一線生機 | 深鐵追逐銷售

編者按：又一年“金九”，在多項政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復蘇。正在經歷深度調整的房地産行業，看到了觸底回升的希望。

“道阻且長，行則将至”，中國房地産企業仍然在艱難環境中輾轉騰挪，期望市場能夠重回上行通道，並在這一輪周期中存活下來。

這個秋天，房企們是否等來了“一線生機”？觀點新媒體将選取“北上廣深”四個一線城市中八家表現各有特點的標杆企業，通過調研、觀察他們的應對與調整，試圖洞悉市場變局。

觀點網 過去半個月以來，“認房不認貸”、降首付、調整存量房貸利率等政策陸續出台，深圳更是頻傳“離婚買房限購”及“港澳居民限購商業及公寓”政策松動的消息。各種聲音之下，樓市的情緒也開始被調動。

對于各地城市而言，受政策刺激較為明顯的基本是二手房市場。第三方機構統計數據顯示，“認房不認貸”新政落地半個月，深圳新增二手房挂牌量環比增長28.1%，新增客源環比增長28.8%，反映買賣雙方入市更積極。

開發商推售項目的熱情也有所提高，9月以來，深圳包括綠景、金地、鴻荣源、大悅城、卓越、深鐵置業、滿京華、華潤置地等企業均有諸如拿證、開放或入市等動态。截至9月15日，全市共有11個項目取得批售，住宅供應量環比增長逾3倍至7009套。

以深鐵置業為例，于9月9日宣布旗下深鐵珑境、深鐵瑞城、深鐵璟城三大營銷中心開放。與此同時，該公司參股的深業泰瑞府、華潤潤曜府，也宣布開放營銷中心或拿證預售。

2023年深鐵置業原預計實現銷售額近330億元，但受到樓市下行影響，此前項目入市動态主要集中于南山深鐵熙府。

在新政之後，深鐵和其他企業一樣，都渴望一場“金九銀十”的回歸。

推新造勢

8月30日“認房不認貸”以及降首付等政策出台後，深圳不少在售樓盤傳出取消優惠或直接漲價等消息，部分項目開始對外釋放銷售量回升的信息。

例如，位于寶安尖崗山的萬科未來之光發布海報稱，新政落地後首個周末（9月2日至9月3日），項目累計成交20套。該項目在售戶型為73-125平方米三到四房，若按限價8.74萬元/平方米計，每套總價在638萬元至1092.5萬元之間。

新政主要對兩類購房群體産生直接效用，其一是在外地有房但在深圳無房的客群，正式有購房資格；其二則是有房但存在換房需求的客群，更低的購房門檻促使他們加速“賣一買一”。因此，萬科等企業要迎合的正是這些被釋放出來的剛需和改善需求。

在此風口下，其他項目也加快了入市的步伐，典型項目如9月8日，南山綠景白石洲璟庭與直線距離約8公里的福田金地環灣城，雙雙宣布取得預售證，最低售價分别為8.2萬元/平方米、8.63萬元/平方米，並均于9月16日開盤。

9月9日，深鐵集團全資子公司深鐵置業，宣布位于龍華、光明、寶安的深鐵珑境、深鐵瑞城、深鐵璟城三大營銷中心同期開放。在新聞稿中，該公司提及：“依托自身獨特的軌道開發優勢，緊随政策利好的風口，以三盤齊發……為樓市注入強大的信心。”

深鐵置業所推的三個項目均已于過去兩年拿證入市，其中位于寶安區松崗街道的深鐵璟城，最早于2021年9月28日被深鐵以底價63.29億元競得地塊，成交樓面價1.24萬元/平方米，總體量70萬平方米。去年6月22日，項目首次推售1243套房源，但誠意登記數量僅有234批。

深圳市房地産信息平台披露的銷控表顯示，深鐵璟城獲批預售的房源至今仍有相當一部分處于“期房待售”狀态。觀點新媒體抽取9棟、2棟、14棟，3棟樓共涉及131套房源，有70套是期房，主要涵蓋85.47平方米、104.67平方米面積段的戶型。

在深鐵璟城開放營銷中心後，觀點新媒體前往該項目走訪發現，盡管當天是工作日，現場依舊陸續有客戶看房或簽約。工作人員證實，自新政頒布以來，前來看房的客戶已有所增加，但該人士並未透露具體數量。

對于前來看房的購房者而言，深鐵項目吸引他們的主要包括項目居住屬性及配套。比如深鐵璟城是深圳11号線碧頭站地鐵上蓋，因而一期限制容積率僅0.6，並規劃6萬平方米商業及配建10萬平方米公園及園林。

一位來自南山的中年購房者便對深鐵璟城的居住屬性感到大體滿意，但同時表示，項目最大的隐憂在于區位價值兌現，畢竟一河之隔就是東莞長安。

該位購房者已在南山購置過一套住宅，近期被“認房不認貸”政策釋放了二套房需求。他為此已做好打算：将南山住宅出租，目前月租能達到7000-8000元，基本可覆蓋二套房的月供。

