中報觀察 | 景業名邦出師未捷

觀點網 “運氣和風險就像孿生兄弟一樣，它們證明了這樣一個事實：每一個結果都受到個人努力之外的其他作用的影響。”《金錢心理學》書中提到。

景業名邦上市後就遇到“黑天鵝”疫情，加注在廣州舊改但也被迫按下暫停鍵，時至今年6月再出售黃埔珠光村舊改項目股權。

8月30日晚間，上市第四個年頭的景業名邦發布2023年中期業績。

2023年上半年，景業名邦實現合約銷售金額約9.05億元，同比下降28.3%；實現合約銷售建築面積約9.3萬平方米，同比下降16.2%。

期内，景業名邦實現已确認收益為3.26億元，同比增長5.7%；虧損為4.22億元，公司擁有人應占虧損為3.77億元。

重心轉移

景業名邦的收入主要來自四個闆塊，分别為物業開發及銷售、酒店營運、物業管理、商業物業投資的合並收益。

據觀點新媒體了解，期内來自物業開發及銷售業務的收益為2.71億元，較2022年同期的2.6億元增加4.4%，占收益總額的83.3%，貢獻占比較上市前的超九成有所下降。

從城市占比來看，清遠自物業銷售已确認收益1.87億元，占比68.7%，而騰沖占比達15.5%。物業開發該主業收入增加主要由于已交付物業的總建築面積增加所致。

以物業開發及銷售為核心業務的景業名邦，期内扣除已竣工待售物業及在建物業減值虧損前毛利為4880萬元，較2022年同期的6140萬元減少20.5%；毛利率同樣由2022年同期的19.9%下降至15%。

為加快銷售步伐，2023年上半年已确認平均售價降低，導致來自物業開發及銷售的扣除已竣工待售物業及在建物業減值虧損前毛利率由2022年上半年的21.3%下降至17.3%。

與此同時，景業名邦的物業管理服務收益達1560萬元，較2022年同期的1270萬元增加22.8%；商業物業投資收益亦有320萬元。

截至2023年上半年，景業名邦旗下卓都物業實現總接管戶數9252戶；總接管面積158.25萬平方米。

景業名邦似乎已将工作重心轉移至推文旅住假酒店、民宿新業态與物業銷售協同聯動，探索試住體驗帶動項目租售的經營新模式。

據了解，景業名邦在2016年收購廣州卓思道酒店進而開展酒店營運業務，該項目位于番禺區南村鎮，原為“雅居樂酒店”。

來自酒店營運收益3560萬元，較2022年同期的3240萬元增加9.9%。景業名邦經營廣州卓思道酒店、卓思道溫泉度假酒店及卓思道悅舍。

景業名邦表示，捕捉疫情過峰後的康養及住假旅居風口，把握防疫政策轉向後，市場長期積壓的康養旅居、住假需求的釋放，适時新推景業江山十里、景業白鹭洲二期等文旅項目入市，有效助力營銷業績。

該公司續指，将推動如雲南景業高黎貢小鎮、景業江山十里等針對性的住假、康養項目，通過營銷外拓市場，在西安、北京、廣州等一線城市舉行住假、康養項目的營銷活動，進一步打開市場，口碑與業績實現雙收；並大力開拓大宗銷售以加大現金流入優化财務管理。

舊改未競

6月下旬，景業名邦再次回到關注視線是源于出售黃埔珠光村舊改項目股權。

景業名邦發布公告稱，拟轉讓廣州珠景的26.95%股權，深圳中洲、廣州天瀚亦一並退出，合計轉讓的49%股權對價1.66億元，同時欠轉讓人的股東貸款總額約2.74億元将予以償還。

2021年4月，珠光村是景業名邦第一個舊改項目，總計可售面積大概600萬平方米左右的舊村改造，預計三年左右會轉化成為可以銷售的項目。

彼時，擁有高利潤和低土地成本特點的舊改項目成為公司發展的新方向。除珠江村舊改項目外，景業名邦還有不少城更項目在推進中。

浙商證券研報提到，景業名邦在2019-2022年廣州市舊改上市房企總投金額中排在第六，金額達到46.3億元，甚至還高過保利發展的30億元。

趕上舊改高峰期的景業名邦，卻因市場銷售低迷、自身資金壓力大等因素而匆匆下車。

實際上，早在2022年9月景業名邦轉讓位于廣州市增城區的一宗住宅用地52%股權予金地，最高代價約3843萬元，加上目標貸款代價約2.53億元，總代價最高金額約2.91億元。

兩次的出售並未能挽救景業名邦于“錢緊”的水火之中。

于2023年6月30日，景業名邦現金及銀行結余總額為7.18億元，較2022年12月31日的8.85億元減少1.66億元，其中1.92億元為現金及現金等價物及5.26億元為受限制現金。

已然處于縮表通道中的景業名邦，于2023年6月30日總資産119.59億元及總負債87.14億元，較2022年12月31日分别減少4.2%及0.6%。

于2023年6月30日，景業名邦的計息借款及優先票據總額為34.71億元，較2022年底的36.29億元減少1.58億元，其中7.68億元及27.03億元分别計入非流動負債及流動負債。

只有一筆美元債的景業名邦，已經對它進行了兩次交換要約。

1月12日，景業名邦發行本金總額1.52億美元票面利率為9.5厘于2024年1月11日到期的新優先票據，相當于2023年1月26日到期的現有優先票據悉數交換要約。

該票據前身是景業名邦發行于2021年2月、于2022年2月7日到期的1.55億美元債，在2022年1月24日通過第一次交換要約，延續7.5%利率，票據本金額1.52億美元，于2022年12月19日再度發起交換要約，新票據利率将上調至9.5%。

因而，景業名邦的借款成本總額提高至1.58億元，較2022年同期的1.53億元增加3.7%；年度加權平均實際利率為8.02%，2022年上半年僅為6.56%。

8月底接連出台的政策，對于樓市有一定的積極意義，僅有一筆美元債、手握不少資産的景業名邦是否能等到曙光呢？