成見 | 險資進場 不動産ABS與REITs的新角色

觀點網 近日接連兩則公告，為險資打通了深度參與不動産市場的通道。

10月13日晚間，深交所、上交所發布公告稱，日前在證監會、金融監管總局統籌指導下，向首批5家保險資産管理公司出具無異議函，同意其試點開展資産證券化（ABS）及不動産投資信托基金（REITs）業務。

觀點新媒體了解到，上述5家保險資産管理公司包括國壽資産、泰康資産、太保資産、人保資産、平安資産。

早在2023年3月3日，證監會就曾指導證券交易所制定《保險資産管理公司開展資産證券化業務指引》。

彼時證監會強調，将會同銀保監會等有關方面，按照發展與規範並重的原則，鼓勵符合條件的保險資産管理公司積極開展ABS及REITs業務，推動其他類型優質金融機構擔任ABS管理人，暢通基礎設施資産入市渠道，促進形成存量資産和新增投資的良性循環，加強市場監管，維護市場良好生态，促進提升交易所債券市場服務實體經濟質效。

時隔半年，5家保險資管機構成為“試點企業”，意味着上述指落到了實處，更意味着繼證券公司、券商資管、基金子公司之後，符合條件的保險資管也可以作為資産支持專項計劃管理人參與REITs業務。

實際上，保險資金是重要的社會資本，具有穩定性好、規模大、投資期限長等特點，此類資金獲準開展ABS及REITs業務，無疑能夠進一步拓寬優質資産的的募資通道，盤活存量資産，深度激活不動産交易市場。

同時，保險資管機構自設平台後，不僅僅是依賴業内資金，其能吸引更多業内外資金參與認購産品，推動國内不動産市場的發展。

對于此次試點，滬深交易所強調，保險資産管理公司參與ABS及REITs業務，是保險資金與資本市場互相促進、協同發展的重要舉措。

但為什麼是國壽資産等5家保險資管機構？

從成立時間及資産規模來看，這5家企業均屬行業龍頭，其中國壽資産是我國最大的資産管理機構之一，旗下管理資産突破5萬億元；泰康資産總規模超3.1萬億元，太保資産總規模超2萬億。

人保資産是由監管批準設立的境内第一家保險資産管理公司，管理資産規模超1.7萬億元；平安資産也是地産業最大的“金主”之一。

一連串標簽背後，無不體現出上述5家保險資管機構資金狀況良好、資管規模龐大、行業影響力較高，能夠真正起到試點的作用。

首批5家保險資管公司獲得管理人“入場券”僅僅只是開始，接下來或有更多保險資管機構迎來新機遇。

“身份轉變”

近兩年，受房地産行業調整影響，險資對于地産股的投資風向有所轉變，相繼在二級市場減持地産股。但在商業地産、産業園區等不動産投資領域方面，險資的熱情似乎並未減退。

數據顯示，截至2022年末，中國平安投資性房地産的規模達到1366.55億元，增長了34.4%；同期，中國人壽投資性房地産規模為131.93億元，而太平洋保險和新華保險的投資性房地産分别為112.02億元及95.53億。

這種投資熱度延續到了2023年。

今年開年以來，包括友邦人壽、平安人壽、建信人壽、太保壽險等接連對不動産項目進行追加投資。

從國慶前後的案例來看，9月27日，萬科牽手華泰資管設立40億元不動産債權投資計劃；翌日，中郵人壽宣布42.46億元接盤大悅城位于北京的中糧·置地廣場；國壽繫39.1億元拿下珠海世茂新領域51%股權……

10月7日，萬達商管轉讓了上海萬達廣場置業有限公司100%股權，旗下資産為上海周浦萬達廣場，這是萬達在上海運營的第二個城市綜合體項目，于2009年9月開業。

轉讓完成後，大連萬達商管正式退出上述項目，取而代之的是大家保險，至于項目轉讓金額，市場暫未披露。

短短幾天時間，險資流向不動産領域的資金超百億元。

根據中國保險行業協會披露的數據，今年前三季度以來保險資金正在實際出資階段的大額不動産投資計劃至少有9個，而這9個項目總投資額高達925億元。在今年前三季度，險企針對這9個不動産項目進行了超過20次的新增出資，新增出資總額超過160億元。