上述人士表示，自己見證了身邊的朋友從炒房躍升到千萬富翁，再被樓市高位套牢的變遷，現階段主要訴求是資産保值。最終他對項目百余平方米的戶型表達了意向，卻被工作人員告知相關房源已基本售罄，最後只能暫時按85平方米計算總價。

工作人員表示，深鐵璟城對客戶從下定到簽約，最快7天就能完成，並且是按備案價格交易，並沒有其他項目那樣的折扣。目前該項目一期備案價仍為4.85萬元/平方米。

類似定價在觀點新媒體走訪深鐵瑞城時也有體現，該項目位于光明區長圳片區，由長圳車輛段上蓋及白地兩部分組成，總體量65萬平方米，並且是2021年光明銷冠。項目按計劃推出三期756套96-100平方米三房戶型，預售證則依舊是2021年所拿，當時獲批1329套房源，備案均價5.03萬元/平方米。

該項目工作人員表示，了解深鐵項目的都清楚，項目沒有折扣，就是按照備案價格進行售賣。“深鐵集團不缺錢，可以慢慢完成去化。”

銷售進度

在深鐵珑境、深鐵瑞城、深鐵璟城開放前一日，位于深圳龍崗大運深港科教城的深業泰瑞府也宣布開放營銷中心，並預計四季度推售首批次房源，商品房毛坯限價5.24萬元/平方米。

深業泰瑞府的地塊于2022年8月4日被深業集團、深鐵置業聯合以總價29.37億元、溢價15%競得，占地面積2.94萬平方米，建築面積15.34萬平方米，成交樓面價1.91萬元/平方米。按股權比例分，深業持有51%股權並作為開發方，深鐵置業持股49%。

值得注意的是，根據深鐵集團發布的一份公告，截至2023年3月末，該公司于年内預計銷售的項目清單中，並未包括泰瑞府。

8月31日，深業集團上市平台深圳控股召開中期業績會上，管理層也表示，公司下半年可售貨值300億元，其中在深圳新推售項目主要有龍華深業頤樾府、光明深業雲築以及前海深業雲海灣，同樣未提及泰瑞府。

這說明深業泰瑞府年内入市或許並不在深鐵及深業的計劃内，此番加快入市，不排除受到了新政的影響。由于全口徑銷售額可以重復計算，深鐵即便以财務投資身份參股，自身銷售業績也能得到拉動。

按照深鐵集團截至今年3月末的資金回籠計劃，年内該公司在售項目預計銷售額達到329.85億元，銷售業績主要來源于合作項目，以及獨資開發項目。

其中，今年與華潤置地合作的北站超核萬象中心（持股49%）、光明潤曜府項目（持股49%）分别貢獻80.09億元、23.6億元；與萬科合作的紅樹灣站項目深灣匯雲中心（持股51%）、佛山南海天空之城（持股49%）分别貢獻19.68億元、17.25億元。這四個項目銷售預計占深鐵銷售目標近43%。

深鐵自主開發的深鐵熙府、深鐵瑞府、深鐵璟城，預計分别實現銷售額76.41億元、30.44億元、20.98億元，其他包括深鐵懿府貢獻15.19億元，前海時代貢獻10.01億元，深鐵珑境貢獻9.94億元。

從實際推售情況看，包括深鐵熙府、北站超核萬象中心在内的項目于今年上半年選擇入市，並取得了不錯的成績。

以深鐵熙府為例，它是南山區蛇口豪宅片區人才房項目，于今年3月底推售入市，銷售均價5.94萬元/平方米，與周邊“10萬+”的片區二手房存在倒挂。最終，項目推出的1001套房源售罄，單日錄得銷售額逾50億元。

超核萬象中心則分别于3月23日及4月20日密集推售一、二期，據觀點新媒體查詢開發商披露數據，最終項目開盤分别錄得銷售額33億元、35億元。

從備案情況看則是另外一番光景。

根據第三方機構統計數據，上半年深鐵置業在深圳銷售額接近131億元，僅次于華潤置地（148億元）；其中超核萬象中心、深鐵懿府分别以64億元、55億元占據住宅銷售金額前兩名，深鐵熙府並未進入前十名單。

市場人士對觀點新媒體表示，出現這種差異或是網簽的滞後性因素導致。深鐵懿府三期于2022年12月中旬開盤，當天實現銷售額約70億元，而進入2023年並未有拿證的動作；同時，按照華潤置地披露的簽約銷售口徑，今年上半年超核萬象中心銷售額總計75.61億元。

因此從推售角度而非備案角度觀察，深鐵熙府、超核萬象中心項目上半年已達成深鐵大部分預期，其他項目卻尚未形成較大貢獻，這使得深鐵距離329.85億元目標仍有不小距離。在樓市行情出現好轉之際，企業需要更積極地采取營銷措施。

除了上文提及的深鐵珑境、深鐵瑞城、深鐵璟城及深業泰瑞府開放營銷中心，9月13日，華潤潤曜府也獲批預售，計劃加推487套住宅，備案均價5.12萬元/平方米。此前，潤曜府項目制定了92折、老帶新87折的優惠。

