中報觀察 | 新希望服務“持币待購”

觀點網 8月29日下午，新希望服務披露2023年中期業績並召開業績發布會。

2023上半年，新希望服務錄得收入6億元，較去年同期增長17.1%，淨利潤1.04億元，同比增加13.1%，這在上市物企當中屬于較為穩健的水平。

截至2023年6月30日，新希望服務合約面積3793萬平方米，同比增加22.5%，和去年底的3615萬平方米相比環比增長較少。項目拓展上，今年上半年新希望服務采取了和城投國企戰略合作的方式獲取項目。

經營性現金流恢復較為明顯，中報顯示，新希望服務上半年經營活動産生的淨現金由去年同期的1640萬元增加至5060萬元，但對淨利潤覆蓋率仍然較低，在手現金則相對充沛，中期現金及現金等價物余額達到10.43億元。

西南與華東

在上市物企當中，新希望服務屬于管理規模較小的梯隊。

截至2023年6月30日，新希望服務在管建築面積為2908萬平方米，較去年同期增加約31.6%；合約面積3793萬平方米，同比增加22.5%，合約在管比為1.3。

地域上，新希望服務項目主要分布于西南和華東，兩地占總管理面積的比例分别為55%以及31.9%，貢獻物管服務收入則分别為3.42億元與1.66億元。

城市能級上，新希望服務的項目主要分布在成都等新一線和二線城市，面積占比分别為46%以及44.9%，一線城市布局極少，僅在上海有18萬平方米的項目，其中成都又是其最為核心的城市，貢獻營收占比達到了35%。

雖然一線城市布局較少，但在管項目整體平均城市能級仍然較高，位于二線及以上城市的項目占比約為91.5%，今年上半年平均物業管理費為2.9元/月/平方米，其中住宅部分為2.7元/月/平方米，在上市物管企業中處于高位。

外拓方面，新希望服務上半年拓展的代表性住宅項目主要包括無錫嘉州花園、成都領域等；非住則包含溫州瑞安市第五人民醫院、C8數字經濟産業園、成都茶百道産業園、南甯唯品會物流園等。

2023上半年，新希望服務在管面積中的非住業态占比為33%，營收占比則達到了42%。

報告期内，新增合約面積中第三方項目占比達到了90%；截至2023年6月30日，合約面積中第三方項目占比由39.2%提升至44.1%。

近年來，地産開發企業發展明顯降速。相對的，城投開發企業拿地數量顯著上升。因此，在市場直拓之外，新希望服務上半年也與衆多城投和國企達成合作，例如成都經開園區投資有限公司、武侯區屬國有企業、成都人居商業管理有限公司等，新希望服務主要為其提供物業管理等服務。

截至2023年6月30日，新希望服務通過戰略合作簽約的項目數量為15個，這在地産行業下行的當下，能為其提供一定的業績補充。

整體面積增速來看，今年上半年新希望服務在管面積取得了31.6%的較高同比增速，但是環比來看，目前3793萬平方米的合約面積相對于2023年底的3615萬平方米，並未有明顯增加，這或是因關聯地産方新希望五新實業上半年交付的項目相對較少所致。

基礎物管之外

新希望服務主要有四個業務闆塊，除了營收占比53%的基礎物業管理服務外，還有接近一半的收入都是由生活服務、非業主增值服務以及商業運營服務等非基礎服務提供。

與其他上市物企相比，新希望服務略有特殊，背後的新希望集團參與的業務領域較為廣泛，地産開發並非其核心主業，還深度參與了食品、農業、化工、快消等行業，這能為新希望服務的增值服務發展提供供應鍊、零售和集采等方面的優勢。

外部宣傳上，新希望服務自身也傾向于強調其“民生”特色。

新希望服務的生活服務主要包括社區生活服務、社區資産管理服務、線上及線下零售服務及餐飲服務，上半年共實現收入1.35億元，同比增長17.3%，收入占比為23%。

其中，得益于關聯方在食品和農業方面的資源和渠道，新希望服務在團餐方面發展較為突出，上半年團餐及零售實現收入5094萬元，目前團餐運營項目為16個，環比新增5個，代表性的團餐服務項目包括民生信用卡中心、中國農業銀行南甯分行等。

商業運營主要針對購物中心和寫字樓等業态，服務内容包括市場研究及定位、租戶招攬、商業物業租賃，上半年商業運營實現收入7250萬元，同比提升25.9%，收入占比為12%。

目前，新希望服務管理有20個商業項目，平均租金為61.5元/平方米，上半年新增3個，分别為明宇大廈、明宇金融廣場以及南甯新暢行。值得一提的是，新希望服務去年以1.8億元收購了明宇商服51%股份，上半年新增的商業項目中有兩個就是源于明宇商服。

非業主增值服務則是縮水較多的業務線，主要包括初步規劃、設計咨詢及交付前服務和案場服務等，該等業務多在地産開發商開發、銷售及交付項目的場景中發生。

上半年地産行情並未明顯好轉，新希望服務的非業主增值服務今年上半年的營收也錄得約30.2%的較大額跌幅，收入由1.06億元下降至7435萬元，占收入的比重也由20.8%大幅下降至12.4%。

現金相對充裕

2023上半年，新希望服務錄得收入6億元，較去年同期增長17.1%，淨利潤1.04億元，同比增加13.1%，這在上市物企當中屬于較為穩健的水平。

上半年毛利率則下降了3.1個百分點至37.7%，分業務來看，物業管理服務毛利率下降最為顯著，達到3.9個百分點，也是整體毛利率下降的主因。

新希望服務在中報中表示，主要是因報告期内外拓導致三方項目占比提升所致。盡管如此，37.7%的毛利率在上市物業服務企業中仍然處于相當高的水準。

截至2023年6月30日，新希望服務貿易應收款由3.25億上升至4.02億，其中1年期以上占比為7.47%，整體增速在合理範圍内，但關聯公司貿易款項達到了1.52億元，大幅增加約42.3%，在整體貿易應收款中的占比也提升至37.8%。而整體壞賬計提比例並不高，目前共撥備約2560萬元。

經營性現金流方面，和去年同期相比有明顯恢復。截至2023年6月30日止六個月，新希望服務經營活動産生的現金流淨額約為人民币5060萬元，而2022年同期為人民币1640萬元，但對淨利潤的覆蓋率只為42.9%，仍有較大的改善空間。

值得注意的是，雖然新希望服務的中期現金總量相對較多，達到10.43億元，但和去年底的10.40億元相比並未有明顯提升。

今年中期，新希望服務自上市以來首次派發了中期股息，派息0.067元人民币/股，派息率50%，半年股息率6%，該股息率在上市物企中屬于相當高的水平。

現金使用方面，據參會的投資者透露，新希望服務管理層在本次中期業績會中表示：“公司的現金将主要用于市場拓展和高質量發展，也可能包括潛在的收並購。”