自向銀城國際支付尾盤資産及其他轉介代理服務的保證金新增約3050萬元，以及來自合營及聯營企業的預付款項及應收款項增加4720萬元。

目前行業和經濟環境對物業企業而言並不“友善”，關聯方銀城集團也承受不小的壓力，而銀城生活服務基本維持了過往的業績水平，可以說是得益于其對關聯方關極低的依賴度。

基礎住宅物管之外

在基礎住宅物管之外，銀城生活服務也有所建樹。從2022年起，其非住闆塊貢獻的收入就已超越住宅，包含政府設施、金融機構、醫療機構、商業綜合體和公園場館、交通設施等業态，主要項目包括南京標志性建築金陵圖書館、南京國家農創中心，宜興市人民醫院等。截至2023年6月30日，銀城生活服務共有約409個非住項目，總年化合約金額約為8.5億人民币。

不過，在今年上半年，銀城生活服務非住業态的營收增長有所掉速，實現的非住宅闆塊物業服務收入3.28億，增幅僅6%，占營收的比重也從2022年的過半下降至44.9%。

增值服務方面，由于銀城生活服務的絕大部分項目都來自第三方，關聯方並未有過多輸送和關聯，因此其業務中並不存在單獨的非業主增值服務業務線，銀城生活服務的增值服務總收入為2.14億，營收占比22.6%，較去年的20.8%有所提升。

細分來看，其增值服務主要分為三個闆塊，分别是共用空間增值服務、生活社區便利服務以及城市服務，其中共用空間增值服務指租賃廣告空間為社區共用區域及空間提供管理服務，

也是其增值服務的主力，上半年貢獻營收1.49億元，占增值服務總營收的比重達到69.5%。

生活社區便利服務則主要指多元便民服務，例如快遞櫃、美居、家政居家養老以及非住宅闆塊的為客戶提供員工餐廳膳食等，該闆塊更接近傳統意義上的物企增值服務，2023H1貢獻的營收為3173萬元。

銀城生活服務業績中城市服務的定義與主流物企不同，指的是為在管社區居民外的其他客戶提供的服務。就其現狀而言，其業務來源主要是2022年新成立的南京大斑馬智慧能源科技有限公司，主要為新能源汽車、電動車充電及騎手換電業務。其城市服務業務線目前規模較低，上半年實現收入3355萬元，但增長最為迅猛，，同比增速為132%，主要是因為新增了騎手換電業務。

銀城生活服務的整體毛利率並不高，2023上半年，其住宅物管毛利率僅6.8%，非住宅物管毛利率14.6%，物管服務的綜合毛利率為10.3%，主要是增值服務的毛利率相對較高，達到了32.7%，将整體毛利率拉升至15.6%的水平。

值得一提的是，銀城生活服務于2022年成立了南京美禾環境科技有限公司，将逐漸替代原有的保潔外包模式。以目前的情況來看，雖然保潔服務自營和外包相比會存在更高的人力成本，但也能使保潔業務更加可控，便于提升整體服務質量。

此外，銀城服務于今年6月2日引入了第三方瑞華投資作為其主要股東，持股比例為20%，股權的的分散有助于增強物企的獨立性，而且也可借以利用瑞華投資的資源進行企業發展。