中報觀察 | 中駿釋壓

觀點網 8月29日晚間，中駿集團控股有限公司及中駿商管智慧服務控股有限公司披露了2023上半年的業績情況。

公告數據顯示，上半年中駿集團收益約94.82億元，同比減少38.4%；母公司擁有人應占虧損約11.25億元，去年同期則為應占溢利12.74億元；母公司擁有人應占核心虧損約1.23億元，期内毛利率為15.2%。

而旗下商管企業中駿商管，上半年實現約6.203億元的收益，同比上升約2.6%；母公司擁有人應占溢利約1.378億元，同比上升約2.7%；毛利率約34.2%。

從業績表現來看，中駿集團目前依然面臨着較大的銷售和債務壓力，中駿商管營收增長速度也有所放緩。

中駿集團：積極應對債務

在房地産下行壓力仍存的上半年，中駿集團錄得收益約94.82億元，同比減少38.4%；母公司擁有人應占虧損約11.25億元，去年同期則為溢利12.74億元。

虧損背後與目前市場購房者信心下滑、房地産行業進入深度調整期有關，但實際上也反映出企業的風險把控壓力。

負債方面，截至2023上半年，中駿集團貸款總額379.35億元，同比減少14.1%；現金及銀行存款結余約124.47億元，淨負債比率約80.2%。

據了解，于2023年3月份及4月份，中駿集團境外市場購回及償還于2023年4月到期的5億美元7.25%優先票據；境内資本市場償還于2023年8月到期的5.4億元6.95%公司債券。

積極應對債務讓負債情況有所改善，但中駿集團仍面臨着較大的壓力。公告中也提及了這點，表示雖然債務結構得以進一步改善，但民營房企融資環境仍難以破局，流動性仍存在壓力。

物業銷售上，上半年的6個月里，中駿集團連同合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約200.84億元，同比減少38.4%。共超過80個項目處于在售狀态，分布在超過50個城市。

中駿集團于公告中解釋稱，主要是物業面積交付減少，交房面積由2022年上半年的150.97萬平方米大幅減少38.2%至2023年上半年的93.3萬平方米；平均銷售單價由上年同期的每平方米9408元減少至2023年上半年的9228元。

城市具體表現方面，杭州、北京、天津及合肥的合同銷售在一二線城市中最為突出，分别約為58.39億元、25.94億元、13.35億元及10.01億元。

由于杭州未來雲城、合肥璟峰里、北京未來雲城及雲景台的熱賣，長三角經濟圈及環渤海經濟圈于各區域中合同銷售排行第一及第二，金額分别為約94.54億元及46.86億元，占整體合同銷售金額的比例分别約為47.1%及23.3%。

整體來看，目前中駿集團的交付情況處于減少狀态，而銷售業務收入作為主要的收入來源，預計将對中駿集團未來現金流和盈利能力産生影響。

至于土儲部分，此前中駿集團暫緩了拿地計劃，期内並未在公開市場拿地。

截止到2023上半年，中駿集團及合營公司及聯營公司共有土地儲備為總規劃建築面積3164萬平方米。其中，權益應占總規劃建築面積為2540萬平方米，分布于60個城市，現有土地儲備預期可供未來2至3年的開發。

中駿商管：行業競争加劇

另一邊廂，中駿商管2023上半年收益約6.203億元，同比上升約2.6%；母公司擁有人應占溢利約1.378億元，同比上升約2.7%；毛利率約34.2%。

上半年，中駿商管實現了營收和溢利的同比增長，且主要歸功于在管建築面積增加。

在管規模方面，報告期内總簽約及在管建築面積分别約為4800萬平方米及2770萬平方米，主要是商業物業和住宅物業。

商業物業部分，總簽約（包括購物中心及寫字樓）39個，建築面積約為500萬平方米。在管建築面積約190萬平方米，同比增長約20.1%；在管項目18個，同比增加2個；上半年該分部實現總收入約為1.999億元，同比輕微減少約1.6%。

住宅物業部分，總簽約住宅項目為222個，建築面積約為4310萬平方米。在管建築面積約2590萬平方米，同比增長約15.5%；在管項目159個，同比增加19個；該分部實現總收入約為4.203億元，同比增長4.7%。

可以發現，中駿商管商業闆塊在管項目規模同比有所增加，但外拓速度較慢，未能拉動整體商管業務的收入增加。

收入結構上，中駿商管商管收入以基本商業物業管理服務收入為主，該項業務期内上升約4.6%至1.313億元，占總收入比例約21.2%，其他增值服務收入上升約18.3%至約0.622億元；此外，開業前管理服務由同期0.25億元減少約74.4%至640萬元。

毛利方面，中駿商管整體毛利率對比去年同期有所減少，由約41.6%減少至約34.2%，其于公告中表示，主要是由于較高毛利率的增值服務收入減少所致。

随着商管和物管行業競争的加劇，中駿商管在市場上也面臨着較大挑戰。未來需要繼續發力，此外也需要注重運營質量的提升，提升盈利水平。