中報觀察 | 融信服務戰略轉移

觀點網 2023年8月30日晚間，融信服務披露截至2023年6月30日的半年度業績公告。

2023年上半年，融信服務實現總營業收入4.38億元，毛利率為19.2%，較去年同期減少約1.9個百分點；淨利潤錄得64.4%的較大跌幅，為1260萬元，對貿易應收賬款計提的大量減值準備是淨利下跌的主因。

今年上半年，融信服務營收結構發生了重大調整，上市前夕曾占營收近半的非業主增值服務腰斬，收入占比已降至僅15%。相對的，基礎物管服務成為了主力。

業績發布的同時，融信服務還公告表示拟變更IPO募資款，将原本用于對外戰略投資收購的資金轉而用于企業各方面運營。

非業主增值服務退位

截至2023年6月30日，融信服務在管建築面積達到3740萬平方米，較去年底的3370萬平方米增加約11%；合約面積達到4850萬平方米，較去年底的4580萬平方米增加約5.9%；平均物業管理費為3.1元/平方米/月，和2022年同期基本持平。

2023年上半年，融信服務實現總營業收入4.38億元，同比增加約0.9%，其中物業管理服務收入為3.48億元，占整體收入比重為79.4%，同比增加25.8%。

此外，融信服務同樣也像其他物企那樣提供一繫列較為常規的社區增值服務，今年上半年社區增值服務實現收入2480萬元，占總營收比例為5.6%，同比增加約0.3%。

細分而言，融信服務提供的社區增值服務主要包括：社區購物服務，收入820萬元，同比增長10.1%；裝修裝飾和家居維修，收入280萬元，同比增18.5%；房地産代理服務，收入830萬元，同比減少27.2%，該業務收入的減少主要是受房地産市場持續低迷影響；場地固有資源服務（例如住宅物業公用區域的廣告和租賃）實現收入500萬元，同比提升59.9%。

在此之外，融信服務非業主增值服務則發生了更為劇烈的調整，今年上半年實現的相應收入為6550萬元，同比減少50.8%，收入腰斬，占總營收比例也大幅下降至僅15%。

其中，協銷服務1670萬元，減少約75.6%；前期規劃設計咨詢和交付服務收入1870萬元，同比減少44.6%，該兩項服務的收入降幅較大，均因房地産市場持續低迷，進而導致房地産開發商對服務的需求減少，非業主增值服務中和地産行業相關性較小的車輛駕駛、出行調度和車輛管理服務所受影響則較輕，上半年實現3001萬元，同比減少2.9%。

長期而言，物業服務企業的非業主增值服務通常高度依賴于關聯地産開發商的項目開發情況以及輸送意願，與物業行業長期持有項目“收租”的商業模式本質相悖，缺乏可持續性。

2023年是融信服務于聯交所主闆上市的第三年，在上市前的2020年，非業主增值服務營收占比曾高達49.3%，貢獻了58%的毛利。彼時房地産行業風險還尚未暴露，融信中國還有能力為即将上市的融信服務提供業績上的支持。

到了2023年，房地産市場環境發生重大變化，融信服務營收結構也随之發生了巨大調整。今年上半年，非業主增值服務的營收占比已驟降至僅為15%。與此同時，基礎物管服務成為了業績的主力，營收占比達到79.4%。

财務狀況承壓

财務方面，融信服務2023上半年綜合毛利率為19.2%，同比減少1.9個百分點，且各業務線的毛利率同時下行，其中物業管理服務由23.1%下降至21.4%；非業主增值服務由14.6%降低至7.2%，社區增值服務也從34.5%降低至20.6%。上半年增值服務利潤率的巨大下行，除了外部環境壓力導致的成本結構變化外，也有地産方面讓利減少所致的可能。

2023年上半年，融信服務實現毛利8430萬元，同比減少8.3%，而淨利潤下行更為顯著，同比降幅達64.4%，僅為1260萬元，主要是因為對貿易應收款計提了大額的減值撥備。

截至2023年6月30日，融信服務去除撥備前的貿易應收款由3.7億元提升至4.1億元，貿易應收款減值撥備也達到了8029萬元，撥備比例約為20%，去除撥備後的貿易應收款淨額則約為3.29億元。同時，貿易應收款賬齡結構也較差，1年期以上占比過高，達到了47%。

貿易應收款高企意味着企業對已提供業務的款項回收情況不佳，這同樣也反映在了融信服務的現金流狀況上。

物業服務企業現金流一般而言較為充沛，但融信服務今年上半年在無重大資本開支情況下，截至2023年6月30日的在手現金及現金等價物不增反減，由7.24億元減少至6.67億元。

貿易應收款項中，融信服務約44.1%是來自地産關聯方。7月14日，融信集團公告債務逾期，表示因受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境等多重因素影響，出現公司金融債務、商票發生未能如期償還的情況，未能如期償還的債務金額合計約12.71億元。

這意味着融信服務母公司的現金流較為短缺，可能並無力對融信服務進行款項支付；此外，今年上半年融信服務運營和财務狀況進一步下行，和關聯方融信集團多少存在聯繫，近期的債務違約事件對融信服務而言也是一個打擊。

募資款用途調整

與融信服務2023年中期業績同時發布的，還有一則變更募資所得款項用途的公告。

融信服務于2021年7月17日于港交所主闆上市，彼時募資所得款項淨額為6.29億元，截至公告日期，融信服務未動用款項淨額還剩下約5.16億元。

總結而言，融信服務本次變更募資款用途将原本60%的尋求選擇性戰略投資和收購機會款項調整為25.1%；用于多元化項目組合及增值服務金額由11%提升至32.8%；用于開發和升級運營所使用的硬件和軟件的款項則由15%提升至20.8%；将用于發展融禦ROYEEDS品牌的金額由4%提升至9.3%。

其中，融禦ROYEEDS是融信服務的高端住宅物業服務品牌，基本位于一線城市，融信服務表示其計劃在一線城市推出更多該品牌項目，也計劃在二線城市推出試點項目。

根據公告，融信服務自上市以來積極尋求滿足要求的戰略並購目標，即位于長三角和大灣區以及海西地區的中小型第三方物業管理公司，但受疫情爆發和房地産市場動态變化的波及，目標公司盈利能力受到很大程度的影響，間接導致其可選的戰略並購企業數量大幅減少。

上市幾年以來，融信服務對IPO募資款並未有過多使用，從本次公告情況來看，也已暫時放棄了對收並購的想法，轉而計劃将資金用于企業運營，正是環境的變化迫使物業服務企業轉向了更為保守的戰略。