中報觀察 | 濱江服務背靠大樹

觀點網 2023年8月25日，濱江服務發布截至2023年6月30日為止6個月中期業績公告。

截至2023年6月30日，濱江服務在管面積4870萬平方米，同比增加37.4%，上半年實現收入11.9億元，同比增加43.1%，淨利潤也同比增加23.4%至2.38%，這一業績在上市物企當中屬于表現優異的梯隊。

濱江服務能實現較好的業績成長和其關聯方濱江集團是分不開的，同期其他大部分民營物企都明顯有受關聯地産方拖累，而濱江集團由于财務和銷售狀況相對較好，仍能給與濱江服務相當大的各方面助力。

穩健業績

濱江服務2023上半年期内實現收入為11.9億元，較去年同期增加43.1%，淨利潤2.38億元，同比增加23.4%，該增速顯著高于同期其他物企。

截至2022年6月30日，濱江服務合約面積約7420萬平方米，較2022年同期增長29.4%，在管面積4870萬平方米，同比增加37.4%，其中來源獨立第三方的在管建築面積為2730萬平方米，占總建築面積的比例達到56.1%，上升4.1個百分點。

地域上，濱江服務的項目集中度相當高，多分布于杭州及浙江省内，其中位于杭州的項目的在管面積占比達到61.8%，營收占比達到71.24%，其余項目則主要分布于浙江金華、紹興等地，在浙江省外的在管面積占比僅3.4%，收入占比則為3.8%。

非住宅闆塊也是濱江服務的業務核心之一，截至2023年6月30日，濱江服務非住闆塊在管面積952萬平方米，提供收入1.92億元，約占物業管理總收入的26.7%，上半年主要外拓簽約了南京銀行杭州分行大廈、青田環球購物中心、杭州上城區文化館、杭州濱江區第一工業綜合體等。

濱江服務期内毛利率降幅較大，下降了4.8個百分點至26.7%，其中基礎物業服務毛利率變動不大，僅下降1.5個百分比，而毛利占比35.6%的非業主增值服務的毛利率下降了約5.4%個百分點至40.5%，以及毛利占比20.9%的5S增值服務的毛利率由71.5%減少至34.8%，濱江服務上半年毛利率相對較低的優居業務中的硬裝服務在上半年迅速增長，收入結構的變化導致了5S增值服務的毛利率巨幅下跌。

5S增值服務一般即社區增值服務，就濱江服務而言，其5S增值服務主要包括物業銷售租賃為主的優家服務、以家裝為主的優居服務以及品類相對更為繁雜的優享生活服務。2023年上半年，濱江服務的5S增值服務取得錄得較大幅增長，實現收入1.91億元，同比增加211.9%，主要是因優居服務取得較大突破，上半年實現收入1.2億元，同比增幅高達1764.8%。

應收款管理方面，濱江服務今年上半年第三方貿易應收款增長稍快，由2.53億增至3.81億，但關聯方貿易應收款的增幅和存量則都較少，截至2023年6月30日，濱江服務的關聯方貿易應收款余額僅為8000萬元，可見濱江集團少有對濱江服務拖欠業務款項的情況。

另外，由于濱江服務期内對過往年度計提的應收賬款壞賬實現了收回，在2023中期的業績中實現了部分的壞賬計提轉回，貿易減值虧損較去年同期減少了20.5%至310萬元，這在近期的物業服務企業業績中相當少見。

擴張步調

今年上半年，濱江服務新增在管面積約670萬平方米，其中來源獨立第三方的占比達到62.3%，而且從今年上半年開始，濱江服務第三方項目提供收入的也開始超過濱江服務，達到3.6億，占物業管理服務收入的50.3%。

濱江服務早年承接項目多是濱江集團直接開發，以中高端盤為主，整體項目質量較高，2023上半年，濱江服務管理樓盤的平均物業管理費單價為4.27元/月/平方米，處于行業高位。

或許是處于确保項目質量的需求，濱江服務的擴張戰略也偏謹慎，上市以來並未實現任何的主要收並購，據參與2023中期業績會的投資者向觀點新媒體轉述，濱江服務管理層在業績會中表示濱江服務並沒有收並購的打算。

濱江服務作為物管品牌在市場上擁有較好的口碑，這也有利于其承接更多項目，例如，由于濱江服務在管項目錦繡之城在杭州市申花闆塊二手房市場表現良好，同樣位于該闆塊的中家德玺尚座項目也于今年上半年聘任濱江服務為其提供物業服務，物業管理費為人民币6.5元/平方米/月。

除了濱江集團的直接項目輸送以及市場直拓以外，濱江服務也會大面積的通過和其他開發商戰略合作的方式來承接項目，2023年上半年，濱江服務新增浙江志城集團作為戰略合作方，使得其戰略合作開發商新增至16家。

值得一提的是，濱江服務今年上半年同時也終止退出了建築面積約107萬平方米的三方在管項目，據投資者轉述，濱江服務管理層在業績會中表示，一是因為市場競争激烈，二則是部分項目是因為前期開發商有資金補貼，但物業服務費較低，濱江服務接手後主動退出，三則是甲方經營不善難以為繼，導致合同提前終止。

背靠大樹

濱江服務能在較為惡劣的市場環境中實現良好的業績，很大程度上是得益于濱江集團的相對穩定，濱江集團今年上半年實現全口徑銷售金額825.8億元，獲取土地23宗，整體财務較為健康，賬面資金能有限覆蓋短期債務和應付賬款，濱江集團在對濱江服務提供一定項目供給的同時，也能在其他各業務條線給予幫助。

例如，在非業主增值服務方面，濱江服務的非業主增值服務主要包括交付前服務、咨詢服務及社區空間服務，大部分是因房企銷售活動而産生的業務。

同期和其他物企業績對比來看，由于房地産行業下行，絕大部分物企非業主增值服務闆塊都面臨嚴重縮水，濱江服務上半年該闆塊僅營收的占比也有所下降，由28.2%下降至23.5%，但由于濱江集團整體銷售狀況相對較好，也保留有足夠的輸送能力，濱江服務非業主增值服務的絕對規模仍然是上升的，上半年實現收入2.8億，占總收入23.5%，同比增加19.1%，仍然為濱江服務提供了相當大的業績助力

另外，于8月16日，濱江服務公告以1863萬元的總代價從濱江集團收購車位（包括占用、轉讓或出租權），期限直到所開發對應項目的土地使用權屆滿，平均每個車位的購買價約為6.7萬元，該購買成本和當地實際市場車位銷售價相比是嚴重偏低的，相當于濱江服務以較低的代價獲取了這批車位，該協議也可以理解為濱江集團對濱江服務的變相輸送。