觀點與莊學臻對話：聯發代建長鍊

觀點網 近幾年，房地産開發行業進入低谷期，顯現出“反周期”、輕資産特性的代建行業成為轉型的新方向，進而吸引了多家房企入局，競争壓力不言而喻。

面對激烈競争，W·錢·金和勒妮·莫博涅提出了著名的藍海戰略：企業是要為消費者創造價值，不是為了打敗對手。

《藍海戰略》書中提出，企業需要把視野從市場的供給方轉向需求方，跨越現有的競争邊界，進而重新構建新的市場邊界，挖掘潛在的市場需求，經過價值創新從而創造新的空間。

聯發集團始于1983年，繫《财富》世界500強企業廈門建發集團旗下核心行業集團。憑借着建設特區的多年經驗以及深耕廈門的地緣優勢，逐步布局大型公建場館、酒店、寫字樓、住宅、産業園區、市政工程、教育、醫療和城市更新九大業态。深耕代建行業後，聯發代建穩步推動業務發展，原本只是簡單的代建，随着行業的發展，代建面臨更多的“疑難雜症”，因而需要進行突破性的主體業務增長及長鍊條發展。

進階

追溯代建的起源，應是廈門市政建管在1993年率先提出将一些基礎設施項目委托給專業的項目管理機構建設，随後開始走向全國化。

據觀點新媒體了解，聯發集團自1998年開始涉足代建領域，是全國最早一批開展代建業務的企業。

此前，聯發集團的代建業務與地産開發業務同步拓展，随後在2016年有大的發展，将代建和房地産進行切分，代建闆塊自此獨立核算。

聯發集團總經理助理兼廈門聯發工程管理有限公司董事長莊學臻認為，聯發代建真正成長起來的有兩個標志性事件。

第一，聯發代建成為一個獨立的企業；第二，真正進入到市場，需要在競争中找到自己能夠活下去的方式。

蓄力十幾年修煉内功的聯發代建，形成了“工程代建+城市更新”雙輪驅動的發展模式。過去，政府代建業務為主，随着聯發代建多元化發展，業務種類、數量也在逐步增加。由政府代建、商業代建、資本代建、小股操盤等四大業務構成，涵蓋大型公建場館、住宅、5A級寫字樓、高端酒店、教育院校、産業園區和城市更新等九大業态。

數據顯示，聯發代建已完成超600萬平方米建設規模，籌建和在建項目超300萬平方米，著名項目包括金磚國家領導人會晤場館、海峽大劇院、海悅山莊酒店、海富中心等。

研究人士認為，擁有“明确的標簽+優質的企業品牌+專業的項目開發運營管理能力”的企業，才能在這個競争激烈的代建行業中脫穎而出。

即使聯發代建在規模上尚未能匹敵綠城管理、中原建業等，但在特殊類公建上擁有非常顯著的優勢。

2016年，聯發集團參與了廈門經濟特區發展史上的一場盛會——金磚廈門會晤，開展廈門會展中心場館裝修改造、廈門市重點片區夜景照明集中控制平台、湖里區街區立面整治提升工程以及海悅酒店綠化景觀改造工程等建設工作。聯發代建以“人文關懷”為出發點，對于材料、觀感、環保、人體感受度等細節極致追求，為各國來賓提供了舒适的參會體驗。

2018年，面對中國電影金雞獎于2019年長期落戶廈門的契機，聯發集團承接了第28屆金雞百花電影節頒獎場館海峽大劇院的代建與保障工作。項目建築面積達4.5萬平方米，觀衆席位超過8000個，是國内領先的兼具展覽和演繹功能的大型場館，而建造期間的難度挑戰應屬使用大量的鋼結構，重達1.9萬噸，日均安裝近300噸，僅用312天就圓滿交付，創下場館建設的“聯發速度”。

同時，聯發代建将閩南特色的三重屋頂挑檐、窗花等設計融入海峽大劇院，該項目雄偉莊重的濱海建築外形讓廈門“海上花園”的城市名片更加深入人心，成為自2019年起連續十年中國金雞百花電影節頒獎典禮的主會場，先後獲得2020-2021年度中國建設工程魯班獎(國家優質工程)、中國鋼結構金獎、福建省“閩江杯”優質工程等重大獎項。

談到這個項目時，莊學臻盡是自豪之情，表示這個項目是曾經保持十幾年全福建最大跨度紀錄的大型無柱空間的鋼結構建築，其它代建單位不一定有聯發代建這麼擅長。

聯發代建，熟悉展覽的動線、會議的流線，對大型公建以及國賓館這些有特殊類要求的公建有較為豐富的代建管理經驗。此類項目的含金量和技術含量也有着專業特點，如海峽大劇院建造過程實現了7大項建築業新技術應用及創新，存在11米特大型三層挑檐，近萬件杆件高空精密對，24米淨空高度的復雜機電管線安裝等較高的技術要求。

