當代置業復牌 兩份延發财報仍傳遞謹慎與壓力

觀點網 延期再延期之後，當代置業終于在9月13日發布了2022年全年業績公告及2023年中期業績公告。

2022年度，當代置業收益約56.04億元，同比減少51.1%；毛損約11.15億元，毛損率約19.9%；年度虧損由2021年末的23.29億元增加至49.05億元；擁有人應占虧損由2021年末的20.54億元增長至44.54億元。

截至2023年6月30日，當代置業的收益約33.34億元，較2022年同期約24.17億元增加約37.9%；毛利約1.87億元，毛利率為5.6%，較2022年同期的4.4%增加約1.2%。截至期末，稅前虧損約9.86億元，上年同期為約13.40億元，期内虧損約11.28億元，上年同期為14.84億元。

随着最近一期業績的發布，當代置業也已滿足復牌指引的全部條件。

9月13日，當代置業宣布将于9月14日上午9時起恢復公司股份買賣；而此時距離當代置業2022年4月1日起停牌，已經過去一年零五個月，距離18個月除牌大限所剩時間無幾。

謹慎樂觀

當代置業的收益主要來自物業銷售、物業投資、酒店經營、房地産代理服務及其他服務。今年上半年，該公司物業銷售業務的收益為32.84億元，同比增加41.3%，主要是由于交付的建築面積增加。

上半年，物業投資收益約2070萬元，較2022年同期的約1800萬元增加約15%。

房地産代理服務的收益約271.7萬元，較2022年同期的約2652萬元下跌約89.8%。該項業務為當代置業以ΜΟΜΛ綠色科技産品特有的産品、品牌認可、管理及信用優勢，為客戶提供量身定做的全過程委托開發及運營管理解決方案。

酒店經營方面，當代置業擁有自行運營的精品酒店蔓蘭酒店，分布在北京及太原，今年上半年實現收益約2478萬元，較2022年同期的約1903萬元增加約30.5%。

其他服務的收益約236萬元，較2022年同期的約3013萬元減少約92%。期内，物業投資收益2066萬元，同比增加約14.5%。

從業務情況來看，當代置業的房地産代理業務及其他服務收益均有較大幅度的同比下滑。

事實上，2022年度當代置業的房地産代理服務收益約為5900萬元，較2021年末下降約71%；其他服務收益為2480萬元，2021年末則為1.44億元。

對于即将進入正常軌道的當代置業來說，針對業務的調整可能将是避不開的部分。

張鵬也在2023年中期業績公告中指出：“我們的商業模式和發展形式會更加地審慎、靈活而更有韌性，我們持續探索泛地産生态的衆多領域包括輕資産代建、存量資産運營、上下遊産業鍊等新的業務，始終相信創新能夠帶來更可持續的發展。”

根據國家統計局數據，今年1-6月全國累計商品房銷售金額63092億元，同比下降4.5%；全國累計商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降13.7%；商品房銷售均價為10601元/平方米，同比上升11.3%。

截至上半年末，當代置業、其合營企業及聯營公司合約銷售額約33.25億元，較2022年同期增加約14.4%；銷售總建築面積29.7769萬平方米及604個車位，較2022年同期分别減少約16.1%及78.6%。

銷售額增加，銷售面積卻減少，或許正是得益于平均售價的提升，當代置業的銷售變化也正符合市場趨勢。

另外據2022年度業績報告，當代置業去年全年收益同比減少約51.1%，主要因為交付的建築面積減少及平均售價減少，導致物業銷售的收入同期減少約55.40億元。

對比兩份業績報告，當代置業雖然去年的收益取得同比下降，在今年上半年有好轉，只是“復蘇”能否持續仍存在不确定性。

當代置業表示，2023年下半年，預計市場将出現重大的政策利好。公司已經看到，諸如存量首套住房貸款利率下調、首套房貸首付比例調低、多城宣布“認房不認貸”為代表的新一輪房地産利好政策密集發布，樓市迎來多重利好消息。

“從短期來看，這一繫列政策必定會産生一些積極效應，能夠釋放一部分市場需求，這取決于大家對未來的預期和對發展的信心。但是對于上述政策的中長期影響，我們依然保持謹慎樂觀。”

