中報觀察 | 金茂服務成長曲線

觀點網 8月28日晚間，金茂服務發布上市以來第二份中期業績報告。

整體來看，上半年收入和毛利均有不同程度提升。其中，總收入約為13.53億元，較上年同期增加23.4%；毛利同比增加0.4%至3.574億元；期内利潤1.485億元，利潤率約11%。

去年以來，物業行業收並購擴張階段已告一段落，轉而進入規模有質增長的高質量發展階段，金茂服務也在更具長期價值的可持續發展道路上前行。

截至6月30日，金茂服務合約建築面積為9448萬平方米，在管建築面積為7098萬平方米，較去年同期分别增長35.8%及56%。

與此同時，金茂服務獨立性發展能力進一步增強，第三方在管面積同比增長89.5%，占總在管面積的比例達47.8%。

進入下半年，金茂服務預計宏觀政策推動經濟復蘇的力度将進一步增強，社會、居民、企業等市場主體對高品質物業管理、綜合設施服務的需求亦将穩步增長。

顯然，該公司已做好應對未來的準備。

金茂服務表示，相信集團擁有充足的财務資源及未來收入将足以支持當前的營運資金需求及未來擴張。

增長的拆解

從服務類别來看，金茂服務主要提供物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。今年上半年，除非業主增值服務外，其他兩項業務的收入均有較大幅度提升。

具體而言，物業管理服務主要包括涉及住宅小區、商業物業以及學校、政府設施等公共物業，該項收入由去年同期的5.407億元增加至7.498億元，增幅達38.7%。主要原因是業務擴張導致的在管建築面積增加。

中報顯示，截至2023年6月30日，金茂服務總在管建築面積由上年同期的4550萬平方米增加至7100萬平方米，包括276個住宅小區和167個非住宅物業。

社區增值服務分為美居平台服務、社區生活服務、社區空間運營服務、房地産經紀服務。上半年，該項收入約3.8億元，增幅高達54.5%。

關于該項增長，金茂服務表示，原因主要有三：

其一，期内美居平台服務團隊持續擴張，金茂服務挖掘存量業務，圍繞美居平台服務拓展多種産品類型，室内裝修平台服務收入同比增長約113.7%至1.03億元；其次，房地産經紀服務收入增加，由2022同期的4690萬元增加至8540萬元，增幅約82.1%；此外，随着業務規模擴張，在管物業數目增加，社區空間運營服務收入同比增加約37.5%至1.178億元。

生活服務方面，上半年金茂服務組織年貨季、花樣煥春、春日清洗季等主題活動，為業主帶來豐富多彩的生活服務，迎合了業主品質生活需求，收獲業主口碑的同時，收入同比提升13.3%。

值得注意的是，除收入同比增加外，上述物業管理服務、社區增值服務兩項業務在金茂服務總收入中的占比也均有不同程度提高，分别由上年同期的49.3%、22.4%上升至55.4%、28.1%。

非業主增值服務收入則呈現同比下降，在總收入的占比由上年同期28.3%降至16.5%。

非業主增值服務包括向物業開發商提供案場協助銷售服務、咨詢、智慧園區、分戶房修及其他增值服務。上半年，金茂服務該項收入為2.236億元，同比降幅約28%。對此，金茂服務表示，減少的主要原因是來自前期規劃及設計服務以及交付後服務的收入減少。

非業主增值服務收入的變化，也進而影響到貿易應收款項。金茂服務應收關聯方貿易款項結余由截至上年末的4.016億元降低至截至本期末的3.771億元。

應收第三方的貿易款項主要與物業管理費有關，結余由截至上年末的3.932億元增加至期末的6.793億元，主要是由于截至2023年6月30日止六個月業務拓展及在管建築面積增加，導致物業管理收入增加所致。

截至期末，金茂服務毛利率約26.4%，較上年同期降低約6.1個百分點。

分業務來看，物業管理服務毛利率由上年同期的17.2%下降至16.7%，主要由于期内為提升服務品質，清潔及綠化養護成本增加所致。

非業主增值服務毛利率由47.8%降低至38%，主要是由于前期規劃和設計服務以及交付後服務的收入減少，金茂服務表示，與所提供的其他非業主增值服務相比，該等服務通常産生更高的利潤率。

社區增值服務毛利率由46.7%下降至38.8%，是因為本期社區增值服務規模顯著擴大，由此導致的人員配置及資源配置的支出增加。

有準備之戰

今年以來，金茂服務在管面積取得較大進步。

截至6月30日，金茂服務合約建築面積約為9450萬平方米，在管建築面積約7100萬平方米，較去年同期分别增加約35.8%及56%。在管物業項目443個，覆蓋全國75個城市，遍及長三角、京津冀、珠三角、成渝經濟區等國家經濟活力高的核心區域，其中一二線城市占比約90%。

與此同時，金茂服務獨立性發展能力進一步增強，第三方在管面積同比增長89.5%，占總在管面積的比例達47.8%。

通過市場化競争，以單體拓展、股權合作等方式，金茂服務分别在住宅、商辦、産業園區、城市服務領域取得收獲，實現了高品質住宅、商業、寫字樓、産業園、博物館等多業态項目的成功拓展。

據金茂服務此前披露的外拓“成績單”，該公司今年以來在城市運維、政府公建、文化場館等方面多點開花，陸續進駐青州博物館、金華未來科學城東湄片區、中國宏泰發展國際航空工程中心等項目。

商辦樓宇、産業園區、住宅等業态上，金茂服務也取得不同程度的進展。具體包括北京國際商報社、上海太平金融大廈、南京國甯電子研發中心、湖南永州道縣高新區産業園、江西藍星星火有機矽産業園、北京融科橄榄家園等項目的拓展，以及新簽約了雄安城市服務以及河北龍河新城城市服務兩個城市服務項目。

中報顯示，期内銷售成本為9.96億元，同比增34.4%，金茂服務認為該增加與期内收入增長趨勢一致，主要是由于在管物業數目增加所致。

上年末至本期末，金茂服務預付款項、其他應收款項及其他資産分别為約6.127億元及約8.097億元，主要由于車位經紀服務規模增加，支付的履約保證金增加。

貿易應付款項主要指金茂服務在日常業務過程中向供貨商購買貨品或服務的付款義務。

應付貿易款項由截至2022年12月31日的4.561億元增加至期末的5.948億元，主要是由于業務擴張所致，反映采購安保及保潔服務以及設施及設備維護服務增加；應付關聯方貿易款項與向關聯方采購的信息技術服務、餐飲服務及其他商品和服務有關。

上半年的規模增長及業态突破，金茂服務需要時間慢慢消化，而成長的代價顯然也在可控範圍内，並已為更長久的未來機會做好相關準備。

金茂服務指出，為管理集團現金，維持穩健的流動資金和确保已準備好利用未來的增長機會，集團已采納全面的庫存政策及内部控制措施審閱及監控财務資源，並始終維持穩健的财務狀況及充足的流動資金。

截至期末，金茂服務並無未償還借款及任何銀行借貸。

管理層相信，集團擁有充足的财務資源及未來收入，足以支持集團當前的營運資金需求及未來擴張。