中報觀察 | 合富輝煌車馬炮

觀點網 近兩年房地産市場快速下行，開發商們不好過，中介代理企業受到的沖擊更甚。

原因在于中介代理公司收入幾乎全部來自房屋買賣，業績渠道普遍較為單一。況且目前國内樓市仍處于築底過程，復蘇起色不大，無論一二手市場都存在壓力。

“今年上半年，中國内地房地産市場整體狀況不甚樂觀，商品房銷售面積約6億平方米，較去年同期下降約5%。”合富輝煌在業績報告中也提到，盡管一季度積累了一定量的市場信心，但4月份後交易量回落，6月份全國房地産開發景氣指數再跌，購房者觀望情緒愈濃，市場活力尚未充分恢復。

資料顯示，合富輝煌旗下主要業務包括物業代理服務、金融服務業務兩個闆塊。其中，主要收入來源為一手房銷售代理，占總營收的比例在90%以上。

資料顯示，2023年上半年，合富輝煌持續經營業務營業額約為6.99億港元，與去年同期的約8.98億港元同比下跌約22%。

其中，由于2022年下半年仍處于疫情管控階段，導致合富輝煌2023年上半年物業代理業務分部營業額減少至約6.73億港元，較去年同期同樣下跌約22%，占集團營業額的96%。

受限于購房者購房意願疲弱，合富輝煌金融服務業務的營業額約2700萬港元，較去年同期下跌約25%，占集團營業額4%。

業務萎縮還體現在代理項目的規模上，截至2023年6月30日，合富輝煌物業代理業務覆蓋全國70個大小城市，代理項目超過800個，二手分行數目約140間。

但2022年底的數據顯示，物業代理業務覆蓋全國超過80個大小城市，代理項目超過1100個，二手分行數目約160間。

同時，期内合富輝煌總員工成本由2022年同期17.25億港元，大跌至5.12億港元。

利潤方面，合富輝煌錄得期内虧損1.51億元，是自2021年以來連續第3年虧損。資料顯示，合富輝煌2021年虧損5.45億港元，2022年全年虧損5.8億港元。

繼續虧損的其中一大原因是期内作出了1.09億港元的金融資産虧損撥備，包括确認應收賬款撥備64萬港元，确認應收貸款撥備1.086億港元。

由于中介代理是一個輕資産行業，因此對貸款的需求不大。截至期末，合富輝煌擁有現金及銀行存款約為3.18億港元，對應借貸總額約為1.85億港元，資本負債比率約為7.3%，流動比率為4.80。

但真正的問題來自于應收賬款，過去幾年開發商的應收賬款難以收回，已經成為房地産上下遊企業通病之一。

資料顯示，截至2023年上半年，合富輝煌擁有應收賬款6.45億元，67%以上賬齡超過180日。

面對更加不确定的市場，合富輝煌稱，将發揮集團在廣州地區的業務優勢，力争将基地擴大至廣東省域，以進一步拓展市場份額和增加業務收入。其次，會積極尋求企業合作，将重點放在項目的引入和推進上，以增加項目的規模和數量，實現更好的利潤回報。

合富輝煌在2022年末開始選擇與碧桂園集團深度綁定，最新亦得到與碧桂園頗有淵源的朱荣斌擔任董事長職位。實控人扶氏家族“激流勇退”，壓力事實上來到碧桂園集團這邊。

但目前碧桂園能夠給到合富輝煌的支持，相信沒有當初想象中那麼大。另外，當初市場分析與碧桂園綁定，意味着該公司獲取其他開發商項目的難度将有一定的上升。

由于行業特殊性，合富輝煌這類中介代理企業處于相對被動的地位。市場形勢一旦扭轉，其業績就将同比恢復。

不過目前市場狀況仍不明朗，唯一能夠期待的是政策利好，“下半年，冀望利好政策的釋放将增強購房者信心，拉動交投，房地産市場會向着平穩、健康的成熟形态發展。”

眼下，全國救市政策頻出，在合富輝煌大本營所在的廣州市，近日就出台了備受矚目的“認房不認貸”政策，是一線城市首個政策案例。

只是目前樓市需求不足，背後或有更深層次原因，政策刺激的成效如何還有待觀察。合富輝煌要做的是，維持經營等待時機。