現場 | 郁亮的信心

觀點網 去年在海上絲綢之路節點福州與媒體見面後，今年萬科第13年的“朋友”見面會，又選在了陸上絲綢之路的起點長安（西安）。

上一年郁亮是以“微光”傳遞信心，這一次則是繼續表示對市場“有信心”。

“總的說來我們仍然是那句話，短期市場有壓力，長期還是有信心。”他說：“我在各種場合都說服大家要樹立信心。”

10月20日下午，除了郁亮壓軸出場答記者問之外，整場活動更多時間是各業務闆塊話事人，萬科集團聯席總裁、萬科開發經營本部首席合夥人張海，萬科集團聯席總裁、萬科物業事業集團首席合夥人朱保全，萬科物流BU首席合夥人張旭，萬科長租公寓總經理胡冬華先後登場講述所掌管業務的變化與成績。

在憧憬長期市場的同時，他們更相信“長期主義需要長期的能力建設”，感悟“好産品才是最好的話術”。

這些業務囊括了開發經營服務各個闆塊，在郁亮看來，萬科選擇了開發經營服務並重的戰略，體現的正是企業在順應時代改變，唯此才有可能穿越周期。

郁亮坦言，行業陣痛的影響比預想中要長，目前還在持續當中。陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。不過，郁亮強調，無論是否願意或是否接受，行業都将進入新的發展階段。

郁亮認為當下不必過于悲觀，他相信城市永不落幕，只要與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。

“長期還是有信心”

火熱時發出警示，低迷時傳遞信心，這或是冷靜看待市場的體現。

經濟乏力、行業調整、疫情防控等疊加帶來的影響遠超預期，房地産行業尤甚，以致出現“市場過剩、政策沒用”等論調，郁亮顯然不贊同這些悲觀說法。

關于市場是否存在供給過剩的問題，郁亮認為，主要城市當前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

他列舉數據指出，第七次人口普查顯示，中國城鎮人均居住面積38.6平方米，但是細看可以發現，鎮上居民居住面積有42.3平方米左右，也就是說城市居民的居住面積被鎮上居民平均了。城市方面，一二線城市人均居住面積更小，大概34.3平方米左右，“也就是說大城市又被小城市平均了，像深圳這樣的（人均居住面積）才21平方米”。

因而在郁亮看來，市場並沒有過剩。

“目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。根據第七次人口普查數據顯示，全國城鎮人均住房建築面積38.6平方米，折成使用面積只相當于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。”

雖然市場仍有可為，但預計今年開工量不會超過7億平方米，郁亮說，這是市場跌過頭了，回到了2006年的水平，距離10-12億平方米的中樞值有較大差距。而這導致的結果可能是“市場在自身産生向上修復的動力”。

他還以今年旅遊市場的表現來佐證這一觀點：“這可以看今年的旅遊市場，過去三年積累下來的旅遊需求勢能在今年釋放，迎來了報復性增長，市場都是如此，修復的反彈力度多大，多長時間，是個問題。但是通常來說，壓縮的越厲害，反彈的也會越大，下來時間越快，反彈也會相對快一點，這是市場會自身産生向上修復的力量。”

“住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。”他認為。

至于政策的作用，郁亮則直言“肯定是有用的”：“政策肯定是有用的，但是不能指望出一個政策能徹底扭轉局面。政策某種情況下不是萬能的，不是沒用的。”

據國家統計局數據顯示，9月份全國商品房銷售額達10912億元，較8月份的7708億元環比增長近42%，萬科9月份銷售額320億元同樣較8月環比增長近42%。這些數據似乎印證了郁亮的說法：“這是因為市場本身修復力量和政策共同作用的結果。”

他還建言各地因城施策，結合本地市場情況做出更及時的調整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對于庫存過多的地區，暫時放緩土地供應節奏，而對于過去規劃用途存在偏差的土地和房産，應考慮轉變性質去做市場更需要的産品，這些都是地方政府權限内可考慮的舉措。

“總的說來，我們仍然是那句話，短期市場有壓力，長期還是有信心。”郁亮過往觀點總被同行質疑、理解到最後成為其中一份子，這一次他的觀點應該和大多數人的觀點相同。

“未來仍有很多機會”

不可否認的是，企業仍在調整中掙紮。

郁亮坦言，行業陣痛的影響比預想中要長，目前還在持續當中。陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。不過，無論是否願意或是否接受，行業都将進入新的發展階段。