不過，從險資參與不動産投資的路徑來看，大多集中在直接的股權投資、債權投資，或者通過投資私募基金的方式加碼不動産。

以平安不動産為例，所投資的不動産資産當中，物權（主要是有持續穩定回報的商辦收租型物業，符合保險資金長久期的資産配置原則，以匹配負債）占比58%、股權（其中約70%以項目公司股權形式投向收租型物權資産）占比22%、債權（主要包括公司債券、資金直接投向不動産項目的不動産債權計劃等）占比20%。

首先，以股權、物權、債權等方式，通過購買、建造、運營等實現資金配置，屬于最常見的直接投資，比如中郵人壽此次收購中糧·置地廣場便是直接對不動産項目公司的股權收購。

其次，保險資管機構還以LP的角色，通過投資不動産金融産品的方式，間接投資不動産。

比如萬科此次設立的不動産債權投資計劃，華泰資管以投資人的身份介入其中；此次收購上海周浦萬達廣場的上海家昇，背後則是大家保險于2019年參與設立的200億基金——海口遠見共創一号基金（有限合夥）。

除此之外，保險資管機構還有通過投資信托公司集合資金信托計劃，借助證券公司平台開展資産證券化業務等方式加碼其中。

此次滬深交易所的公告，意味着允許保險資管機構自設平台，實現了從“投資人”到“管理人”的身份轉變。未來，以資産證券化業務管理人的角色開展ABS及REITs業務，能夠進一步實現保險資金與不動産交易市場更深度的結合。

角色的變化，不僅能夠助力保險資管機構提高資産管理靈活度，更能通過簡單、直接的投資模式提高盈利能力。

同時，過去保險資管機構收購而來的大量商業不動産，也能增添退出通道。

“内外有别”

過去幾年，外資頻頻加碼中國不動産市場。尤其是2018年，當萬科喊出“活下去”口号、地産開發商減員減配、收縮戰線之際，外資大舉布局中國不動産市場。

世邦魏理仕發布的數據顯示，2018年中國大宗商業地産投資金額達到2517億元人民币，同比小幅上漲4%。其中，外資在國内大宗商業地産的投資總額為780億元，同比增長超過60%。

2019年全國大宗商業地産投資年度累計交易金額2564億元，但外資表現尤為活躍，交易金額占比達到32.5%，較上年提高3.3個百分點。

這是外資投資機構在國内不動産市場的巅峰時刻。

2020年以來，疫情導致的國際差旅受限，外部疫情蔓延也使得海外投資人更趨謹慎，外資對中國不動産市場的參與度呈現下降态勢。數據顯示，同年外資交易額占比僅有24%。

這一數值在2021年及2022年有所回升，分别達到22%及31%，但2023年上半年但情況來看，在美國加息和中國降息的宏觀背景下，資本外流壓力加大。

今年上半年，中國大宗交易市場錄得人民币809億元交易總額，較去年同期水平上漲4%；其中，來自外部的交易資金明顯回落，内資為上半年市場交易金額占比最大的資金來源，而以保險公司為代表的機構投資者展現出強勁購買力，連續錄得多宗交易落地。

有機構預測，接下來保險機構将成為商業大宗交易市場的主要參與者之一。

從資産配置的角度看，優質不動産投資能帶來穩定的現金流，且投資規模較大，與險資的屬性較為匹配。

其次，當下也是買入商業不動産的最好時機，由于行業調整，部分房企資金壓力較大，為了迅速回籠資金，目前大量位于核心城市、核心地段的優質商辦物業流入市場，且對資金方而言，當下亦具備較大的攀談空間。

無論是基于資産配置需求，還是基于投資時機，不動産投資顯然又成為了險資的“心頭好”。

此次新政落地可謂是順勢而為：一方面，為保險資金不動産資産配置指明了方向；另一方面，為後疫情時代中國經濟復蘇注入更強勁的信心與動力。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。