解局 | 旭輝、路勁切割北京公園和禦

觀點網 旭輝在積極處理面臨的矛盾與荊棘。

這一次，它将北京順義公園和禦項目股權出售予合作方路勁。

9月12日晚間，路勁公告稱，公司全資附屬公司北京隽投與北京旭科（旭輝間接持股99.6%）簽訂股權轉讓協議，北京隽投将以2.95億元收購北京旭科持有的北京順和仁義房地産51%股權。

目標公司是位于北京市順義新城第5街區的住宅項目北京順義公園和禦的開發商，項目此前由旭輝持股51%，路勁持股49%。收購事項完成後，目標公司将成為路勁間接全資附屬公司。

旭輝是出了名善于合作的企業，而合作的方式，行情好的時候是蜜糖，差的時候成了砒霜。

合作方的相互牽制，影響了資金使用及經營決策效率。

“比如有些項目我們覺得應該降價，他覺得他要守，有些項目我們覺得要守，他就要降價走，大家經營分歧會很多。”

旭輝退場和禦

北京順義公園和禦，是路勁和旭輝聯合開發建設、位于順義新城第5街區的住宅項目。

項目進展方面，整個開發項目包括802個單位，其中543個單位（相當于整個發展項目的約68%）已預售，預計将于2024年6月竣工並交付。

截至7月底，目標公司經審核資産淨值約5.42億元；北京旭科估計應占北京順義項目543套預售房屋将産生的利潤（並未反映于目標公司資産淨值中），鑒于預售收入在預售房屋交付給買家時，按照适用會計準則于目標公司的财務報表中确認。

公告顯示，鑒于收購事項後目標公司将由路勁全資擁有，将根據未來不時的市場需求，更靈活地管理北京順義項目剩余住宅單位的銷售，退出價與預計應占經調整的七月資産淨值（就已預售單位尚未确認的溢利經調整後）相若。

路勁表示，9月1日北京市出台了認房不認貸的購房政策，可刺激北京市房地産（包括北京順義項目的未出售單位）的需求。

觀點新媒體獲悉，在2022年北京一批次集中供地中，旭輝以14.07億元拿下順義新城第5街區平各莊舊村改造項目地塊，溢價0.5%，地塊建設用地面積4.07萬平米，規劃建築面積7.54萬平米。

那時候，旭輝是唯一成功拿地的民營房企。

開盤後，項目迎來熱銷，並于9月1日曾宣布收回所有折扣，全線漲價。再後來的故事大家都知道了，市場繼續下滑疊加企業現金流危機，只能降價出貨並最後出售剩余股權予合作方。

有消息稱，彼時旭輝下調銷售價格，合作方路勁已有撤資想法。

從2022年至今，拿地、熱銷、降價、出售，公園和禦項目也勾勒出旭輝的處境。

說起來，旭輝也曾在北京有過高光時刻，依靠在市場低谷期合作拿地以及商辦住宅類産品，北京旭輝于2016年便沖進百億，當年北京單城貢獻近19%集團銷售額。

那時候，擔任旭輝北京公司總經理的孔鵬，可以說見證了旭輝北京的輝煌與落寞。之後，北京商辦禁售等樓市調控政策密集發布，持有大量商辦資産的北京旭輝銷售額大幅下滑。

2018年，在最為艱難的時候，旭輝集團投資中心副總經理董毅接替孔鵬任北京公司總經理。2020年1月，旭輝整合原北京事業部、天津事業部成立華北區域，董毅升任華北區域總裁。

據悉，這幾年，董毅帶領的團隊也打造出了“錦安家園”這樣的共有産權項目以及公園十七區這樣的限競房，並通過合作方式參與了公園都會、國祥府、華樾國際、華樾國際領尚等住宅項目。

而董毅還是于2023年初離開旭輝，旭輝西北區域與華北區域合並，由原西北區域總經理周長亮擔任新的華北區域總經理。

合作AB面

此次退出公園和禦項目，旭輝能夠回流一部分資金。

但是回流資金可能只是部分原因，更多可能在于提高資金使用及經營決策效率。

根據旭輝集團近期披露的2023半年度報告，截至2023年中期末，旭輝集團的貨币資金為173.24億元，其中銀行存款為168.86億元，133.3億元為銷售監控專戶的預收售樓款。

一位近期參與旭輝股東會的投資者透露，旭輝去年末賬上監管資金約為302億，在上半年交付接近6萬套之後，賬上監管資金297億，釋放並不多。他轉述有多方面原因，一是交付後監管資金很難馬上釋放，比如一些地方需産證辦理後等等。

二是金融機構的嚴監管，考慮項目、合作方等方面，導致交付了項目，消耗了資金，但賬戶監管資金釋放不明顯。

三是合作方的相互牽制，旭輝此前通過合作方式迅速擴大規模，此時也帶來了不少掣肘。

“你賬上的錢，有的我想分他不想分，有的他想分我不想分，大家相互之間牽扯的事情就會比較多，資金就會受影響。”

制約之下，旭輝進行了資産處置和歸編，“以前挺好，現在受制約，所以之前有些項目，現在要不然給你，要不然給我。”

比如旭輝與恒基互換項目公司股權。

今年3月，旭輝集團與恒基兆業簽訂轉讓協議，北京旭輝以9.48億元出售石家莊項目公司股權及被出售貸款予恒基兆業間接全資附屬公司廣州捷駿。

與此同時，恒基兆業間接全資附屬公司南京恒學以10億元出售廣州項目公司股權及被收購貸款予廣州旭輝。

廣州捷駿就出售事項應付北京旭輝的代價，将與廣州旭輝就收購事項應付南京恒學的代價抵銷。抵銷後，旭輝就收購事項應付的代價為0.52億元。

通過股權互換，将旗下合作項目股權進行了集中化，有效提高了資金使用及經營決策效率。

“比如有些項目我們覺得應該降價，他覺得他要守，有些項目我們覺得要守，他就要降價走，大家經營分歧會很多。”接近旭輝方面人士表示，這樣決策效率會大幅提升。

出售公園和禦股權的原因，或許也在于此。

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