解局 | 地産中介苦旅 世聯行繼續籌謀AMC

觀點網 珠海大橫琴入主以後，成功獲得國資背景的世聯行不斷尋找穿越地産下行周期的出路。

曾經錯失數字化發展風口帶來的“教訓”，反逼着這家企業必須小心考量出現在眼前的機會。

9月8日，世聯行首次與省級地方AMC“湖南省财信資産管理有限公司”合資合作，聯合發起的湖南财信世聯商業運營管理有限公司正式成立。

據悉，雙方聯合創辦的“财信世聯”将致力于成為不良資産經營管理領域的專業“資産打理人”，力争在2-3年内構建起不良資産經營管理服務模式和業務流程。

世聯行将從本次合作中尋求在不良資産處置行業的立足，再打造除地産中介“代理銷售”以外，專業“資産打理人”的第二身份。

AMC意圖

“哪怕業績數字不好看，也要回到基礎能力上來。”世聯行于2022年度财報中如是說道。

得益于過去一年采取的主動戰略調整，2023年中期世聯行在收入端及盈利端均較同期有所改善，實現營業收入19.29億元，降速較去年同期修復明顯；實現歸母淨利潤2900萬元，同比增長8.97%。

有着“境内首家登陸A股的房地産綜合服務提供商”光環的世聯行，30年發展歷程不僅見證了國内房地産行業的起起落落，自身地産“代理銷售”屬性也能深刻感知近些年的嚴寒。

珠海大橫琴入股與5.3億元接盤世聯房集，幫助世聯行轉危為安，從中資産泥潭抽身，完成輕資産靠攏，並向大資管轉型。

對于入局不良資産處置賽道，世聯行不僅垂涎已久，還通過自身咨詢顧問業務與世聯資産平台累積了相關業務的操盤經驗。

據觀點新媒體觀察，早在2015年，世聯行接受金融機構調研時曾指，由于彼時銀行壞賬比率越來越高，世希望進入不良資産處置的市場，擇優進行債務重組。

2023年二季度末，國内商業銀行不良貸款余額3.2萬億元，較上季末增加831億元；商業銀行不良貸款率1.62%，較上季末基本持平，較去年同期微增0.01個百分點，不良資産行業對市場機構而言具有較大的吸引力。

截至目前，我國不良資産市場已經形成了“5+2+N+銀行繫”的市場格局。

其中，“5”為5大全國性AMC，“2”為各省兩家地方AMC，“N”則是指包含外資機構、私募機構、基金管理公司等在内的未持牌資産管理公司，“銀行繫”為國有大行為首成立的專司債轉股AMC子公司。

本次世聯行與湖南财信資産共同成立的“财信世聯”，在不良資産處置市場中屬于“N”，即非持牌機構。市場定位主要是承接五大AMC和地方AMC處置效率較低的小規模不良資産組包。

觀點新媒體了解到，财信資産成立于2015年12月，繫湖南省唯一省級地方金融控股平台湖南财信金控旗下核心企業。

目前，财信資産注冊資本30億元，總資産逾140億元，管理資産規模220億元，主要承擔湖南省内金融企業不良資産的收購與處置、困境企業纾困、閑置資産盤活、地方政府存量隐性債務風險化解、破産管理等業務，已累計纾困上市公司超10家，為遇困企業提供流動性支持超30億元。

因此，根據本次合作所披露出的資料，财信世聯未來立足于湖南，目標成為全國AMC行業内領先的不良資産綜合運營服務商。從股權穿透上看，财信世聯由世聯行子公司世聯同行持股51%、财信資産持股49%。

從發現不良資産賽道藍海，到本次正式以非持牌機構的身份進入，世聯行已通過世聯評估服務參與主體提供不良資産全鍊條服務，積累了多年的實踐經驗。

截至2022年，世聯資産參與不良資産證券化業務共13筆，涉及金額99.82億元，類型集中在不良資産證券化及個貸不良批轉試點。

近些年多元探索受阻的世聯行並未停下腳步，與地方AMC合作探索不良資産處置市場，進一步走通業務鍊條，為自身打造新的業績增長可能。

轉型求存

回頭望去，房地産市場近幾年的深度調整，不僅影響着房企的業績表現，地産中介企業作為行業下遊同樣無法獨善其身。

國内房開市場沒有根本性改善的當下，中介行業自然難言恢復。

如果說世聯行“大資管”轉向是中介企業中獨特的存在，那麼“轉型”這個關鍵詞便是衆企業面對周期共同的選擇。

門店和經紀人是地産中介企業最大的成本構成，對于近年持續下行的市場形式和陡增的生存壓力，數字化轉型對大多數從業企業來說不再只是一個戰略選項，而是應對周期和降本增效的必然趨勢。

在大股東更替後的首份财報中，世聯行反省強調：“從2017年開始，當收入和利潤達到階段性的高點之後，公司開始密集部署增長的第二曲線，但在兩條跑道上失了機、錯了位。”

即沒有在數字化上下功夫，長租公寓等重投入影響業績沒有重視。

據觀點新媒體觀察，同行業我愛我家數字化建設已初有成效，長租業務“相寓”也成為居住服務産業重要的經營增長引擎，但仍在虧損泥潭中掙紮。

過去5年該司致力于通過數字化建設提升經紀人效率，在宏觀架構上搭建起“雲上愛家”和“數據愛家”兩大基礎支撐，還充分利用雲計算、大數據、人工智能和物聯網等技術，聚焦房客源、員工與産業生态三大數字化轉型。

為解決用戶的“看房”痛點，我愛我家打造了房地産經紀行業VR看房，並于今年3月與華為達成合作，拟利用AI算法實現VR找房、看房的技術升級。

今年上半年财報顯示，我愛我家實現營業收入62.6億元，較去年同期增長2.99%；實現歸母淨利潤減虧3.35億元。該司于财報中指出，報告期内之所以能實現大幅減虧的主要原因中就包含數字化運營能力提升所帶來的成本降低、整體運營效率的提升。

與此同時，數字化運營及服務交付也完成覆蓋該司面向租住服務市場的“相寓”品牌。

從2019财年開始，我愛我家歸母淨利潤持續承壓，2019年盈利8.27億元至2022年末虧損3.05億元。造成我愛我家虧損的直接原因之一，便是相寓增收不增利。

2022财年中，全年租金交易額163.3億，實現營收56.47億，收入同比增長75.27%；其中，對應的營業成本來到了59.85億元，占營業成本比重56.14%，按年增加73.54%，毛利率為-5.99%。

到了上半年，對于毛利率仍為負的情況，該司于年報中解釋，主要原因是基于新的租賃準則，部分房源的收益确認至“資産處置收益”科目之中所致，若調整回該部分收益，上半年公司資産管理業務的毛利率約為11.09%，同比提高3.31個百分點

相較于世聯行對長租“反思”和及時止損，我愛我家的選擇是死磕到底。

中報顯示，我愛我家和行業内領先的廣告公司奧美咨詢進行合作，為“相寓”業務進行重新的品牌和市場定位，為該業務後期的獨立發展、品牌營銷和全國性擴張打下基礎。

于近期電話會議中，我愛我家管理層進一步表态，對國内房屋租賃市場的中長期增長趨勢持看好态度，並透露未來相寓會以一線和新一線城市為主進行穩步的全國擴張。

當然，無論是錨定資管還是長租，上市地産中介企業的意圖也很直白，即不被當下波動的行情擠下牌桌。

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