中報觀察 | 金輝控股降杠杆

觀點網 保交付不僅為購房者帶來新家，還為開發商帶來結轉收入。

金輝控股8月31日披露中期業績公告稱，2023年上半年如期完成了18座城市、28個項目、34個批次的交付任務，為1.7萬戶家庭帶來了新家。

報告期間，該集團收入約183.49億元，較去年同期增加0.7%，主要來自集團的住宅物業及商業物業的開發及銷售。

事實上，今年金輝控股更着力于降低杠杆水平。

據觀點新媒體了解，2023年上半年該集團完成多筆境内外債券的回購和兌付。

截止2023年6月30日，債務余額為331.85億元，較去年末的378.16億元降低12.2%。剔除預收款項後的資産負債率由去年底65.2%降至63.1%；淨負債率為61.3%，去年底該數據為71.7%。

交付AB面

在中期業績報告里，金輝控股表示，房地産行業由高周轉發展向高質量發展轉變，集團将繼續保持穩健的發展戰略，以“保交付”為底線。

這其實也是所有房企的底線。

數據介紹，2023年上半年，金輝控股如期完成了18座城市、28個項目、34個批次的交付任務，為1.7萬戶家庭帶來了期盼已久的新家。

正是基于已竣工及交付物業項目數量增加，使得金輝已交付總建築面積增加，帶動上半年物業開發及銷售産生的收入由去年同期180.03億元增加0.7%至181.21億元。其中，環渤海區域本期間增加較多。

據悉，金輝專注于發展長三角、環渤海、華東、華中、西南、西北、東南和深惠八大區域選定城市，上半年，銷售收入貢獻最多的分别是長三角58.12億元、華東34.82億元、西北30.84億元、環渤海28.49億元，占整體銷售比重分别為32.2%、19.2%、17.0%、15.7%，其中長三角同比下降0.6個百分點、華東增加8.3個百分點、西北增加2.1個百分點、環渤海增加7.9個百分點。

除了來自住宅物業及商業物業的開發及銷售收入外，金輝亦提供租賃商業物業及就物業項目的整體營運服務而獲得收入，只是相對而言規模要小得多。

資料顯示，金輝控股物業租賃收入包括出租集團的辦公樓、購物商場及購物街等商業物業的經常性租金收入。租金收入穩步增長，由去年中期的1.97億元增加約8.4%至本期間的2.13億元，主要由于于本期間内集團投資性物業出租率及租金水平保持穩定。

另外，該集團向合營企業及聯營公司提供管理咨詢服務所得收入由去年同期的1710萬元減少約12.3%至本期間的1500萬元，主要是由于于本期間内收取合營企業及聯營公司管理咨詢費有所減少。

基于上述三部分業務收入組成，金輝2023年上半年收入約為183.49億元，同比上升約0.7%。

不過保交樓在促進收入增長的同時也帶來了銷售成本的增加，報告顯示，金輝控股上半年銷售成本同比增加6.9%至160.22億元，主要是由于集團相應交付項目的總建築面積有所增加。

受此影響，金輝控股毛利由2022年中期的32.31億元減少至本期間的23.27億元，毛利率由17.7%下降至12.7%。淨利潤約7.37億元，同比減少50.6%；淨利率為4.02%，同比下降4.2個百分點；公司所有人應占利潤約為5.23億元，同比減少57.8%。

交付結轉的增加，還使企業的總資産與總負債同步減少。

中報指出，于2023年6月30日，金輝控股的流動資産淨值為279.23億元（2022年12月31日：338.58億元）。具體而言，流動資産總額由2022年末1317.89億元減少約10.6%至2023年6月30日的1178.29億元。流動負債總額減少約8.2%至899.07億元。

流動資産總額的減少主要是由于集團結轉收入導致開發中物業減少；預付款項、其他應收款項及其他資産減少；及貨币資金減少導致。流動負債總額的減少主要是由于集團結轉收入導致合約負債減少；及貿易應付款項減少導致。

信心的恢復、供求關繫的改善仍需一定時間。金輝控股認為，下半年，房地産調控政策的優化，有望逐步恢復購房者信心，特别是對于剛性和改善性購房需求。

據介紹，截止2023年6月30日，金輝控股土地儲備總建築面積約為2436.41萬平方米，可為集團未來業務發展提供保障。

回購與兌付

相較波瀾不興的開發業務，金輝控股今年來更多動作是在債券的回購與兌付上。

據觀點新媒體過往報道，于去年11月底，金輝已開始提前摘牌2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第二期)（簡稱“20金輝03”），該債券發行總額12.20億元，原本計息期限為2020年11月19日至2024年11月18日。

進入2023年，金輝控股還分别于6月19日提前摘牌2021年面向專業投資者公開發行公司債券(第一期)（簡稱“21金輝01”），該債券發行總額13.50億元，票面利率為6.95%，債券期限為5年期。

此後，“21金輝02”也于8月4日提前摘牌，債券發行總額8.50億元，票面利率為6.95%，期限5年。

在積極回購債券的同時，金輝也在着力保持融資暢通，維持合理流動性。

據了解，金輝控股于去年底成功發行12億元“中債增”中期票據後，今年8月24日，在“第二支箭”（民營企業債券融資支持工具）政策的支持下，再次成功發行8億元的2023年度第一期中期票據。

該中期票據由民企支持工具全額擔保增信，發行金額8億元，期限3年，發行利率4.00%。募集資金主要用于保交樓項目建設、償還境外債券等，本次債券發行認購倍數達2.38倍。

通過降低杠杆水平，以及優化資本結構，截止2023年6月30日，金輝控股債務余額為331.85億元，較2022年底的378.16億元降低12.2%。加權平均債務成本6.11%，相較去年底的加權平均債務成本6.22%略有下降。

而且由于本期間有息債務減少導致利息開支減少，融資成本由去年中期的1.81億元減少35.4%至2023年中期的1.17億元。

報告期末，金輝控股剔除預收款項後的資産負債率由去年底65.2%降至63.1%，已收客戶按金（合約負債）約為494.23億元；淨負債率由去年底71.7%降至61.3%。

與此同時，于報告期末，其一年内須償還款項總計141.66億元，而現金及銀行結余為109.27億元（2022年末：123.2億元），現金短債比僅約0.77。

雖然現金流仍不寬裕，但金輝控股認為，公司8月24日獲得“第二支箭”政策的支持，對于提振市場信心、扭轉市場預期、緩解民營企業信用收縮将發揮更加積極作用。