博鰲特寫 | 鄧懿君：高力國際擁抱變化

2023博鰲房地産論壇·特寫 中國經濟在過去多年間進入換擋期，一方面表現為經濟增速向中高速換擋，另一方面則表現為以更高質量向前發展。在實施新發展戰略的過程中，産業的方向已發生變化，承載這些産業的空間載體也被賦予了不同内涵。

不動産領域的機遇也蘊藏于變化之間，高力國際中國區董事總經理鄧懿君女士在2023博鰲房地産論壇上演講時也感慨，自己連續四年參加這個論壇，分享的主題從影視地産、文旅地産、醫養地産到工業上樓，證明整個行業依然在不斷發展，永遠有新賽道出現。

作為全球領先的房地産服務及投資管理公司，高力國際深耕中國市場已逾30年，長期貼近市場也讓公司對發展趨勢有敏銳的感知。

鄧懿君女士在論壇現場接受觀點新媒體采訪時表示，盡管房地産存在過剩風險，但資金對于需求基本面較好的幾個投資方向仍保持青睐态度。

其中之一是長租公寓，這與“租購並舉”住房制度加快建立的政策風口不無關繫，同時年輕群體對租賃存在較剛性的需求。

其次是醫養地産，過去一年多時間該領域的投資存在過剩風險，但在人口老齡化趨勢下醫療地産的需求總體依然穩健。

第三是物流倉儲，鄧懿君女士表示，國内的消費能級、消費總量仍在增長通道，只是疫情等多重因素導致區域市場供需失衡。她預計，物流倉儲行業在未來一到兩年内将存量逐漸吸收後，将重新回到正向發展的軌道上。

另一個方向則是數據中心。自2020年3月中共中央政治局常務會議提出加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度以來，數據中心迎來了爆發式增長。尤其是今年以來，數據中心概念股持續暴漲，令外界進一步認識到了重要性。

鄧懿君女士也指出，數據中心行業同樣出現了供過于求的情況，需要花時間将過剩的部分消化掉，行業需求的基本面才能繼續存在。

“基本面”是鄧懿君女士提及的高頻詞之一。她認為，不動産投資意願下降主要受到了宏觀經濟的影響，投資者在關注空置率、租金等指標之余還不得不防範其他風險。但市場依然存在結構性的投資機會，判斷標準一是看基本需求面是否良好，二是看區域市場供需結構是否健康。

“房地産已經迎來拐點，即新增供應減少，我們在走向一個存量市場的時代，财富結構會慢慢發生轉變。”鄧懿君女士轉而表示，從業者應勇敢地往前看，在新常态下快速适應並洞察到機會，才能獲得更多先發優勢。

存量市場最突出的特點是對物業的運營管理，其中在非住房市場，包括辦公樓、商場、酒店、文旅、醫養等地産領域都渴求通過運營盤活乃至賦能物業。而且由于增量一側需求被壓制，行業開始在存量的運營管理端進行競争，競争的核心則變成如何培養人及留住人。

“從業這麼長時間，我發現運營管理最大的難點在于人才缺口。”鄧懿君女士向觀點新媒體解釋，以前房地産的競争力集中在資源獲取、物業營銷端，若要轉型到運營管理端，很多企業及個人會難以适應，根本原因在于思維、理念等層面切換不過來。

即便如此，鄧懿君女士仍堅信轉型是完全可行的，她自己便是一個典型案例：早期主要從事住宅地産工作，此後轉型工業地産，但這個轉變過程很痛苦，“要放下尊嚴、身份，然後去重新學習”。

時間總會回饋那些擁抱變化的人，如今鄧懿君女士已成為商業地産領域的引領者，在開發策略、租賃和銷售管理、投資、中介、咨詢、政府關繫、行業法規及資産管理等領域具有深入的了解。

她同時帶領高力國際随着客戶群體變化而及時調整經營方向，包括從過往的住宅、商業、辦公樓租賃拓展至工業、産業園、文旅、醫養等産業領域，並用創新的商業模式積極拓展與國内外各類企業的合作與發展，積極布局新賽道、關注新興産業。

這被鄧懿君女士視作積極的轉型舉措，轉型的本質實際上則是服務方式的更叠。她表示，很多客戶訴求已不局限于物業經營的某個環節，而是希望得到一條龍式的解決方案，因此高力國際在拓展業務邊際的同時，也更強調提供全生命周期運營管理服務。

高力國際也提及，公司始終秉持以“客戶為先”的服務理念，在項目規劃、施工、管理的全過程中，充分明确業主需求，協調及管理與項目有關各方，監督項目安全、控制項目進度、項目造價等各個環節，全力确保項目達標，助力客戶加速成功。