中報觀察 | 寶龍地産與寶龍商業的“雙重天”

觀點網 前不久攬下旭輝項目的寶龍商業于8月25日交出了2023年上半年市場成績單。

截至2023年6月30日，寶龍商業營收約為12.75億元，較2022年同期約12.66億元增長約0.7%；毛利約為4.38億元，較2022年同期約4.30億元增長約1.8%；毛利率為34.4%，較截至2022年6月30日止六個月的34.0%增加了0.4個百分點。

營收及毛利數據的穩定為寶龍商業的業績報告帶來一抹亮色，更令市場關注的是，其商業運營服務發力也為其業績帶來一定成效。

報告期内，其商業運營服務的毛利3.78億元，同比增長約2.8%；毛利率為36.1%，較截至2022年6月30日止六個月的35.9%增加0.2個百分點。寶龍商業表示，以上數據增長主要由于集團業務增長及成本控制良好所致。

據一位參加寶龍商業中期業績會的投資者透露，執行董事兼總裁陳德力于會議現場強調：“商業業務在集團占據了非常重要的地位。”

毫無疑問，寶龍商業上半年商業運營成效顯現的緣由，與這家企業的“商業基因”息息相關，而下一步如何提升，如何打好下半年的運營牌，更是其需要謹慎考量的重點。

寶龍商業：營收穩定與業态短闆

在寶龍商業的體繫中，寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地、寶龍星匯五個品牌已經成為鍊接其業主、商戶及消費者的主要渠道，並通過以上品牌為客戶提供商業運營服務。

截至今年6月底，寶龍商業已開業零售商業物業達到95處，總建築面積約1070萬平方米。

其中，寶龍廣場的面積占比最大，達到844.5萬平方米；此外，寶龍一城的平均出租率99.4%，寶龍城97.9%，五個品牌項目的平均出租率為90.8%，較去年同期下降1.8個百分點。

據參加投資者會的投資者引述，陳德利于會上表示，接下來将針對出租率下降、招商困難采取相關措施，将按照寶龍商業的特征，在杭州、甯波、南京和上海分别設了4個招商中心，将招商力量下沉，已解決招商問題。

總體來看，報告期末，寶龍商業已簽約零售商業物業合計143個，總合約建築面積約1530萬平方米，與去年同期相比均有所上升。

但觀點新媒體也注意到，相較于2022年上半年合計新簽約六宗新項目，2023年上半年，寶龍商業僅新增外拓簽約兩個第三方項目，簽約面積約23萬平方米，新中開業兩個文化街區，新增開業面積15萬平方米，數據對比2022年同期均有所下降。

此外，于報告期末，寶龍商業累計已簽約面積1526萬平米，簽約項目數量合計143個。從項目角度來看，其于長三角布局項目最多，達到98個，廣東等區域布局項目總數則為19個，占比不足15%。

商業運營業務之外，寶龍商業于住宅物業管服業态上則暴露了短闆。

截至2023年6月30日止六個月，本集團住宅物業管理服務業務分部實現總收入約為2.27億元，較截至2022年6月30日止六個月約2.42億元減少約6.2%；已交付建築面積約為2010萬平方米，較2022年同期增加180萬平方米。

于交付層面，寶龍商業合計交付105個項目，合約建築面積約為2980萬平方米，較2022年同期約3060萬平方米則減少約80萬平方米。

但從整體出發，寶龍商業的收入主要在于商業管理闆塊，收入占比達到82.2%，而住宅物業管理闆塊收入占比僅為17.8%，因此，商業項目在接下來的時間里将會持續成為寶龍商業的布局重點。

據投資者引述，寶龍商業副總裁唐劍鋒也提出了對接下來商業闆塊的分級布局：“一二線城市商業恢復比較快，整體好于三四線城市，所以我們接下來會針對三四線城市的項目進行招商調整，豐富業态。”

另在資金方面，截至2023年6月30日，寶龍商業的現金及銀行結余約為35.29億元，同比增加約2.2%；而合同負債約為2.91億元，同比增加約26.9%；資産負債率則從2022年的48%下降三個百分點，達到45%。

提及合同負債的增加，寶龍商業解釋，主要是商業運營服務及住宅物業管理服務客戶所作的預付款，業務規模擴大導致合同負債增加。

寶龍地産：保交付與把握現金流

今年5月，寶龍商業拿下了國内5宗物業開發項目的商鋪銷售代理權，5家物業包括旭輝旗下分别位于中國南昌、合肥、昆明、江陰及洛陽的五個物業開發項目的商鋪及商業場所，總建築面積合共為3.69萬平方米。

在寶龍商業過往的版圖擴張中，依靠寶龍地産直接獲取商管項目的情況不在少數，而此次脫離寶龍地産獲取項目在一定程度上證明了其獨立性。

觀點新媒體注意到，寶龍地産作為寶龍商業的母公司，也在8月25日同日發布了中期業績報告。

截至2023年6月30日止六個月，寶龍地産錄得總收入約為122.99億元，較2022年同期下降約27.2%；公司擁有人應占利潤約為9400萬元，較2022年同期下降約86.5%。

毛利方面，寶龍地産于報告期内毛利35.48億元，較2022年同期下降約32.2%；毛利率為28.8%，也較截至2022年同期31.0%下降2.2個百分點。

從主要數據來看，營收及利潤均有下降，寶龍地産對此表示，集團将持續加強财務風險管理，全力保障本集團現金流安全，以及努力盤活存量資産，加強資産管理。

寶龍地産的擔憂不僅體現在利潤方面，截至2023年6月30日止六個月，該公司連同聯營公司及共同控制實體實現合約銷售額約為176.10億元，同比下降24.22%；實現合約銷售面積約為113.54萬平方米，而截至2022年6月30日止六個月則達到153.2萬平方米。

于土儲方面，寶龍地産目前土地儲備總建築面積約2367萬平方米，其中，正在開發建設中的物業約為2061萬平方米；持作未來發展物業約為306萬平方米。

公告中並未出現對比數據，但觀點新媒體查閱去年同期公告後得知，2022年同期寶龍地産的土地儲備總建築面積約為3150萬平方米，其中，正在開發建設中的物業約為2680萬平方米；持作未來發展物業約為470萬平方米。

另從出售及交付項目情況來看，2022同期總出售及交付金額為145.47億元，已交付面積達到108.43萬平方米；而截至2023年6月30日止六個月，寶龍地産總出售及交付金額降為98.27億元，已交付面積僅有66.95萬平方米。

于商業運營方面，截至2023年6月30日止六個月，寶龍地産運營管理的1個輕資産項目完成開業，目前其持有及管理的購物中心合計60家，另還涉及管理10家輕資産購物中心。

債務情況方面，寶龍地産報告期末的借款總額約為609.19億元，同比下降約3.4%。具體來看，其借款包括銀行及其他借款約為374.27億元、公司債券約為人民币58.42億元、商業按揭支持證券約人民币22.38億元、資産支持證券約人民币2.08億元及優先票據約為人民币152.04億元。

在借款總額中，一年内到期的借款約為人民币130.8億元，而寶龍地産于2023年6月30日的現金及現金等價物及受限制現金合共約為112.81億元，較2022年12月31日下降約4.5%，不能實現完全覆蓋。

與寶龍地産相比較起來，寶龍商業的上半年成績單顯得更加穩定，且有所增長；寶龍地産在保交付大潮中更需多注意現金流情況。