信心的豎立從來不是靠喊口号就可以的，知行合一才能出結果。

為了向媒體傳遞萬科保交樓“既要按期，又要保質”的信心，萬科集團聯席總裁、萬科開發經營本部首席合夥人張海就将項目建造過程中的資料片編輯成短片：“（建造）場景背後需要非常多艱苦努力，我和我的同事們一直在這條路上，我相信這個基本功，經過我們的探讨和探索會有成功。”

張海表示，當前階段首先要将基本功練得更好，其中練是核心，把業務和管理的基本動作練紮實，就能産生新的價值。所謂基本功，首先是按期、保質地将産品交到客戶手中。

據介紹，截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個批次實現了“交付即辦證”，客戶只跑一次、只花半小時，就實現了收房、領證。與此同時，萬科今年在全國360個項目舉辦了7267次工地開放行動，邀請7.1萬余戶準業主參與房屋查驗和公共區域建設。

“基本功也包括加強與客戶互動，線上、線下‘兩開花’，短距離鍊接和服務好客戶。從交付前到入住後，萬科持續開展豐富的線下社群活動，讓社區更有溫度，與此同時，當線上生活已經成為一種習慣，萬科也在直播看房、線上客戶面對面等方面積極開展探索，滿足客戶新的需求。”張海如是說。

今日活動上商業闆塊印力雖未登場介紹，但張海卻提到了萬科在社區商業方面下的功夫。

“截至目前，萬科全國在建大型綜合住區項目超過40個，社區商業從以前的基本生活配套設施成為了功能場景更加豐富多元的‘小鎮活力中心’，今年開業的杭州良渚文化村玉鳥集，由開發團隊、商業店鋪主理人和村民參與共建共創，不僅對社區商業的空間和内容進行了創新，同時也升溫了社區内的近鄰關繫。”張海認為混合開發已經成為公司重要業務組成部分，核心是實現“宜居、宜業、宜商”。

他說，現在新的已經發生，舊的還在，既要解決眼下緊迫的問題，也要擡頭看方向，耐心和信心是非常重要的要求和個人品質。“現在的耐心，就是未來的信心。長期主義需要長期的能力建設。”

但問題是，只有穿過這輪周期的企業才可能談“未來的信心”。

郁亮也表示，只有順應時代改變的企業，才有可能穿越周期。對萬科而言，與客戶、城市同步發展，就有生意做。在他看來，客戶方面，是客戶對産品的要求越來越極致，企業只有在産品和服務上像消費行業一樣追求極致，才能滿足客戶需求。

“城市方面，是向中心發展，做復雜、做綜合。當下，城市向外擴張的機會已經很少，越來越多的是城市内部空間結構的更新調整，因此新項目的功能都需要高度復合。”

他以新加坡緯壹科技城為例介紹，項目總面積200公頃，里頭有400家全球性企業機構、800家初創公司、21家公共研究機構、5萬名工作人員，住房、商業、教育齊全，每棟樓基本就是一個綜合性社區。

“從産業到科研到教育到研發到居住到交流等，全部涵蓋在里面……做這件事情有什麼難度？難度有兩個方面，第一個如何賺小錢，賺慢錢，賺辛苦錢。第二個是商業模式能否實現閉環。”他說，為了适應“做復雜、做綜合”特點，萬科選擇了開發經營服務並重的戰略。

據郁亮所言，長租公寓是不動産業務中最難賺錢的業務之一，萬科通過長短租結合、個人客戶與企業客戶結合，不斷降低引流成本和提高運營效率，終于實現了利潤回正。

萬科長租公寓總經理胡冬華活動上透露，經歷了十多年的摸爬滾打之後，泊寓在34個城市運行了超過22萬間房源，目前開業18萬間，出租率保持在95%左右。“今年6月份開始首次實現了利潤回正，今年泊寓預計整體實現利潤回正。”

至于“做復雜、做綜合”的商業模式能否實現閉環，郁亮提到：“經營服務業務前期投入大，回報周期長，見效慢”，但随着REITs政策推出，這一問題已出現解決的希望。

他認為，對不動産經營業務而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性，能夠将不動産變為動産，打通投融管退的閉環。

郁亮還透露，萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環節打通，萬科就有望真正從開發商轉變為不動産商。

行業陣痛還在持續當中，但郁亮似乎已經在為萬科謀劃未來的更多可能了。“各方都不容易，但萬科相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。”

他又說：“我從來都有信心，並不是每個人都悲觀，我在各種場合都說服大家要樹立信心。”