中報觀察 | 拿地與並購 建發在行動

觀點網 8月29日下午，建發房地産集團有限公司旗下兩大上市平台建發物業和建發國際先後舉行了投資者會，就2023年中期業績以及相關的熱點問題，與諸多投資者進行了交流。

此前，建發物業和建發國際已經率先發布了2023年中期業績。

據當時公告顯示，建發物業在上半年收入約為13.73億元，較上年同期約9.97億元增長約37.7%；毛利約為3.52億元，較上年同期約2.56億元增加約37.6%；毛利率約為25.6%，與上年同期毛利率約為25.6%持平。

建發物業本期溢利約為1.76億元，較上年同期約1.33億元增長約31.9%；公司股權持有人應占溢利約為人民币1.72億元，較上年同期約人民币1.30億元增長約31.8%。

建發國際的業績公告則顯示，報告期内，集團實現收入約為243.59億元，與上年同期74.09億元相比增長約43.7%；其中物業開發分部收入約為人民币227.44億元，與上年同期比較增長約71.37億元，增長約45.7%。

截至2023年6月30日止6個月，該集團連同其合營公司及聯營公司實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約747.3億元，歸屬公司股東權益的累計合同銷售總建築面積約333.8萬平方米，與上年同期比較分别增加約267.3億元及約85.4萬平方米，分别增加約55.7%及34.4%。

建發國際：下半年繼續拿地

據出席投資者會的券商代表向觀點新媒體透露，建發國際執行董事兼行政總裁林偉國、執行董事彭勇、财務總監陳思楠、市場中心總經理盧金文等管理層出席了會議並回答了現場提問。

事實上，在房地産企業表現並不景氣的這兩年，建發國際不管在銷售還是拿地上有可以用“逆市”來形容，因此成為諸多投資者關注的焦點。

據觀點新媒體此前報道，于年初2022年業績會上，林偉國曾披露2023年銷售目標是增長10%到20%。按2022年建發國際實現全口徑簽約金額約1691億元、權益銷售額約1217億元計算，2023年權益銷售額目標約在1339億元-1460億元之間，目前已經完成過半。

參會投資者轉述，盧金文在現場表示：“今年上半年，公司加快銷售和資金回籠，實現全口徑簽約金額約941億元，同比增長43%。權益銷售金額747億元，同比增長約56%，銷售權益比例約79%。全口徑回款金額979億元，回款比例約104%，回款比例多年來保持高位。”

更具體來說，建發國際管理層認為，今年第一季度市場表示還是很不錯的，但第二季度整體呈下降态勢。

“特别4、5、6月都比較差。”建發國際表示，在這種情況下還是有80%的項目開盤達到了預期目標，總體還是比較順利。

“建發依然希望能努力維持10%-20%的增長目標。”投資者轉述上述人士的話稱。

對于下半年，建發國際管理層表示将持“謹慎樂觀”的态度。據觀點新媒體了解，管理層方面認為下半年的市場走向很難判斷，“終究還是期待國家最近出了很多政策能夠對消費信心方面逐步有一些改善”。

不管外面市場如何變化，建發國際強調，另一個重要就是做好交付工作，這也是關繫公司長期品牌建立的事情。

據了解，下半年建發國際将新增供貨值約1000億，其中三季度約400億，四季度600億元。

對于建發國際而言，拿地成為無法回避的另一個焦點。據了解，現場不少券商代表都提出了相關問題。

此前有統計顯示，建發國際1-7月拿地金額位居第三名，僅次于華潤置地和保利發展。

據盧金文在投資者會現場透露，今年上半年，公司聚焦核心城市積極拓展，把握了優質的土地市場機會，在上海、廈門、杭州等核心城市新增獲取46個項目，全口徑拿地金額約684億元，新增項目全口徑貨值約1295億元，拿地權益比例66%，其中一二線城市占比86%。

盧金文進一步表示，在兼顧項目流動性、安全性、盈利性的基礎上，下半年将繼續實現土地獲取，把握好土地市場的機會。

值得關注的是，建發國際所拿地塊中有不少為一二線城市的高溢價地塊。據統計，上半年建發所拿地塊超90%為溢價獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%、台州市椒江區地塊溢價率也達到49%，成都、合肥、北京等多個熱門城市所拿地塊也是觸頂競價所得。

因此有分析師對此提出，在一二線城市拿地搖号率越來越高的當下，公司是否會考慮更多采用一些非公開的拿地方式，以提升發展增速的确定性？

對此，建發國際管理層沒有給出正面回應，僅稱會根據市場情況決定。

不過，管理層也表示，公司在每個區域拿地，都會結合流動性的安全狀況跟利潤率的狀況進行平衡。

“我們拿地基本上都是跟銷售匹配的，可以看到整個經營規模、庫存、貨值相對也是行業里面比較小的。當然拿地的核心還是産品能夠做好，能夠獲得市場認可，能夠賣得出去。”

對于上半年所拿地塊，建發國際方面表示，這些地塊的利潤率比去年會略低一些，可能會降低1到2個點的樣子。是因為“整個土地市場的利潤率水平應該都有所下降”，預計利潤率會回到比較正常的水平。

建發物業：把握優質並購機會

另一場建發物業投資者會上，現場的關注點似乎更為分散一些。

首先對于下半年的發展方向，管理層稱：“将繼續圍繞夯基礎、提品質、提效益、促增長四個經營方向”。

其中，具體提到要堅守規模與利潤兼備的拓展原則，多渠道擴大管理面積。

下半年，建發物業将保持以住宅業務為拓展基礎，同時發力中高端辦公樓、産業園、學校等高質量的非住業态，拓展有回款、有利潤、可持續的增量業務。

據悉，建發物業表示将堅持以審慎且積極的态度，擇機擇優參與收並購市場，把握好優質並購機會。

從已經公布的中期業績來看，今年上半年，建發物業在福建省外的拓展速度超過了省内，發展迅速。

對此，公司管理層表示，一是去年就對拓展團隊的人員進行了增加，上半年實現了外拓簽約的有效轉化；二是對省外拓展的獎勵政策也進行了調整，更加傾斜和激勵省外的拓展。

事實上，産業園和寫字樓是以往建發物業外拓的主攻業态，在這兩個産品類型上還是有很大競争力，但該公司管理層也坦言，從去年開始就感受到業内同行對這兩大物業類型拓展的集中度和關注度已經到達了一定高度。

“今年産業園和寫字樓的業态競争，我們覺得更激烈了。”

現場參會投資者透露，建發物業上半年拓展的産業園和寫字樓項目淨利潤率方面，寫字樓差不多在8%-12%，産業園差不多是10%-12%。

在這樣的情況下，尋找新拓展賽道成為必然的事情，城市服務或許是下一個目標。

有分析師對此提出了疑問，關心公司是否會參與這方面的發展。

建發物業方面對此給予了肯定的回復，稱公司對于整個城市服務還是比較看好的。

“之前也有預測過城市服務的市場規模，到2023年時可能會達到2萬億。”因此，這一塊的市場空間還是比較大的。

“而且城市服務中的幾個環節，包括環衛、垃圾處理、綠化等業務跟物業服務還是有一定相關性的。”管理層透露，公司上半年收並購時已經開始朝這個方向努力了，並強調未來也會重點關注這個領域，希望能更多參與到城市服務業務。