中報觀察 | 卓越商企獨立長路

觀點網 8月30日，卓越商企服務公布了2023年中期業績並召開了業績說明會。

今年上半年，卓越商企服務集團營收約為人民币18.39億元，較去年同期下降1.3%；毛利約為人民币3.93億元，較去年同期的5.30億元下降25.7%；歸母淨利潤環比增長84.8%。

其中，自主業務中的基礎物業服務收入同比提升了15.3%，業主增值服務收入同比提升了65.1%，而非業主增值服務收入主動壓降62%，收入壓降2.5億元，毛利壓降1.2億元，去地産化基本完成。

期内公司淨利潤錄得1.87億元，相較去年同期的3.28億元下降43%，股東應占利潤1.7億元，同比下降45.2%，淨利潤率從2022年同期的17.6%下降至10.2%。

對于業務布局，管理層表示依托1+1加x的目標區域業務均衡的發展戰略，大灣區和長三角兩個核心經濟圈的業務占比64%，公司持續保持了第三方的業務獨立性和商務物業賽道的優勢。

獨立發展

“穩健擴張、獨立發展”，這八個字是卓越商企服務管理層在2023年中期業績媒體發布會中對公司主要業績數據的總結概括。

今年上半年，卓越商企營收約18.39億元，環比增長10.5%，相較去年同期18.63億元的營收下降1.3%，收入來源主要包括基礎物業管理服務、增值服務及其他相關業務。其中，商務物業占比57.1%，公共及工業物業占比13.4%，住宅物業占比14.6%，增值服務占比14.3%，其他服務占比0.6%，其中來自第三方的基本物業服務收入占總收入的51.5%。

非關聯方收入占比提升10個百分點，占比接近9成，這是卓越商企服務上市以來的最高水平。相對應地，關聯方的收入絕對值同比下降了1.8個億，占比僅剩約一成，因此會導致營收同比的增幅下調10個百分點。完全來自于獨立第三方的基礎物業服務收入占比超過了6成。

“卓越商企在2023年上半年基本完成了非業主增值業務的區域地産化，極大程度上成為了一家獨立發展的物業企業。”

數據來源：企業公告，觀點指數整理

具體來看，卓越商企大頭收入為基礎物業管理服務收入，期内錄得15.66億元，同比增長15.3%，為總收入貢獻了85.1%的份額。其中商務物業占比近7成，公共及工業物業收入增長163%。

對比去年同期，增值服務收入及其他業務收入均出現下滑。

業績報告顯示，其他業務收入主要來自金融服務和公寓租賃服務。期内其他收入錄得1062萬元，同比出現下降，主要由于金融服務的收入較去年同期減少約人民币1707萬元。

增值服務收入方面，管理層表示物業公司今後能否獨立健康發展，将是競争中決勝千里的根本。因此，上半年卓越商企非業主增值服務收入主動壓降62%，收入壓降2.5億元，毛利壓降1.2億元，去地産化基本完成。而業主增值服務大幅增長65.1%，在增值服務收入中的占比顯著提升了27.4個百分點至41.1%。獨立市場化的發展能力穩步加強。

物業行業毛利下行的大趨勢下，卓越商企也難以獨善其身。

報告期内，卓越商企毛利為3.93億元，環比增長25.2%，較去年同期5.30億元下降25.7%，毛利率從去年同期的28.4%下降至21.4%。

針對毛利率下滑，管理層做出解釋：主要是因為公司的業務結構調整，主動壓降關聯方業務非業主增值服務的規模，導致整體毛利潤率下降。關于應對措施，公司會從内部挖掘，提升毛利潤率的潛力。

具體來看，基礎物業管理服務的毛利率為19.7%，較去年同期下降3.7個百分點，主要是由于公司第三方外拓業務毛利率下降所致。

增值服務的毛利率為30.9%，較去年同期下降9.1個百分點，數據下降主要是基于報告期内公司主動壓降非業主增值服務，從2022年同期的4.1億降至1.55億，而業主增值服務毛利率依然維持在33%以上。

其他業務的毛利率為42.5%，相較去年同期的73%下降30.5個百分點，主要是由于公寓租賃業務虧損和金融服務規模縮小，導致毛利率下降。

擴張賽道

業務規模方面，期内公司合約面積7330萬平方米，同比增長約6.3%，合約項目數量688個；在管面積6042萬平方米，同比增長約20.6%，在管項目數605個，其中來自第三方的在管物業面積占比達63.6%。

卓越商企的基礎物業管理服務面向商務物業、公共與工業物業、住宅物業等多種業務類型。

該公司将商務物業作為發展的主航道，服務包括PM商業寫字樓服務以及FM綜合設施管理服務。

“從2023年上半年的收入結構來看，公司持續保持商務物業賽道的優勢，期内基本物業收入15.6億元，保持穩定增長，其中商務物業占比接近7成，體現出公司在商務物業賽道的突出優勢。公共及工業物業收入大幅增長163%，通過收並購進一步增強公司在醫療物管領域的能力。”管理層在業績會上指出。

主航道業務方面，通過戰略客戶深耕布局，保持商務物業賽道優勢和第三方業務獨立性。上半年其拓展的戰略客戶合同額為2.53億元，戰略客戶保有率100%。

管理層表示通過十幾年跟騰訊、華為的戰略跟随，緊跟客戶的業務發展，公司成功拿下了騰訊微信總部和華為深圳的九華山等標杆項目，通過戰略客戶的口碑輻射，成功地促成公司與未來世園等新能源及電子科技龍頭企業的合作。

對于當前重點城市寫字樓空置率持續攀升對公司業務開展是否造成影響，公司管理層回應指出，目前公司物業出租率集中在95%以上，新開發的項目出租率平均在75%左右。

同時基于公司立足大灣區的高端寫字樓，項目整體空置率不是很高。

其次是公司整個業務增長的策略，下半年保持兩位數的市場拓展增長水平，繼續保持戰略定位，包括戰略客戶以及在增值服務上的創新等，這一繫列的舉措會帶來業務的整體增長，基本上下半年會保持謹慎的樂觀态度。

在新賽道業務方面，卓越商企通過戰略性收購，構建業務發展第二增長曲線。依托醫療物業服務平台，助力醫療賽道業務帶來更廣泛的市場機會，在高校教育及其他領域也在持續發力。

報告期内，新賽道新拓總合同額1.83億元，同比增長111.7%，年化合同額為9075萬元，同比增長216.2%。