看見未來 | 觀點與仁恒商業對話：倉街記事 土地連接中的商業挑戰

編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬衆期盼的復蘇尚在中途。

在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地産。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需适應變化。

帶着對商業地産以及對全産業鍊的持續探索，2023觀點商業年會将于11月2-3日在上海繼續召開。

故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023觀點商業年會特别報道——“看見未來”，通過深度采訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。

觀點網 “吳中好處是蘇州”，我們這次來到了蘇州姑蘇。

作為蘇州核心區，姑蘇區串聯起了2500年悠久的歷史文化和人文底蘊。于古城核心區域，仁恒2016年拿下了倉街附近地塊，打造出了蘇州·仁恒倉街。

這是一個很典型的街區型商業項目，定位為華東區域重奢商業項目，且是低密開放式街區型項目。另因位于古城核心區，項目根植于蘇州文化土壤，自帶文旅基因，平江路、仁恒倉街、相門城牆、耦園、東園構成了一個獨一無二的大文旅概念，是蘇州間距現代時尚與古典經典風貌的city walk路線。

這也是仁恒壓力所在，希望構築一座富有江南文化又有現代高端零售組合的頂奢商業項目。

一方面是土地的稀缺性，仁恒認為，重奢項目的定位才能肩負起這塊土地的價值。另一方面是市場的稀缺性，蘇州在重奢商業市場上存在空缺，尚有非常龐大的奢侈品消費需求等着被釋放。

據悉，仁恒倉街招商手冊開篇有兩段文字，以及仁恒置地集團董事長鐘聲堅的簽字落筆--對土地的尊重以及“我們不在乎一時的得失，而在于營造一個幾百年後依然活着的企業”。

倉街記事

仁恒置地已進入蘇州20年，並開發了20多個住宅社區項目。2016年，仁恒獲得倉街項目，項目分商業和住宅兩部分，住宅部分打造成别墅“耦前”，商業部分打造為倉街商業廣場。倉街向北方向，便是耦園以及耦前别墅區。

項目位于蘇州市平江歷史文化街區，倉街1号，東臨護城河和相門城牆；南望蘇州大學本部；西靠平江歷史文化街區；北倚世界文化遺産耦園。項目不僅占據古城核心地脈，且是古城内最後一塊大型商業用地，周邊是拙政園、耦園、城牆等歷史人文資源。

最具挑戰的就是如何在歷史文化厚重的古城中，将土地自然禀賦和價值盡可能呈現出來，而不是復制一個流水線的作品。

“蘇州非常有文化底蘊，項目邊上都是歷史街區，有很多景點，我們在想怎麼讓這個項目跟蘇州融為一體，但又不是完全做一個仿古的建築。”仁恒商業總經理胡偉津分享，仁恒在原有傳承基礎上，帶入國際時尚元素，希望給這個城市有一些新的感受。

觀點新媒體獲悉，仁恒倉街總建築面積約14萬平米，内包含相門廣場、平江廣場、倉街廣場、碼頭廣場、疊翠庭院等多個公共空間，民國時期的故居花園和晚清時期的鳳凰廳兩座古建增添了歷史的厚度。現代，開放，靈活，古典、優雅是仁恒倉街呈現出的建築語匯，諸多“蘇園神韻”的意象勾畫得恰到好處。漫步仁恒倉街，初時感歎于江南園林風韻下的時尚潮流，沿着街巷深入其中，卻似漸入古城深巷赴一場古今交響的姑蘇之約。

“我們腳下每一片土地都是世界文化遺産，所以我們要特别用心去幹這件事。”仁恒珍視這塊得天獨厚的土地，更多思考的是如何在尊重和保護古迹遺産内核的前提下，将源遠流長的吳地文化融入時尚元素。

這一項目仁恒耗費了七年時間雕琢，将蘇州的靈魂設計出來。所以在這個項目中，可以看到典型的“粉牆黛瓦”，古城最具特色的街、巷、弄以及“蘇式園林”的感覺。

“生活在這兒真的很幸福，清晨走在平江路，走在青石闆路上，撒下來有一些夫妻店，老人坐在門闆那兒曬太陽，聽着曲子。晚上的時候，這是一個很現代、時尚、國際的感覺。”仁恒置地執行副總裁章浩甯形容這有種穿越感，仁恒希望時尚能夠遇見2500年的文化，将藝術文化和時尚國際潮流相結合，在傳統與歷史上，呈現出不斷叠代傳承的創新與發展。

這樣才是渾然天成的，而不是生硬的。

據悉，該項目在古城保護專家阮儀三指導下，做了上百次方案修改，以求達到現代商業需求與古城文韻的有機結合。

“善待土地、用心造好房”是仁恒的開發理念，如何将這一理念貫徹到商業項目上，則是另一種挑戰。

就像每個人都不一樣，每一塊土地有獨特性，每一個商業項目也不應該是一樣的，胡偉津總結為“不一樣的精彩”：“有沒有傾聽土地在跟你對話，如果不傾聽，什麼東西都是標準化，那是沒有靈魂的，所以我們叫善待土地。”

仁恒蘇州商業總經理董劍峰則稱，在做倉街項目規劃時，仁恒不僅要打造一個蘇州地標，更希望打造成華東乃至全國的商業地標。

“商業地標維度有很多，比如品牌組合，帶來更多首進、國際化、能夠彰顯現代人生活方式的零售和餐飲平台；把周邊資源融合，給顧客帶來更多元體驗；以及項目的品牌影響力等。”

