深圳四季度一手房上新 深鐵、招商等房企發力沖刺業績

觀點網 近日，深圳市住房和建設局公布深圳市2023年四季度計劃預售商品房情況。

數據顯示，截至10月9日，深圳市第四季度計劃預售的商品房項目總數34個，環比持平；預計供應房源面積168.66萬平方米，對應房源1.64萬套，環比分别下滑2.78%、3.44%。其中，新房住宅預計預售144萬平方米，涉及房源1.39萬套。

過去的9月份，在傳統旺季“金九”及政策出台頻率加大的雙重背景下，房企入市的熱情明顯被調動起來，新增預售數量已創下年内新高。成交方面卻是另一番光景，深圳中原地産指，受制于經濟前景的不明朗，購房者置業信心仍處于低位。

對于房企而言，積極銷售並回流資金依然是重要任務，一些受關注度相對高的項目也進入了四季度的供應清單之中。比如位于前海的前海時代廣場、招商瑧玺家園，背後分别站着年内銷售TOP3之中的深圳地鐵、招商蛇口，兩個熱點項目将承擔起企業年底沖刺業績的重要任務。

市況好與壞

從過往深圳計劃預售的情況看，下半年歷來都是入市的集中時期，其中三季度新房批售乃至推售數量普遍升高，這主要是受到“金九”的影響。

以2023年為例，深圳市住房和建設局披露的數據顯示，年内三季度計劃預售商品房34個，供應房源面積173.49萬平方米，供應套數1.6984萬套，均是年内最高水平。

深圳中原地産則監測到，9月份全市新房批售項目已達到23個，環比增加4個，其中21個含有住宅；期内有26個項目入市，環比增加達到16個，表明“金九”大背景下房企入市節奏明顯加快。

數據來源：深圳市住房和建設局公布，觀點指數整理

在9月推售的熱點項目當中，南山綠景白石洲璟庭、福田金地環灣城拿證及推售節奏均保持一致，最終金地項目首推401套房源去化71%，收金46.9億元；綠景項目首推1257套去化527套，收金61億元。

同時，位于寶安的鴻荣源珈譽時尚花園開盤錄得去化596套，收金約27.66億元，去化率73%；9月28日，光明區深房光明里337套房源宣布日光，這也是年内難得的日光案例之一。

不過，上述熱點項目大多具備折扣較大、性價比相對高的特點，因而去化會明顯加快。總體而言，深圳新房成交仍受到新政提振。根據深圳房地産信息網披露，9月全市僅成交2076套新房住宅，環比減少5.6%，這也是2018年以來 “金九”錄得的最低成交水平。

此前市場人士就曾對觀點新媒體表示，近期入市項目除了極個别項目，熱度普遍一般，一二手基本無倒挂。“當然部分購房者對政策效果存疑，信心仍不足，想再觀望一番，畢竟過去多次的政策松動也未能扭轉市場。”

尤其需要關注的是供需不匹配所導致的庫存問題，深圳中原地産指，9月深圳全市新房存量為498.8萬平方米，環比上升7.3%。根據過去一年平均成交量計算去化時間為18.25個月，去化周期較上月上升2.04個月，全市面積連續六月突破400萬平方米，存量再創近年來新高。

這種情況亦難免會令人對四季度新增供應增添顧慮，10-12月深圳全市計劃入市的商品房項目數量與三季度持平，供應房源面積及套數環比有所下降，但仍遠高于上半年水平。

其中住宅于四季度預計供應144.34萬平方米，涉及房源1.39萬套，環比分别下降1.81%、7.07%。供應最多的區域有龍崗、寶安、光明，熱點項目包括年内繼續加推的萬豐海岸城翰府、珈譽未來花園等。

價值高地南山區則僅有臨海攬山禦園、總章翡翠公館新推少量貨源，涉及400余套住宅；福田區零入市。供應稀缺的前海片區受關注度最高，四季度預計有深鐵旗下前海時代廣場，以及招商蛇口旗下瑧玺家園入市，涉及住宅房源590套。

銷售業績沖刺

一位房企内部人士對觀點新媒體表達看法稱，深圳還需要持續出台政策，才能顯示更多效果，比如國慶期間深圳的市場恢復度並不及北京、廣州、滬甯杭及周邊。

盡管如此，上述人士表示，從認購而非網簽口徑觀察，9月在售項目還是賣得比8月要好。因而在9月份，該人士所在公司也新增了一個項目獲批預售並入市。

這也是房企入市節奏加快的重要原因。以招商蛇口為例，該公司位于前海媽灣的招商前海瑧玺雖未拿到預售證，卻已于9月上旬開放展廳並啟動線下誠意登記，推出提前登記享3重優惠的促銷政策，預計10月份入市，均價10.3萬元/平方米。

按照計劃，招商瑧玺家園計劃預售的住宅320套，面積為3.59萬平方米，以吹風價計貨值約達37億元；另有41套公寓，面積5149平方米。

招商蛇口在深圳房企銷售排行中屬于前三的存在，2022年旗下蛇口太子灣項目招商玺家園開盤便售罄，總貨值逾百億，最終全年銷售接近207億元僅次于華潤置地。

進入2023年，招商蛇口並無招商玺家園這樣的百億項目，新推的項目包括3月入市的招商臻城，開盤賣出241套，去化率48%，收金約12億元；5月入市的蛇口四海臻邸項目，所推120套房源去化63%；6月底入市的前海一灣臻邸，去化率約40%，收金33.22億元。

除此以外，招商蛇口在售的住宅項目還包括與保利合作的龍華龍譽花園、龍崗雍山郡，公寓項目如太子灣泓玺大廈、太子灣瑞玺大廈等。接近招商蛇口的人士也向觀點新媒體表示，公司在深圳銷售成績仍靠前，主要是有前海、太子灣、布吉、龍華等區域的項目貢獻業績。

根據第三方統計數據，1-8月招商蛇口在深圳錄得銷售額接近125億元，僅次于華潤置地及深鐵，但要追平去年200億規模仍需積極推售項目。如今即将入市的招商前海瑧玺會推動其進一步靠近目標。

同樣背負着業績指標的還有另一個熱點項目前海時代廣場。資料顯示，項目總占地面積約33.6萬平方米，規劃總建築面積約110萬平方米，為前海綜規劃在建的綜合體中規模最大、容積率最低的項目。

前海時代廣場計劃四季度預售270套住宅，面積為5.83萬平方米，另有17套公寓，面積為978.34平方米；僅按10萬元/平方米均價粗略計算，預售貨值也輕松突破50億元。這同樣能為深鐵帶來助力，該公司年内銷售目標為330億元，第三方顯示，其在核心的深圳區域前八月銷售僅159億元。

但深鐵發布的一份截至2023年3月末預計銷售項目清單顯示，今年該公司主力貢獻項目是深鐵熙府、深鐵瑞府、深鐵璟城等。自9月起深鐵珑境、深鐵瑞城、深鐵璟城以及深鐵參股的深業泰瑞府悉數開放營銷中心，瞄準四季度的深圳樓市。

相比之下，前海時代廣場雖也計劃四季度入市，今年承擔的銷售指標卻僅有10.01億元。實際上，前海時代廣場真正發力期要從2024年算起，深鐵預計明後年該項目将分别實現銷售額170.02億元、97.06億元。