電影、豪宅與工業園 湯臣家族對地産的漫長告别

觀點網 曾經憑借“第一豪宅”湯臣一品而揚名的湯臣集團，之後十多年時間卻一直沉寂。

為數不多的幾次曝光，無一例外集中在物業出售上，這一次同樣如此。

9月22日晚間，湯臣集團公布，拟以4.04億元的代價出售上海外高橋工業園區，本次出售預期取得約5450萬港元的收益。

這是湯臣集團唯一的工業園區項目。

從90年代初押注浦東到湯臣一品問世，再到出售天津項目以及上海工業園區……曾經高光的湯臣家族在與地産行業做一場漫長的告别。

唯一工業園

從建成使用至今，湯臣外高橋工業園區已經走過了28個春秋。

最新消息顯示，湯臣集團9月22日公布，間接全資附屬奧詠有限公司拟向中國海化集團有限公司及Ustar Financial Development Holding Group Limited出售上海城其科技有限公司的100%股權。

上海城其主要從事物業發展，並擁有相關物業湯臣外高橋工業園區的合法法定業權。

湯臣外高橋工業園區最早于1995年建成使用，彼時是湯臣集團創始人湯君年重返故土上海的第三年。

那一時期，湯臣外高橋工業園區連同湯臣國際貿易大樓一起面世，這是外高橋保稅區内首先投入使用的涉外甲級寫字樓及配套工業倉庫，重要意義不言而喻。

持有28年，湯臣集團選擇在這個時間點退出，不免引發市場的猜測。

針對出售的原因，該公司在公告提到，湯臣外高橋工業園區為集團唯一的工業物業項目，並被視為一項非核心項目，該物業與集團在上海市浦東新區的其他主要物業項目相距甚遠，且難以于運營中産生協同效應。

同時，出售事項讓湯臣集團能夠将自投資該物業以來一段時間内累積的投資價值變現，是提升集團财務靈活性的良機。

的确，在行業面臨下行壓力期間，出售持有資産成為不少企業實現快速回籠資金的選擇，湯臣集團此次出售完成之後，不僅能夠實現資金的快速回流，還能進一步盤活工業園區。

公告提到，此次出售完成之後，湯臣集團預計将取得約5450萬港元的出售收益。

實際上，經歷了三年疫情洗禮之後，租賃需求持續築底，疊加新增供應集中入市影響，上海工業園區的空置率不斷攀升。

從高力國際發布的報告來看，今年二季度，上海工業園區空置率提升0.2個百分點至18.3%，平均租金表現為3.97元/平方米/天，下降0.2%。其中，外高橋今年二季度平均空置率達到24.0%，平均租金為3.23元/平方米/天，表現不及平均水平。

不過，報告亦提到，互聯網和相關服務、軟件和信息技術服務業的營收保持穩定增長，高端裝備業産值全面回升，汽車、電氣機械和高端裝備的出口形勢較好。作為上海産業園區需求的主要來源，這些産業發展勢頭的逐步回升将有望帶動租賃情緒的回暖，拉動租金盡快企穩並重新邁入上行通道。