截止目前，入駐仁恒倉街的代表品牌有Maison Margiela、FRED、Balmain、ETRO、Jimmy Choo、JIL SANDER、DIESEL、Vivienne Westwood、BY FAR、ami、SANDRO 、Maje、Theory、UNDEFEATED、SMFK、 i.t blue block、lululemon、EVISU、self-portrait、Aape、GROTTO、Garmin、Brompton、聞獻、甬府、Fascino、BUTTERFUL & CREAMOROUS、Peets coffee、BLUEGLASS......未來品牌總數量預計達到200個以上，其中約70%為蘇州、江蘇甚至中國首店。

街盒同體

蘇州仁恒倉街這一模式，我們在華潤萬象天地上也可以看見。

作為全國首座萬象天地，深圳萬象天地是“街區+MALL”的先行者，将大盒子的傳統空間切割成若幹個大小各異的盒子，産生了許多獨立的街區式空間。

在地文化、古建和商業巧妙結合，需要耗費頗多心思，在南京萬象天地中，需要充分發揮夫子廟和老門東景區、擁有旅客人流的優勢，場地以原址原貌修繕的歷史文化資源點雲章公所為核心，内院保留黑簪巷、弓箭坊等歷史街巷肌理，形成古街巷融合的文化商業氛圍。

另外，南京萬象天地還以“Mall+街區+古建”組成的空間形态，打造開放式街區商業。

蘇州仁恒倉街亦是如此，采取的是這種“街區+Mall”的建築形态，在街道30米内有自動扶梯和直達梯，可以随時進入到盒子里面，能讓消費者自由在室内外切換。

之前，很多人習慣将商業體簡單粗暴用“盒子or街區”分類。從零售角度，盒子商業更具效率，街區式商業則更具備開放、多元特性。對商戶來說，開放式街區項目能夠有更好的展示，經營時間更靈活、運營性更高。

所以，現在很多商業項目呈現的是“街盒結合”的模式，綜合了兩者優勢：将“街道”“購物中心”融合為一個整體，街中有盒，逛着逛着就走入了室内盒子商業；盒中有街，身處室内，但也有街區的體驗感。

對消費者而言，街區式商業會有更強的體驗感，成都太古里是國内復合商業街區形式的開創者，前灘太古里則在街區商業大框架下，嵌入盒子型空間進行綜合打造。

“盒子有盒子的優勢，聚集效應特别強，街區又可以有很好的品牌展現，深圳萬象天地做得比較成功，但它是一個橫向的連接，我們是一個縱向的連接。”

章浩甯笑稱：“有客戶第一次聽我們項目的介紹，他說這不就是成都太古里加上成都SKP？”不可否認的是，這些都是全國具備代表性的商業項目，成都太古里有很多品牌街區的獨有店的形象，SKP則把品牌聚集度做得特别好。

因為項目是一個低密街區，仁恒選擇從街區加盒子往地下要面積，所以蘇州仁恒天街地下有兩層商業，這也是對消費洞察後做出來的決定。

章浩甯認為，商業需要追随時代、科技、人的需求，創造出新的東西。“去洞察需求，滿足需求，機會永遠都在，只要有人在一定就有機會，所以地産其實在全世界都是永續的，但是那種大規模的復制不可持續。”

胡偉津還告訴我們，仁恒希望在項目經營過程中可以完全按照自己的想法，所以目前絕大多數項目都是自持。

觀點新媒體了解到，仁恒商業有四類産品線：第一類是仁恒置地廣場，是為每座城市繁華中心打造的“城市地標級”商業綜合體，業态由國際名品購物中心、超甲級寫字樓、國際奢華酒店等多元業态組成。

這類産品線包括成都仁恒置地廣場、天津仁恒置地廣場、沈陽仁恒置地廣場、珠海仁恒濱海中心、南京仁恒置地廣場以及蘇州仁恒倉街等項目。其中，2010年開業的成都仁恒置地廣場是西南首個重奢商場，開業之初就集結了LV、Prada、Dior、Zegna、Burberry、Canali、HugoBoss等8個國際奢侈品牌旗艦店，以及Rolex、Tod's等100多個國際知名品牌。

第二類是區域定制化商業綜合體“仁恒夢中心”産品線，是針對未來消費場景和年輕世代度身定制的城市區域級産品線，如22年開幕的深圳仁恒夢中心、及珠海仁恒夢中心、杭州光環夢中心等籌備項目。

第三類是沈陽仁恒居、成都恒業國際日用品商城這類特色主題産品線；第四類是以輻射社區生活圈為出發點的“仁恒里”産品線。

目前仁恒商業已布局中國大陸15個極具發展潛力城市，已開業商業項目26個，計劃開業中10個，總開發面積超過300萬平米。

長三角是仁恒的發展重心，項目多位于南京、蘇州、南通、無錫等城市。2022年，仁恒長三角城市銷售收入占集團總體收入的59.2%。

對于未來在華投資，仁恒置地表示，長三角依然會是投資的戰略重心，是仁恒大本營。

“房地産行業雖然在近年來遇到非常嚴峻的挑戰，但我們還是有持續深耕中國市場的信心。仁恒做出了一些戰略性調整，我們會在投資方面更加謹慎，在優質地塊持續做出優質項目。”