中報觀察 | 充滿挑戰的市場，雅生活多元“突圍”

觀點網 8月29日，雅生活發布中期業績。這家在管規模處在行業前列的物業服務企業，依舊保持市場外拓能力，不疾不徐。

報告期内，雅生活錄得收入約77億元，較去年同期增長1.0%；錄得毛利15.74億元，淨利潤9.5億元，股東應占利潤8.39億元；毛利率為20.4%，淨利潤率為12.4%。

規模方面，截至2023年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分别為5.75億平方米及7.62億平方米，分别較去年底增加2962萬平方米、3062萬平方米。

第三方項目通過市場拓展方式迅速擴張，合約面積達6.14億平方米，新增合約面積超過3000萬平方米，較截至2022年12月31日止增長5.3%，占總合約面積的80.6%。

據投資者轉述，雅生活管理層在業績會上表示，對下半年市場復蘇趨勢持樂觀态度，将結合不同業态根據實際情況有所側重，在集團“樹品牌、穩發展、強能力、促融合”的戰略規劃框架中，穩中求進。

強化外拓

上半年，雅生活收入結構進一步優化，物業管理服務、業主增值服務和城市服務三大非周期業務整體收入為71.1億元，同比上漲7.2%，占比從2022年同期的87%提升至92%；淨利潤為8.4億元，占比從2022年同期的83%提升至88%。

受宏觀經濟及房地産周期影響，該公司外延增值服務上半年營收和利潤存在一定壓力，收入同比下降40.4%至5.9億元，但該業務在營收中占比從去年同期的13%下降至7.7%，利潤占比從17%降至12%，對整體收入結構影響逐步弱化。

非周期業務的增長主要得益于雅生活在市場拓展上取得的成績，截至2023年6月30日，該公司在管面積達5.75億平方米，同比增長5.4%，其中來自第三方的在管面積約4.8億平方米，占比為83.3%。

第三方項目已是雅生活主要面積來源，期内第三方外拓項目轉化的新增在管面積約2660萬平方米，占上半年新增在管面積近九成，顯示其獨立市場化外拓能力不斷深化。

合約面積也較2022年12月31日增長了3062萬平方米，達7.62億平方米，其中，來自第三方項目面積約6.14億平方米，占比為80.6%，來自雅居樂集團和綠地控股的合約面積約為1.48億平方米。

從城市能級布局來看，雅生活在管面積中74.6%集中于一二線城市。從區域分布來看，有33.9%位于長三角城市群，18.8%位于粵港澳大灣區，9.2%位于山東半島城市群，8.7%位于成渝城市群。

受地産行業周期影響，住宅新房開發及交付節奏較為緩慢，物業管理企業涌向非住宅、存量住宅市場，並延伸至城市服務領域尋找發展機會。

于雅生活而言，已在住宅、公建和商業辦公等細分業态建立先發優勢，在管面積按業态劃分，住宅占比42.7%，公建占比45.5%，商業及其他占比11.8%。

非住業态的收入成為雅生活物管收入主要來源，上半年該項業務收入達52.67億元，占總收入比重68.4%，其中來自非住項目收入占比達40.2%，而住宅業态貢獻收入僅28.2%。

可見，雅生活已擺脫對住宅項目的業态轉而向全面市場化發展。

據投資者透露，雅生活管理層表示，增量住宅市場面臨一個長期下滑階段，雅生活将繼續沿着精品路線深耕，收縮整體對于增量住宅市場的選擇。對存量市場拓展則注重盈利能力與現金流，平衡風險回報。

面對市場競争的新格局，雅生活持續發揮在公共建築服務領域優勢，協同成員單位的資源及經驗優勢，上半年陸續獲得廣州圖書館、深圳紅崗公園、溫州理工學院、青島農業大學城陽校區、安徽醫科大學附屬巢湖醫院等項目。

同時，雅生活憑借公共服務的經驗優勢持續深化城市服務業務布局，以輕資産模式在廣東、山西、河北、内蒙古等地持續獲取106個城市管家項目，合同總額為74億元，年化合同額為17億元，進入城市47個。

在深圳，繼中標龍崗區橫崗街道城市服務項目後，于期内中標龍崗區園山街道城市管家服務項目，項目年化金額超過人民币1億元，形成區域服務協同。

根據環境司南統計顯示，雅生活上半年城市服務項目拓展合同額和年化合同額均位列行業前十。期内，城市服務收入近6.74億元，較2022年同期增長5.0%，占總收入比重提升至約8.7%。

增值服務曲線

相比毛利率較低的物管服務，增值服務由于頗具前景的增長空間，一直被視為物業行業的第二增長曲線。

雅生活的業主增值服務目前已是第二大收入來源，上半年收入達11.7億元，同比增長7.7%，占總營收比重15.2%，貢獻毛利超兩成。

中報顯示，業主增值服務的增長主要由于把握疫情後服務需求機會增長機遇，深耕家庭生活服務，全面布局團餐業務等，生活及綜合服務和機構類增值收入均取得增長。

在增值服務闆塊，雅生活堅持“平台+生态”戰略，全面梳理業主增值服務版圖，完善政企客戶服務和小區客戶服務業務體繫，為不同的服務場景提供專業的增值服務解決方案。

中報顯示，雅生活業主增值服務主要包括生活及綜合服務、家裝宅配服務、空間運營及其他服務、機構類增值服務。其中生活及綜合服務增長顯著，收入為5.75億元，較2022年同期的4.18億元增長37.3%，占業主增值服務收入約49.2%。

生活及綜合服務包括物業維修、家政服務、庭院園藝、小區團購、快遞配送、度假旅行、小區二手租售服務、綜合咨詢服務等。期内，雅生活重點夯實家政保潔、維修、旅遊等服務的深度運營能力；家政服務品牌“51家庭管家”的月度充值額屢破新高，上半年總充值額同比實現增長。

機構類增值服務包括餐飲、通勤、物資采購等公建特色增值服務，以及商企定制、會務、企業集采和零售等商辦業态的特色增值服務。

期内，雅居樂成立團餐公司“樂美膳”，快速布局市場拓展能力。機構類增值服務收入較2022年同期增長12.6%至2.01億元，占業主增值服務收入的約17.2%。

據了解，樂美膳短短半年内已在全國各地快速落子，其中包括國家級高新區科技園廣州白雲益雲科技園智慧員工餐廳等多個高量級項目。

面對巨大的存量和新增剛需市場，雅生活将與美餐圍繞“物業+團餐”新服務模式，提供一站式、全鍊條、數字化餐飲解決方案，全方位構建業主美好城市生活服務場景，開辟全新的融合物業服務市場。

機構類增值服務的增長也得益于雅生活持續打磨商企、商辦服務産品線，上半年中標中國移動多個標段，以及中海石油（中國）有限公司天津分公司等大型企業項目，獲取中國鐵建臨港大廈、三航科技大廈項目等。

在市場環境變化且充滿挑戰的背景下，向高質量發展轉型是當下大多物企的必由之路。

據投資者透露，雅生活首席執行官李大龍表示，對于雅生活這樣擁有比較大規模體量以及具備成熟市場化團隊的企業而言，更需要堅持市場化發展方針，從追求規模增長向追求質量增長轉變。