下半年，該公司将堅持三大策略，達成戰略經營目標。其一，堅守綠色，做強核心競争力；其二，堅持風控，做厚企業安全墊；其三，堅定創新，做多發展驅動軸。

截至上半年，當代置業土地儲備（不包括投資性物業及持作自用的物業）建築面積合計1148.21萬平方米。

化債時機

發布業績報告的同時，當代置業也公告表示，已達成復牌指引，公司已申請由2023年9月14日上午9時正起恢復公司股份買賣。

自2021年10月26日債務違約，至2022年4月1日股票停牌，雖然在2022年12月30日，當代置業正式解除了境外高息債的違約狀況，並完成新的債券上市，但目前的債務情況不算樂觀。

如今復牌成功，當代置業還需在化債路上奔走。

截至今年上半年，當代置業産生虧損約11.28億元，于同日，流動負債超過流動資産約16.44億元。流動負債包括即期銀行及其他借款約103.79億元、公司債券約7.8億元、優先票據約6.11億元及索償及訴訟撥備約6.2億元。

當代置業的現金、受限制現金及銀行結余由截至上年末的約15.70億元減少約28.6%至今年上半年末的約11.21億元。

資不抵債的情況已出現，可預見的是，内部資金日益有限的前提下，基于目前的債務情況，其獲得外部資金為建築項目提供資金的渠道也更加有限，當代置業仍面臨流動資金壓力。

另一方面，當前宏觀經濟狀況及房地産行業的復蘇時機也是一大不确定因素。據此，當代置業認為，集團産生營運資金流入或為優先票據、公司債券及其他借款再融資可能比以往更具挑戰性。

對此，該公司提出若幹措施：重組優先票據方面，管理層預期于首兩年以實物支付利息，並可成功取得優先票據持有人同意進一步延長到期日。優先票據重組後，管理層會繼續專注評估市場狀況變化及政策變更，保持警惕，确保持續實施更長期的可持續财務管理計劃。

賬面值約為人民币7.53億元的公司債券方面，到期日已延長至2023年10月31日。在每三個月取得公司債券持有人批準的前提下，公司債券的到期日可延長至2024年7月30日。管理層會每三個月與公司債券持有人接洽，争取彼等批準延長到期日。

當代置業正與其他現有貸款人商讨将集團若幹借款續期及/或不要求即時償還，直至集團成功完成物業建築項目及自此産生充足的現金流為止；将繼續與主要承建商及供應商保持溝通，以維持持續及正常的業務關繫，包括與彼等協定付款安排並按計劃完成施工進度。

此外，還将繼續實施政策，加快開發中及竣工物業的預售及銷售，並加快收回未收銷售所得款項及其他應收款項。視乎市場氣氛是否好轉，積極調整銷售及預售活動，以應對不斷變化的市場環境，達致最新的預算銷售、預售數量及金額。

除了上述方面之外，當代置業也還将通過處置項目資産、縮減開支等方式進行開源節流。

具體而言，将繼續尋求從現有股東及潛在的股權投資夥伴獲得更多新的融資來源，或尋找合适機會出售若幹項目開發公司股權，以産生額外的現金流入。當代置業的物業主要位于一二線城市，對潛在買家的吸引力相對較大，且在當前市況下保持較高價值。在此之前也曾出售第一服務、當代綠建等回籠資金。

今年上半年，當代置業的行政開支約為8980萬元，較2022年同期減少60.8%，主要由于集團業務及管理規模縮減所致。未來，該公司将繼續控制行政成本及避免不必要的資本開支，務求維持資金流動性。

截至6月末，當代置業因各種原因而卷入其他數宗訴訟及仲裁案件，已就索償及訴訟計提撥備約6.2億元，並記錄于流動負債内。該公司表示，将一直積極尋求各種方法，以解決未決訴訟，並會尋求就尚未得出确切結果的索償及訴訟在費用及支付條款方面達成友好解決方案。

通過上述幾個方面，當代置業将債務拆解，接下來更需等待項目銷售和交付，逐步改善經營狀況，而産品力也成為企業最核心的實力。

如果說“活下來成為唯一要做的事情”，那麼當代置業此時還難言可以松一口氣。