據深圳貝殼研究院統計，9月上半月，深圳市二手房帶看量上升74%，成交量環比上升62%，新增房客房源上升逾28%；期内共有11個項目獲批預售，合計供應住宅7009套，環比增長325.8%，並創下年内上半月供應量新高。

深圳中原董事總經理鄭叔倫對觀點新媒體表示，在政策密集出台後，深圳一二手房成交量出現了上升，但價格未見上漲。

鄭叔倫表示，其中新房成交有明顯上升，實際上熱點區域部分折扣較大、性價比較高的一些樓盤，去化明顯加快。他轉而指，近期入市項目除了極個别項目，熱度普遍一般，一二手基本無倒挂。

“當然部分購房者對政策效果存疑，信心仍不足，想再觀望一番，畢竟過去多次的政策松動也未能扭轉市場。”

一位在廣深推介房源的中介人士也向觀點新媒體透露，新政出台後自己帶客的數量增加了，成交卻仍不多，因此他認為政策短期内的效果還不夠明顯。

反哺鐵路

之所以重視地産開發銷售，主要由于該業務支撐起了深鐵大部分的業績。

該公司近年來發展“軌道+物業”模式，這主要參照了香港地鐵的“地鐵+物業”模式——實際上港鐵的模式普遍受到内地城市的認可。

具體而言，深鐵一方面充分利用上蓋空間再造土地資源，另一方面以地鐵上蓋及沿線物業的升值效益反哺軌道建設及地鐵運營業務，促進持續發展。

土地來源方面，深鐵主要通過深圳市國資委劃撥和定向招拍挂、市場化土地獲取三種渠道。

據觀點新媒體不完全統計，僅2020年6月至今，該公司在深圳已獲取土地17宗，拿地總價574.04億元，較總起始價僅溢價1.23%，對應建築面積427.04萬平方米。

截至2023年3月末，深鐵已完工的面積約為470萬平方米，在建面積1173萬平方米，剩余土地儲備218.21萬平方米(昂鵝和坪地拿地未開工）。

這使得深鐵成為近年來在深圳拿地最多的企業之一，令可售貨值得到保障。

數據顯示，該公司旗下龍瑞佳園、地鐵前海時代廣場、塘朗城廣場、深鐵懿府等17個項目先後入市，截至2023年3月末累計銷售面積250.80萬平方米，累計銷售金額為1453億元。

其中2020-2022年，深鐵實際銷售額分别為171.07億元、268.04億元、270億元，2023年一季度則為105.75億元。

地産開發銷售所列入的站城一體化闆塊，構成了深鐵最核心的收入和利潤來源。過去三年及一期，站城一體化貢獻的年收入占深鐵總營收比例最高達71.74%。由于地鐵和鐵路運營成本支出較大，來自地鐵、鐵路運營及管理設計的毛利均為負數；相反，站城一體化毛利率最高達到79%，至2022年有所降低至55%，今年一季度則回升至60%。

據觀點新媒體了解，這一方面得益于深鐵較低的融資成本，比如國開行提供的20-25年期銀行借款利率最低達到1.20%，在交易所發行的10年期公司債利率也僅為3.38%。

另一方面，得益于低成本獲取地鐵上蓋項目所創造的盈利空間。以今年8月18日37.32億元底價獲取的光明區A614-0522地塊為例，項目緊鄰13号線月亮站地鐵口，拿地均價1.75萬元/平方米，商品房毛坯限價4.85萬元/平方米，中間差額達3.1萬元。

按照深鐵的計劃，未來将通過定向招拍挂方式獲取土地，進行站城一體化開發等項目開發，主要拿地範圍限制于地鐵沿線。這意味着在前期頻繁拿地的基礎上，該公司房地産版圖有望進一步擴充，並且投資兌現度繼續維持較高水平。

若将發展指標規劃精确到數字，2023-2025年，深鐵的土地投資分别達到78億元、87億元、89億元，銷售金額達到329.85億元、492億元、389億元，對應年度實現收入186億元、322億元、408億元。其中，今年若能實現銷售目標，這将是深鐵首度突破300億大關。

數據來源：企業公告，觀點指數整理（2023-2025年為企業規劃的指標）

因此，從經營目標的維度觀察，今年對于深鐵而言是里程碑式的一年。按一季度銷售105.75億元計，若粗略算入合作項目超核萬象中心4月加推錄得35億元業績，其銷售上半年至少突破了140億元，相當于全年銷售目標的至少42%。

但今年房地産銷售普遍存在下行情況，尤其7至8月份樓市成交處于低谷，這並不利于企業達成經營目標。随着新政出台及“金九銀十”的到來，行業内重新燃起了推售的熱情，盡管今年留給從業者的時間僅剩1/3。

就項目銷售計劃及目標達成情況，觀點新媒體嘗試聯繫深鐵集團相關人士，截至發稿時並未獲得回復。