顯然，對收購方中國海化以及Ustar而言，選擇在這個時期買入湯臣外高橋工業園區，更多是看到了上海工業園區的未來成長空間。

但對湯臣集團而言，此次出售能夠實現資産的迅速變現，且從出售代價來看，此次交易並未受到空置率提升與租金價格下跌的影響。

公告提到，此次交易代價未項目公司資産淨值，即4.04億元，並未出現明顯折價，這對身處下行周期的湯臣集團而言，的确是一次不錯的交易。

漫長的告别

可以說，工業園區是湯臣集團進軍上海的第一站。

湯臣集團創始人湯君年最早在台灣做窗簾生意起家，因台灣經濟的起飛，在三重市成片開發了“湯城”工業廠辦園區，正式進軍房地産業。

按照過往報道，在最高光的時刻，“湯城”工業廠辦園區創下兩周熱賣300億新台币（約74億元人民币）的紀錄。

除了建造“湯城”工業廠辦園區，他還買下台北市龍門百貨與西門町科達百貨大樓，做起了“包租公”的生意。

敢于進軍，又懂得急流勇退，是湯君年走向頂峰的最重要因素。

待台灣房地産市場趨于飽和之後，湯君年選擇迅速清倉台灣資産，並将所有資金投放到香港，正式成立湯臣集團；随後又改到影視行業，助力妻子徐楓追尋電影夢……

直至1992年重返故土上海，他才開始了新一輪掘金之路。在那個“甯要浦西一張床，不要浦東一間房”的年代，湯君年選擇劍走偏鋒，大力投資浦東。

據了解，進入上海以來，湯臣集團接連打造了湯臣高爾夫球場、湯臣金融大廈、湯臣中心、錦江湯臣洲際大酒店等多個項目。截至2004年前後，湯臣集團在上海投資金額超16億美元，建設項目達20個，成為浦東最大的房地産發展商之一。

在一衆投資項目當中，最富盛名的當然是“第一豪宅”湯臣一品。

起初，湯君年的大手筆投資讓市場關注：據了解，項目所在地塊總計花費了6億元。

之後，湯臣一品揚名立萬則因為高定價、大戶型、一線江景等特色，2005年首次開盤就給出了11萬元/平方米的天價；而當時全國平均房價不過1368元/平方米，上海房價也僅約6000元/平方米。

不過，湯臣一品之後，湯臣集團再無傳奇之作。

甚至在近幾年，這家企業不斷傳出資産出售消息，包括2016年、2017年二度出售天津津灣廣場項目，並實現了股權的全部退出。

而後坊間又傳出消息稱，湯臣集團計劃出售上海物業，收購方為綠城，不過最終被辟謠。

此次出售的工業園區，作為湯臣集團涉足上海房地産的第一片領土，聯想此前一繫列出售傳聞，以及持續“啃老本”的操作，不少市場人士猜測，湯臣集團要慢慢淡出地産圈。

不過，人生本就是一場漫長的告别，對湯臣集團而言，又何嘗不是如此？世人無從知曉這場告别何時開始，或許從湯臣一品誕生那天，或許從轉讓天津項目開始……

連續出售資産之後，湯臣集團又剩下些什麼呢？

從财報來看，當下湯臣一品仍舊是主要業績來源。2023年上半年，該公司物業發展及投資業務收入為2.78億港元，占該總收入的81.49%，其中大部分源于湯臣一品。。

公告提到，今年上半年，湯臣一品A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積3200平方米可供出售，而B棟及D棟大樓之總住宅樓面面積約58400平方米中已租出約65%。期内确認總收入約為2.26億港元，相當于該集團經營收益總額約66.22%，收入主要來自銷售收益，其余則來自租金收入及物業管理費。

從财報可以看出，雖然項目已經開盤18年之久，但很顯然，湯臣一品仍舊是湯臣集團的重要現金奶牛。

湯臣一品價值體現的同時，也反映了湯臣集團缺乏新增長極的事實。

除湯臣一品之外，該公司在上海的住宅項目還有湯臣高爾夫花園、湯臣怡園、金橋鎮項目，前者剩余不足10個住宅單位及約100個停車位可售；後者僅有不足10個停車位代售。

至于金橋鎮項目于2020年6月取得不動産權證，預計在接下來四年分六期完成開發，是湯臣集團短期唯一能夠仰仗的項目。

除此之外，澳門湯臣主教山壹号項目仍擁有6700平方米住宅單位可售，但2022年、及2023年上半年均未錄的任何銷售收益。

除上述住宅物業之外，該公司還有湯臣金融大廈、湯臣國際貿易大樓、湯臣商務中心大廈的商場部份及上海環球金融中心72樓全層辦公室物業，以及香港海富中心二座辦公室物業可做出租用途。