中報觀察 | 合景悠活周期韌性

觀點網 8月30日，合景悠活發布截至2023年6月30日為止的6個月中期業績。

處于本輪房地産行業調整周期，合景悠活仍然展現了較強的經營韌性，2023上半年實現經營收入18.88億元，去除應收款和商譽減值撥備後的核心淨利潤則為2.58億元，整體毛利率上升了1.5個百分點至31.6%。

财務報表上，合景悠活保持了相當高的謹慎性，對應收賬款與商譽計提了大額減值準備，同時退出低質項目，謹慎接洽地産相關業務，主動積極化解風險。

基礎物業服務

今年上半年，合景悠活實現經營收入18.88億元，同比下降8.5%，去除應收款和商譽減值撥備後的核心淨利潤則為2.58億元，其中第三方收入占比提升至81.4%，獨立性進一步凸顯。

分闆塊來看，合景悠活今年上半年業績出現部分回調主要是受經濟環境和房地産行業影響。

目前地産市場依然低迷，房産銷售尚未回暖，合景悠活住宅部分和房地産行業強關聯的預售管理服務和增值服務都面臨了一定程度的下跌，分别由1.92億元下跌至0.97億元以及1.34億元下跌至0.99億元。這其中既有關聯地産方業務需求客觀減少的原因，也是合景悠活主動謹慎接洽房産銷售相關業務的結果。

在這種環境下，雖然收並購方面暫緩了腳步，但合景悠活仍然保持着較為積極的外拓策略。上半年新簽合同總額達4.1億元，外拓代表性項目包括住宅業态的長嶺雅居、世博華城，非住業态的廣州知識城廣場、智慧U谷、清遠婦幼保健院，以及旗下專精機關物業的申勤物業拓展的青浦工業園區大樓、松江體育大廈等。

區域分布上，合景悠活目前已進駐22個省、自治區與直轄市的134個城市，其中大灣區及長三角是其重點布局的區域，在管面積占比達59%。

疫情政策調整後，合景悠活對于管理的方艙醫院和隔離點進行了撤場，在此之外也主動對其他較低質量的風險項目進行了甄别和退出。盡管如此，截至2023年6月30日，合景悠活在管規模仍然維持了穩定，在管面積達到2.05億平方米，合約面積2.78億平方米，其中第三方項目的管理面積占比達到87.3%。

正是得益于對低質項目的退出，結合上半年較為積極的拓展活動，合景悠活基礎住宅物業服務闆塊收入在其在管面積變動不大的情況下反而實現了一定的增長，基礎物業服務收入由去年同期的6.26億元上升至今年上半年的6.54億元。

多種業态發力

住宅業态在合景悠活的營收中占比僅為45%，商業和公建等非住宅業态也是合景悠活的運營重點。在今年上半年的外拓項目中，合景悠活非住宅項目的合約面積占比達到59%，截至2023年6月30日，住宅管理面積與非住宅管理面積的比例為51:49。

其中，商業物業運營是合景悠活的代表性産品之一，旗下購物中心運營品牌包括悠方、摩方、悠方天地等；寫字樓運營品牌包則括ifp、imp以及icp等，目前商業運營總管理規模約為1800萬平方米。

今年上半年疫情結束後的消費復蘇，對合景悠活商業運營服務也起到了一定提振作用。和2022年相比，商業項目明顯恢復，客流同比增加約26%，銷售同比增加約20%；商業運營服務實現收入2.24億元，營收占比也提升1個百分點至19%。

G端業務是近年來物企押注的重點，合景悠活近年在公建方面同樣大舉發力，管理業态包括高校、醫院、機關物業、城市公共設施等。去年1月份，合景悠活還以1.65億元的代價收購環衛企業廣東特麗潔環衛工程有限公司50%的股權，入局城市服務賽道。

截至2023年6月30日，合景悠活公建業态在管面積已經達到8200萬平方米，貢獻收入6.84億元。

另外，受公建業務的屬性影響，大部分公建物業服務的客戶對象是政府或單一甲方，近年國内經濟面臨重大挑戰，經濟發展呈現出來區域不平衡的态勢，部分低能級城市和地區也面臨财政壓力，可能會出現延遲付款的情況。

據觀點新媒體獲悉，合景悠活首席執行官王建輝在本次業績會中表示：“我們積極主動地調整了公建業态的外拓策略，在區域選擇上會更加謹慎，同時也在積極優化在管項目的回款能力。”

财務保持審慎

今年上半年，合景悠活在成本優化方面還取得了不錯的成果，上半年銷售成本約為12.9億元，同比降低10.4%，成本降幅要顯著大于收入降幅，進而實現了毛利率的回升。

這也導致毛利率提升了1.5個百分點至31.6%，其中住宅分部毛利率由24.8%提升至26.2%，非住部分毛利率由34.7%進一步提升至35.9%。

賬面淨利潤方面，合景悠活今年上半年錄得約8156萬元，這主要是因為出于财務謹慎性的考慮計提了相當大數額的減值準備，若去除應收款和商譽減值撥備，上半年淨利潤為2.85億元。

截至2023年6月30日，合景悠活貿易應收款余額約為23.2億元，出于财務審慎的角度，今年上半年繼續進行減值撥備，新增撥備金額約1.19億元，目前總計提壞賬約7.06億元，總撥備率為23.3%，較高的撥備比例也體現了合景悠活财務上的審慎。

自上市以來，合景悠活連續收購了雪松智聯、上海申勤和廣東特麗潔等企業，目前投後整合及項目融合情況較好，各項财務指標並未惡化，規模上實現了跨越式增長，但也因此累計了較多商譽。

鑒于近年行業環境的變化，合景悠活在經過減值測試後對部分商譽進行了計提，目前已計提的商譽減值7970萬元，通過此舉将報表風險提前化解也有助于優化企業後續的業績表現。

值得注意的是，商譽和應收款的計提都是出于謹慎性對财務報表所作的會計處理，僅會影響賬面利潤，並不會對企業經營或現金流造成實際損害，已計提的部分應收款也並不意味着企業放棄了對款項的追索。