標普：不利的經營環境将打擊越秀房産信托基金復蘇的可持續性

觀點網訊：9月28日，標普已确認越秀房地産投資信托基金的長期發行人信用評級與越秀房産信托基金中期票據計劃的發行評級為“BBB-”，展望為“負面”。

標普确認越秀房産信托基金的BBB-評級並維持了負面展望。而負面展望反映了標普認為疲軟的需求和即将到來的新供應可能會對越秀房産信托基金經營狀況不太有利，這将打擊越秀房産信托基金復蘇的可持續性。

廣州寫字樓市場正面臨着需求疲軟和來自琶洲、廣州國際金融城等新開發商務區的新增供應。負面展望反映了標普的觀點，即在不利的經營環境下公司寫字樓部門的復蘇可能是不可持續和不均衡的。但標普相信越秀房産信托基金的甲級寫字樓是其優質資産，有能力經受住商業周期。其在珠江新城CBD的寫字樓組合仍将是稀缺資源。

標普認為，租戶轉向優質資産可能會推動越秀房産信托基金從2024年開始復蘇。随着需求情緒的復蘇，将帶來越秀房産信托基金2024年租金的兩項主要資産租金将出現1%-2%的正向回歸。

但其寫字樓入駐率提升面臨挑戰，将會使復蘇面臨風險。截至2023年6月30日，廣州國際金融中心的入駐率為83.3%，比去年同期下降了6.9個百分點。越秀房産信托基金一直保持高租金的定價策略，長期而言，這一策略可能會保留越秀房産信托基金的定價權。然而，需求疲軟和任何超過標普預期時間的持續經濟疲軟都将使未來6至12個月的運營業績下滑。

總體而言，標普預計越秀房産信托基金2023年的營收增長将在14%-16%之間，主要是由該公司零售和酒店部門的復蘇推動的，這抵消了其寫字樓業務復蘇的不确定性。

標普相信，撤資将有助于房地産投資信托基金去杠杆化其資産負債表並保持金融穩定，但由于租賃市場持續疲弱和不确定性，撤資執行可能具有一定的難度。而融資渠道的改善将幫助越秀房産信托基金抵禦未來12-24個月的經濟不确定性，将資金轉移到在岸渠道将有助于從貨币和利率角度更好地匹配越秀房産信托基金資産和負債。

如果越秀房産信托基金未能恢復信用指標或債務再融資進度慢于標普的預期，例如寫字樓組合的入駐率持續下降、基金的估值損失高于標普的預期或進行債務融資收購，從而使其總借款與總資産的資本充足率進一步接近監管上限，標普可能會下調其評級。

如果越秀房産信托基金的運營能夠出現可持續的復蘇，並且房地産投資信托基金能夠去杠杆化其資産負債表並采取措施恢復其信用指標，標普可能會将展望調整為穩定。