拓展能力邊界，看美置服務如何賦能産業園區

觀點網 上市潮遠去，物業管理企業通過資本加持，輕松取得高估值，獲得強勁外拓能力的時期，早已成過眼雲煙。

自2021年中旬開始，随着房地産行業現金流危機集中爆發，多數開發商經營陷入困頓，連帶物管平台受影響。這段時期，物管行業事實上也進行了一次觸及經營内核發展邏輯的深度模式調整。

過去一段很長的時間内，物管公司被視為是依附于地産母公司的一方。但持續發酵的關聯風波，推動物企比以往更加強調獨立性，也提醒它們必須構建自身過硬的服務體繫、服務能力，挖深護城河。

另一方面，在母公司項目開發和交付減弱、住宅業态增量空間明顯收窄的趨勢下，包含醫院、景區、公建、産業園等的非住項目已越來越受到物企的青睐。

進入2023年，迎來復蘇曙光，物企在一定程度上加強了對外拓展，但方向卻已轉變為以非住領域為主。

我們能看到，嗅覺靈敏的從業者們正積極改變自己的生存之道，美置服務就是其中一個。

起步于佛山順德，依托美的繫産業鍊的協同優勢，背靠實力民營房企美的置業的美置服務從住宅領域出發，目前正積極加強産業園區賽道布局，並致力于打造差異化核心競争力。

美置服務的“服務+”路徑

回顧物管行業的發展歷史。港交所在2014年迎來首家物管公司，但物管行業“上市潮”始于2018年，當年6家物管企業集體登陸A股和港股，呈現出過去幾年未有過的盛況。

此後幾年，出于房地産行業發展逐漸到達瓶頸，房企們熱衷尋找“第二成長曲線”，多元化探索如火如荼。其中，與主業關聯強，具有較高成長性、确定性的物管行業受到資本追捧，上市熱潮持續。

在這段行情火熱的時間，美置服務卻保持了冷靜思考，将精力更多放在關注自身有質量的發展上。

截至2023年上半年，美置服務服務合約面積已近1億平方米，在管項目近300個。

從過往的表現看，美置服務更多是穩健地從住宅基本盤出發，再加上部分市場機會，逐步做大規模。

並不是所有物企都能做到這一點。過去幾年，不少物企急于利用杠杆通過收並購戰略擴大規模，結果反受其累，商譽減值形成虧損、並購和被並購方體繫融合難、大量第三方較低質量的項目加入拉低服務質量等問題頻發。

美置服務集團服務品牌中心總經理杜玲令表示，美置服務堅持“服務+ “的戰略，着眼打造穩健的服務品質能力，並在此基礎上根據業務關聯性拓展，積極但不激進。

以質量為導向，美置服務持續開展低質量高風險項目的清退工作，其中2023年上半年主動清退3個項目。

據了解，不管是住宅還是其他業态項目，研判後認為無法長期存續、品牌溢價及獲得有效利潤的第三方項目，美置服務都會選擇主動放棄。據悉，該公司尤其看重b端業務的回款能力。

眼下物管已真正到了需要自力更生的階段，有質量的發展，比快速擴大規模更重要。

當過去依靠母公司輸血，或通過收並購快速拓展規模的模式不再可行。取而代之，随着住宅開發和銷售的放緩，面向非住領域的第三方外拓已經成為物企主流的增長途徑。

“服務+”的加号另一側，是業務強關聯的核心賽道，住宅基本盤之外，美置服務就積極拓展了産業園區、醫院、學校等公建項目和一些城市服務業務，均是與母集團美的置業多元布局強關聯。資料顯示，截至2023年中期，非住業态面積已占美置服務總在管面積13%。

其中，産業園服務是美置服務敲定的核心賽道，據了解，2023年上半年美置服務新拓展面積中，産業園項目面積就占其比例的65%。

從市場情況看，2018年至2021年是國内工業土地出讓的小高峰，按建設周期判斷，2023年至2025年或将是産業園産業空間的供應高峰。疊加近年來經濟環境變化，市場趨勢回歸制造業，服務需求增多，因此對美置服務是一個較大的機會。

但産業園區也是其他物企同行的重點拓展對象。2022年下半年以來，包括碧桂園服務、招商積余、綠城服務、新大正、旭輝永升服務等有實力玩家，甚至恒大物業，都在這個垂直航道積極落子。