“在公建領域積累了經驗之後，下次做的時候就會不一樣。我們現在一直是在篩選項目，這類建築需要對經濟基本面有一個判斷，以及了解展館要求、建築形式。”

另一方面，由于房企流動性問題，短期内涉房類不良資産項目代建需求指數上升。如果擁有解決不良資産問題的能力，未來就可能會有更多機會。

莊學臻表示，目前聯發代建正在接觸不良資産項目，但還是秉持謹慎的态度。現在市場環境比較微妙，不能因為是輕資産就進入，做好一個項目需要有管理邊界和投入精力。

穩步發展的聯發代建已走出廈門，進入武夷山、泉州、漳州、南昌等城市尋求新的突破。今年中標的南昌紅谷灘數字金融産業園全過程代建代銷項目就是代建業務落地房開重點區域合作模式的案例之一。

莊學臻續指，代建有屬地化的特點，最完美的是能夠跟自身品牌企業形成銜接，而這個過程中兩者是相輔相成的。

與此同時，代建企業規模性拓展擠壓了行業盈利空間。受人工成本的影響，代建的毛利逐年降低。莊學臻對此也深有體會：“聯發代建管理的邊界越來越大，異地項目越來越多，管理輻射面也越來越廣，人工成本亦在提升”。

她指出，行業毛利大趨勢是下降，但總體而言還有一些事情可以做，而且代建未來應是鍊條式的。

長鍊

東吳證券研報指出，代建模式的關注點漸漸由項目中期建設向開發的前端與後端過渡。

根據微笑曲線理論，在産業鍊中，附加值更多體現在兩端，處在中間環節的制造附加值最低。代建企業已在追求上下遊服務的高附加值業務，進而提高項目溢價及去化率。

莊學臻亦表示，聯發代建往前是幫業主做咨詢、勾地，往後是交房後的産權、維保；還有植入運營，再把招商、運營鍊接起來。

她指，不要太早給自己下一個定義，認為只能做什麼；如果這樣的話，可能能做的事情越來越窄，應該把自己的思路打開。

具體而言，聯發代建在商業部分具備“差異化需求響應+專項化解決方案+全能化資源整合”的專業定制能力。針對不同地域、不同業态的項目，能夠準确識别和快速響應委托方差異化需求；提供專項解決方案，以“一項一策”的方式解決委托方的核心需求；並通過整合豐富優質的内外部資源，強強聯合形成定制綜合解決方案。

如總部寫字樓的定制化服務，從總部勾地開始，幫忙設定條件、土地監管協議，從而拿到更優質的地塊。

産業園方面，億聯網絡在翔安的智能産業園建設是由聯發代建負責。整個産業園需要将智能制造所有的生産鍊條置于其中，不僅是對空間的搭建，而且對億聯的生産、工藝、倉儲流程進行較詳細分解，按照生産工藝的流程定制産業園。

社區發展方面，聯發代建為政府征地後的村集體配置資産。從拆遷開始介入，幫助村集體發展用地進行規劃與定制，選擇公寓、寫字樓、商場等适合業态。

莊學臻表示，如果具備規劃、片區開發、對價能力，代建企業能做的事情就會越來越多。在這個過程中，聯發代建不斷地建立自己的體繫，形成産品力。

她指，代建需要資本化的能力，幫業主搭建鍊條；更需要政府溝通能力，協助業主與政府進行溝通、規劃。如果是城市更新，還有政策突破的要求。

為達到委托方對項目的整體要求，聯發代建不斷地調整與突破，提供了全過程、多業務、多串聯的開發管理服務。為此，聯發代建對外輸出“工程代建、城市更新、産業運營”三大業務産業鍊，不斷進行産品鍊條延伸和附加價值創造。同時，發揮建發體繫的全鍊優勢和協同能力，持續構建與兄弟企業的共生價值網絡。

“不一定要在一個領域賺很多錢，但如果把這條魚從頭吃到尾的話，每個點都可以做很多事情，那其實都是一些機會。”莊學臻稱。

“很多時候在異地不只是做一個簡單的房開項目，而是把房開和其他業态進行糅合，形成比較有力的銜接。因此，我們會有更多種可能性，而且有更多的選擇。”莊學臻表示。

對于聯發代建未來營收和利潤指標，聯發集團並未把增長作為一個非常絕對的要求，更重要的是希望代建能夠從城市發展的角度，對主業提供一些支撐和助力。

聯發代建主張以服務型思維主動契合委托方需求，尤為注重所派遣的管理團隊的适配度和穩定性，以過硬的專業技術能力和鍊條化的服務體繫，與客戶建立穩固的信任關繫，形成了被市場廣泛認可的長期信用與優良口碑。相較于多數公司以品牌、項目去化、産品設計等能力争取代建項目，聯發代建擁有極高的專業能力、長鍊條式服務能為突破項目的壁壘、增加獲得項目的機率。