樓市調查 | 龍華黃金台規劃公示 中洲300億項目獲信達馳援進入加速期

觀點網 8月底一波新政出台以來，深圳樓市買賣的熱情重新被點燃，一些推進已久的項目也在這個窗口期醞釀入市。

根據近日消息，中洲控股旗下深圳龍華黃金台項目“迎玺花園”已獲得規劃公示，涉及建設用地1.84萬平方米，總建面13.4萬平方米，其中住宅部分占約7萬平方米，總戶數644戶。

自今年8月下旬起，中洲迎玺花園已啟動項目巡展，至9月16日開放展廳。觀點新媒體從項目相關人員處了解到，該項目預計于11月初到11月中旬之間正式入市。

這将是中洲釋放核心項目逾300億元價值的重要一步。黃金台項目已有30年歷史，長期處于股權糾紛之中，直到2022年9月才進入開工階段，今年6月底中洲還通過私募基金方式為該項目引入了信達，項目開發建設也有所加快。

而從深圳樓市推新的情況看，除個别項目外，入市項目熱度普遍一般。比如中洲迎玺花園附近的超核紫雲府，近期曾制定折扣較大的開盤價格，去化率也未突破6成。市場觀望的情緒依舊濃厚，包括中洲在内的房企仍會面臨此類挑戰。

入市與挑戰

中洲迎玺花園位于深圳北站國際商務區範圍内，該地區主要打造北站總部基地及新興豪宅區。項目占地面積約7.7萬平方米，總建面44.6萬平方米，容積率約4.24，計劃分三期5個批次開發，涉及17個單元住宅樓、1棟幼兒園，規劃約2669戶。

觀點新媒體獲得的一份資料顯示，中洲迎玺花園自身也定位于豪宅産品，並着重強調項目自身無保障房、回遷房，是區域内“最大純粹住區”，以及園林及200米樓距等優勢。

該項目于2022年9月正式動工，預計2026年1月竣工。動工近一年後，今年8月18日及19日，項目宣布分别在龍華、福田進行巡展，並于9月16日開放營銷中心，主推92-136平方米三至四房戶型。

中洲迎玺花園的工作人員對觀點新媒體表示，目前項目還沒有取得預售證，因此具體售價及優惠活動未定，購房者可以參考附近的超核中心潤府項目定價。至于入市時間，其表示，預計會在11月初到11月中旬之間。

上述人士所指超核中心潤府即華潤置地、深鐵聯合打造的北站超核萬象中心，這是深圳上半年銷售金額最高的項目之一，最近一次獲得預售證是4月份，備案均價約7.23萬元/平方米（毛坯）。目前項目已處于清盤狀态。

除了超核中心潤府，中洲迎玺花園附近的在售項目還包括中海珑悅理、超核紫雲府，均價基本是7字頭。近期這些項目中最受關注的是華潤置地、中海合作的超核紫雲府，後者在開盤時采取了較為進取的促銷策略。

據了解，超核紫雲府于9月14日才獲得預售證，備案均價7.07萬元/平方米（帶精裝），低于毛坯限價7.25萬元/平方米。項目在開盤時則打出91折優惠，折後單價5.7萬元/平方米起，均價6.4萬元/平方米。

9月22日，超核紫雲府進入選房階段，有效認籌402批，對應房源464套，最終錄得銷售261套，折合去化率56.25%。

促銷換取不足6成的去化率，這放在樓市景氣時期或許並不突出，但在如今的語境下，部分市場人士已認為屬于不錯的水平。據深圳中原監測，與超核紫雲府同一周入市的還包括京基雲熙閣、滿京華·金碩華府、金地峰境譽府，4個項目整體去化僅約2成。

促銷的結果同樣表明，在熱點區域，一些折扣較大、性價比較高的項目，去化會明顯加快。類似的“内卷”也發生在核心區，福田金地環灣城、南山綠景白石洲璟庭于9月8日拿證，折後每平方米均價最低分别為8.1萬元/平方米、8.2萬元/平方米，最終金地項目去化71%、收金46.9億元。

不過，考慮到超核紫雲府總體量僅4.8萬平方米，只有兩棟單元樓，就體量而言並非中洲迎玺花園的直接對標項目。因而紫雲府的案例僅是參考，中洲最終以什麼定價策略入市仍是個謎。

項目盤活加速

中洲迎玺花園入市時間發生在深圳推出認房不認貸、降首付、降存量房利率等調整政策之後，新房市場供應充足，但成交回升相對並不明顯。

根據深圳房地産信息網統計，9月就有20個項目拿證，預售住宅房源8278套，環比增長27.73%；成交方面，9月深圳共計成交2076套新房，環比仍減少5.6%，原因除了購房者“賣舊換新”需要時間，還與他們對政策效果存疑有一定關繫。

深圳中原董事總經理鄭叔倫對觀點新媒體表示，政策出台絕對是利好，但是需要持續出台，組合拳疊加起來，才能顯示量變到質變的效果。

對近期市場價格松動的現象，他表達看法稱，市場上的客戶呈金字塔分布，降低價格、首付、供款相當于從金字塔尖往下走，能夠負擔得起的有效客戶呈倍速增加，市場将會從冰冷的供大于求，改善到穩定的供求平衡。

就中洲迎玺花園而言，它與綠景白石洲璟庭類似，被外界所關注的重點並不完全在于售價，而是入市本身代表的資産盤活與價值釋放。黃金台項目的歷史最早可追溯至1993年，因權益糾紛問題推進難度極大。

觀點新媒體過往報道，2020年4月，中洲控股、深圳市寶東地産開發有限公司與深圳市規劃和自然龍華管理局簽訂征地補償協議，據此黃金台項目被置換成一宗占地9萬平方米的商住地塊。但直到2022年9月份，黃金台項目才正式動工，竣工節點推至2026年1月。

今年1月18日，即項目開工後3個月，中洲受讓黃金台項目剩余10%權益，據此正式全資擁有這塊地。有投資者曾詢問中洲獲取黃金台項目10%權益所涉及代價，並未獲得上市公司回應。

至6月26日，中洲宣布與信達資本、中國信達深圳分公司合作設立“廣西信中投資合夥企業（有限合夥）” ，總規模60.41億元。其中，中國信達出資42億元擔任優先級LP，随後私募基金将這筆錢以借款方式輸送給中洲；中洲則以包括黃金台項目在内資産出資18.4億元作為劣後級LP。

在信達馳援兩個月後，黃金台項目便以“中洲迎玺花園”開啟巡展，進入開盤倒計時階段。

在投資者互動平台上，中洲做出回應稱，與信達成立私募基金是為了優化公司債務結構，推動公司項目開發建設。

2023年半年報顯示，中洲控股一年内到期的非流動負債為33.60億元，較年初壓降3.17億元，短期借款為0；期末現金及現金等價物則為7.98億元，較年初減少1.044億元，難以覆蓋即期債務。

至于黃金台項目，以片區新房7萬元/平方米定價估算，項目住宅部分貨值将近225億元，其中一期7萬平方米對應貨值49億元；加上剩余近13萬平方米商業部分，總體貨值外界曾預估突破300億元。而項目總投資額高達62.13億元，對于中洲而言顯然是一個沉重的負擔。