中報觀察 | 奧園健康保住“健康”

觀點網 復牌一月不到的奧園健康披露了2023年上半年度業績報告。

報告期内，奧園健康總收入7.87億元，較上年同期8.47億元減少7.1%；實現淨利潤約6870萬元，同比上升約32.8%；淨利率為約8.7%。

規模方面，截至6月30日，奧園健康在管收費建築面積約4650萬平方米，較2022年12月31日約4710萬平方米減少約70萬平方米。

復牌後至今，奧園健康8月21日股價一度下挫至最低價0.53港元/股，較8月2日復牌開盤每股1.42港元跌幅達62.68%，但當周回漲29.82%；8月28日收盤跌4.05%，報0.71港元/股，總市值5.16億港元。

增利之下

近一年來，港股物業管理闆塊波動明顯。在多數物管企業“增收不增利”的業績表現下，叠加估值仍未回暖，市場暗藏波瀾，輕則一個消息都能引起股價的波動。

奧園健康卻是交出了一份“增利不增收”的成績單。

據觀點新媒體了解，奧園健康期内總收入7.87億元，同比減少7.1%；淨利潤6870萬元，同比增長32.8%，淨利率為約8.7%；權益股東應占溢利6320萬，同比增長27.9%

對于收入下降但利潤增長，奧園健康表示增利主要因集優化組織架構，提高管理效率，降本增效所致。

期内，奧園健康的行政開支及其他開支約6510萬元，較去年同期1.05億元減少3990萬元，同比減少38%。

與此同時，業務收入結構有輕微變化，物業管理服務和商業運營服務分别占總收入90.3%和9.7%，前者占比較上年同期增加3.9個百分點，進一步擴大該分部貢獻占比。而物業管理服務和商業運營服務兩個分部收入均下滑，分别同比減少2.9%和33.6%至7.1億元和7640.8萬元。

其中，主營業務物業管理服務收入5.74億元，同比增長3.3%，占物業管理服務收入比例提高至80.8%；大業主增值服務和小區增值服務收入分别同比減少72.03%和11%。

由于向正在運營的商場提供的商業運營服務在管總建築面積減少，商業運營及管理服務收入同比減少31.1%至7306.6萬元；而市場定位及商戶招攬服務收入下降得更為明顯達62.9%，是因為提供的前期研測及招商服務減少。

正是因為減少為大業主提供工程前介服務、案場銷售協助服務、分戶驗收服務及智能化工程服務，偏高毛利業務縮減導致毛利和毛利率下滑，奧園健康表示将持續推進精細化管理，致力于提升經營效益。

截至2023年6月30日止6個月，奧園健康毛利為約2.03億元，較上年同期的2.43億元減少16.4%；毛利率由上年同期的28.7%下降2.9個百分點至25.8%，物業管理服務分部的毛利率下降2.7個百分點至24.5%，商業運營服務分部微跌0.2%百分點至38.3%。

規模之上

奧園健康在2023年上半年重大事件莫過于更換第一大股東。

2月16日，中國奧園公告表示，拟以2.56億港元出售奧園健康29.9%予南粵基金。該項交易在7月17日完成，Best Discovery及明興有限公司（中國奧園的全資附屬公司）分别持有2.17億股股份及1.79億股股份，占總額的29.9%及24.68%

中國奧園不再是奧園健康第一大股東，變更為南粵星橋。後者總資本由衆鑫國際及南粵股權投資基金将分别持有60%及40%。

國資入主有助于奧園健康獲得資金與資源等支持，同時能減少股份被擺上貨架而導致物管企業的經營不确定性，進而增強自身獨立性、合規性以及減弱房地産附庸屬性。

從貿易及其他應收款項來看，奧園健康期末總額達到6.25億元，較上年同期6.95億元有超一成的減少。

但貿易應收款項賬齡有所延長，其中1至2年的由1.25億元增至1.4億元，2至3年由6981.4萬元增加至1.02億元，超過3年則是4399萬元。随着賬齡的延長，收回應收賬款的可能性會将降低，壞賬比例随之增加，同時可能導致資金利用率降低。

資産負債方面，奧園健康資産總額為約21.43億元，負債總額為約人民币10.64億元，兩者之間的差值已由2022年年底的9.92億元提高至10.79億元；而流動負債10.4億元，較2022年12月31日的11.91億元減少了1.51億元，總資産減流動負債亦增7291.3萬元至11.03億元。

資能抵債，而且擁有足夠的業務運作和相當價值的資産支持營運，如此看來奧園健康尚且“健康”。

規模方面，截至報告期末，奧園健康為中國22個省、直轄市及自治區77個城市的400處物業(含銷售案場)提供物業管理服務，涉及在管收費建築面積約為4650萬平方米，同比減少70萬平方米，合約面積約為7750萬平方米。

並且奧園健康向21個商場訂約提供商業運營服務，合同總建築面積約為76.9萬平方米；18個正在運營的商場提供商業運營服務，在管總建築面積約為66.3萬平方米。下半年，其将繼續以現金流和利潤為核心，並結合商業地産行業市場的現狀，加大招商和運營方面的投入。

于2023年6月30日，奧園健康的銀行結余及現金為約8.7億元，較2022年12月31日的8.26億元增長約5.3%。

總的來說，第一大股東變更後的變化尚未能體現在是次中報上，雖然過去兩年受母公司危機的影響規模縮小，但整體資産負債結構、現金儲備還是有所優化。