競争态勢激烈，這無疑将考驗企業的獨特的差異化服務能力。

制造業視角重塑服務産品

物管企業雖然有相對穩定的現金流，但是若只能提供傳統的基礎服務，不利于企業的價值提升，而由基礎服務衍生的多元化增值服務則有助于拔高企業發展可能性。

美置服務的優勢在于其本身的 “制造業基因”。據了解，正是得益于廣東制造業體繫帶來的機會，美置服務于1993年開始涉足産業園服務。

截至目前，其産業園區服務以全國各高端制造業基地為核心，逐步輻射其它多元産業。承接項目數量近50個，面積約500萬平方米。例如，佛山庫卡機器人産業園、上海昆山庫卡工業自動化工廠和無錫小天鵝新區工業園等。

資料顯示，從産業鍊條上，美的繫布局的一繫列包括樓宇空調、菱王電梯、盈峰環境、物流管理及數字化創新等闆塊能與美置服務形成良好産業協同，适配于産業園區的管理。同時，母公司美的置業也能在空間設計、開發建設、園區智能化繫統軟硬件等賦能于美置服務。

從制造業起家，再去為制造業服務，美置服務的産品供給也帶着深厚“制造業風格”。

9月1日，美置服務正式發布産業園區“美置睿服”S-tech服務模型，該概念由代表服務“service”的“s”和代表技術的“tech”組成，關注標準精細、科技精益、綠色永續、客戶導向、人性溫度五個細分闆塊。

作為美置服務産業園區專業服務能力輸出平台，“S-tech”模式，代表着美置服務在追求精益管理的道路上的美好願景。

通過構建新型智慧繫統和管理體繫，其業務内容已經從單一的“基礎服務”向“定制化服務”轉變。

例如，對每一個産業園項目，美置服務都會着力去整合産業客戶資源，再橫向在園區内部做拉通，以此為客戶營造良好的營商環境和産業配套。

通過以政策服務作為優勢，美置服務幫助項目租戶了解産業服務的一些優惠政策、專利政策，與政府層面做好溝通；同時，美置服務也配套導入大後勤管理，通過中高端的團餐服務、社群運營等方式，不斷提升園區生活空間，助力産業園區社區化，營造良好的企業鄰里關繫。

又例如，憑借精益管理經驗和數字化賦能優勢，美置服務廣泛為客戶提供綠色低碳的能源管理服務，整合充電樁、光伏、儲能等設備以及服務動作拉通軟硬低碳能力，幫助更多的客戶實現綠色低碳管理要求。

因此，通過滿足客戶綜合化需求，打造差異化核心競争力，美置服務最終能推動産業園區高質量運營。

專業服務走向高地

為進一步增強服務能力，美置服務于2022年11月選擇與專業機構第一太平戴維斯合作，成立美置第一太平戴維斯物業管理有限公司，聚焦國内整合商業物業、高端産業園物業及資産管理服務。

第一太平戴維斯廣州物業及資産管理部負責人、高級董事陸文堅提到，第一太平戴維斯與美的置業原本就有深厚的合作基礎，此次合作集中了股東雙方的優勢，在傳統物業管理服務的基礎上，引入AM/FM/IFM/VAS等多元化業務。

其中，IFM或者說“集成設施管理”，本身出發點正基于客戶越來越大越多元的需求，物管服務方因此升級提供的服務範疇，從單一的不動産管理擴大至整個業務流程外包，直至戰略規劃層級的服務。

服務内容包含地産行業，從租賃服務、研究咨詢、資産評估、金融服務、開發服務再到買賣的全生命周期，服務業态覆蓋寫字樓、商鋪、物流、工業、公寓、酒店等不同類别。

世邦魏理仕、仲量聯行、戴德梁行、高力國際和第一太平戴維斯等海外專業服務機構，便是提供IFM服務的最典型例子。

因此此次合作，是美置服務的資源與第一太平更好的專業管理能力的結合。據介紹，合資公司美置第一太平的經營理念傾向穩健型，前期並不追求迅速擴張，主要圍繞美的體繫内的資源，着重通過打造標杆項目，完善管理體繫，構建成熟的服務能力。

與第一太平戴維斯合作之外，美置服務也分别于2022年11月與明德集團、2023年8月與麥金地集團簽署合作協議，布局全周期高校服務業務、中高端團餐服務等垂直賽道。

一繫列合作動作的背後，是美置服務致力于學習先進經驗，意圖進一步開拓不同賽道的服務能力的嘗試。

哺育與反哺，相輔相成，美的置業正快速開發起涵蓋教育、健康醫療、産業等城市綜合項目，進一步為美置服務提供更好的平台與土壤。

而美置服務，則是美的置業貫徹制造業服務思維的重要抓手，截止2023年6月底，美置服務年内新拓超1億元合同項目，也為美的置業貢獻了正向現金流。