觀點直擊 | 新城悅服務等待修復 第三方項目占比已過半

觀點網 8月28日，新城悅服務召開2023年上半年業績發布會。

報告期内，來自房地産開發行業的服務需求仍在下降，新城悅服務智慧園區服務和開發商增值服務都有較大幅度的縮水，僅物業管理服務實現了21.7%的較高增長率，也成為其業績的基石，營收占比達到63.2%。

新城悅服務發展較為突出的多元業務主要是電梯以及團餐業務，今年上半年也取得了一定的進展，其中電梯相關工程業務營收上升約23%，而團餐業務則取得了約55.3%的較大幅增長，營收達到2.22億元。

在關聯業務持續縮水的情況下，新城悅服務的關聯方應收款則仍在累積，新增1.6億元至7.62億元，持有美元債造成的損失則在逐漸收窄。

業績正修復

從業績來看，新城悅服務2023上半年實現營業收入26.87億元，同比增加8.7%，淨利潤3.34億元，同比增加29.4%，毛利率則下降2.2個百分點至26.8%。

将營收的變動拆分來看，今年上半年新城悅服務基礎物管服務作為業績基石仍然錄得了21.7%的較高增速，收入達到16.94億元，營收占比為63.2%；社區增值服務方面也保持了13.4%的正增長，收入達到7.08億元，營收占比為26.4%，其中拎包入住和車位銷售等一次性需求業務的占比在減少，而團餐和電梯維保等業務的發展更為顯著。

營收增幅放緩的主要原因是開發商增值服務和智慧園區服務，其中，開發商增值服務方面主要是因新城控股開發和銷售項目的減少，導致對物企服務需求減少，上半年新城悅服務開發商增值服務收入繼續下跌42.1%至僅1.59億元。

智慧園區服務指的是為各類型項目提供一站式智慧解決方案，業态包含住宅、寫字樓和綜合體等。值得注意的是，該闆塊客戶主要是房地産行業的相關B端客戶，因此在上半年地産環境未轉好的背景下，新城悅服務該闆塊營收為1.2億元，下降約31.2%，占總收入的比重也降低至約4.5%。

截至2023年6月30日，新城悅服務合約面積為3.23億平方米，和去年底相比新增3.2%即1009萬平方米左右，且新增部分中約有98.7%來自第三方。可見，新城悅服務上半年來自新城控股的項目供給已經減少，僅新增約13萬平方米新城繫合約面積。

目前新城悅服務在管項目中第三方項目占比已經過半，達到51.6%。不過，外拓或收購的三方項目在盈利能力方面一般要弱于新城繫交付，上半年第三方項目提供的收入比例為42.4%。

據參會投資者透露，戚小明在業績會中表示：“今年房企做了很多工作和努力，短期看行業還是會比較困難，但長期會看好。不過這段周期有多長，形勢變化到穩定的階段需要多少時間，現在來看還是要等待。”

電梯與團餐

多元業務中，新城悅服務發展較為突出的主要是電梯及團餐業務。

電梯屬于特種設備，截至2023年6月30日，管理的電梯數量約3.7萬台，上半年電梯相關工程業務營收上升約23%。

該業務可以進行外拓，即非新城悅服務進行物業管理的項目同樣可以進駐承接電梯維保業務，其中可能會涉及旅遊景區、度假村、酒店、影城等非住宅業态。今年上半年，新城悅服務電梯業務中的外拓業務收入占比約為33%。

此外，老舊社區改造也會給電梯業務的發展提供機會，今年上半年新城悅服務就承接了不少老舊小區電梯加裝的業務，新簽老舊小區電梯加裝54台。

團餐業務是新城悅服務近年來發力重點之一，從2020年收購誠悅時代開始發展。2022年，新城悅服務還陸續收購了蘇州海奧斯餐飲、天津金玉和上海翔禧物業三家企業，標的企業分别在工廠團餐、園區團餐服務以及醫療團餐方面有所建樹。

今年上半年，新城悅服務團餐方面取得了55.3%的較大幅增長，營收達到2.22億元，上半年主要中標的團餐項目包括上海機場（集團）有限公司、天津西青區中醫醫院、常州市第二人民醫院等。

另外，團餐屬于企業服務，新城悅服務同樣也會承接較多的“物管+團餐”的協同項目，目前該類型項目的數量為37個。

電梯和團餐在新城悅服務的歸類中屬于大後勤服務，也是目前社區增值服務的重要支柱，2023年上半年該收入占社區增值服務的比重已經達到49.8%。

應收款管理

應收款管理方面，截至6月30日，新城悅服務貿易應收款原值為20億，增長約40%，1年期以上占比約16.9%，若去掉1.86億的減值，貿易應收款余額約為18.6億元。

拆分來看，新城悅服務目前有12家並購子公司，貢獻了約4億的貿易應收款，同比增加約34.8%，主要是因新並表了兩家收購公司；而新城繫貿易應收款則為16億元，增加4.7億，其中應收物業費增加3億元，主要是因新城繫項目在管規模的提升。

關聯方應收款方面，截至6月30日新城悅服務對新城控股的應收賬款約為7.62億元，增加1.6億，主要涉及案場、前介以及智能化等關聯業務。雖然新城悅服務開發商增值服務和智慧園區服務的營收上半年都在大幅減少，但仍在該闆塊形成越來越來越多的關聯方欠款。

催款上，新城悅服務管理層在業績會中表示，公司幾乎每周都會召集區域公司的管理團隊進行應收款主題的會議，内部也會根據不同的應收款賬期采取催款函、律師函和直接法律訴訟等手段進行催繳，對單一甲方則會有更大的催促力度。

在新城悅服務金融資産減值科目中，除了應收賬款外，美元債造成的減值也值得關注。

過去新城悅服務一直都持有相當數額的美元債，該美元債也和内地地産行業相關。2022年，新城悅服務美元債公允價值下跌造成了約1.72億元左右的虧損。今年上半年，新城悅服務持有的上市公司美元債公允價值進一步下降約2900萬元。

不過，由于2022年底已經進行了較大的減值準備，而今年有一筆美元債到期部分沖回，減少了損失。今年上半年，美元債對新城悅服務造成的實際淨虧損約為1480萬元人民币。

據參加業績會的投資者透露，對于美元債問題，新城悅服務首席财務官左衛在中期業績會中表示，這是房地産今年還沒有得到實質性改觀的一個結果，到今年6月30日，新城悅服務的美元債市面價值實際上僅剩約3000萬人民币，即便未來按照最差的情況來反饋，虧損上限最多僅為3000萬人民币。