欲從校園物管中掘金 彩生活復牌後重啟收購

觀點網 非住業态較低的行業集中度以及寬闊的市場廣度，極大地吸引着完成復牌的彩生活。而瞄準學校物業，成為該司尋求業績增長的新錨點。

10月30日，據企查查公司信息顯示，深圳市彩生活物業管理有限公司于近日完成對北京豪城物業管理有限公司的注資，注資金額約742萬元，對應股權65%。

完成注資後，豪城物業将從北京師大資産經營有限公司的獨資身份中脫身，轉為由彩生活作為大股東。

據觀點新媒體了解到，上述交易成為彩生活復牌後的首筆對外收購案例，也是該司繼瞄準“微利”康養賽道後，業務觸角進一步延伸到高校服務。

校園掘金

遙望2021年中，彼時彩生活仍是全行業收並購企業最多的物企，累計完成超200多家企業的兼並。復牌歸來的彩生活，業務回歸正軌的大趨勢下，也再度起航尋求未來業績增長。

據悉，本次彩生活注資企業繫一家以服務高校、教研物業為主的物業企業，目前在管物業面積近百萬平方米，經營業務包括學校公寓提供、環境保潔、綠化養護、場館運行、接待會務、設備設施運行、商貿服務等各項物業管理和服務。

豪城物業自1993年成立至今，依靠北京師範大學背景，承接學校類的各種項目。彩生活參與北京豪城物業管理有限公司的增資擴股，最直接的目的便是拓展自身物業管理的業态種類，切入學校物管的細分賽道。

經查閱，注資標的北京豪城物業曾于2022年8月，在全國産權交易所挂牌過自身65%股權增資項目。彼時拟募集資金約1504萬元，增資挂牌獲北京師大資産經營允許，募資将用于擴大業務範圍和渠道、增強企業競争實力、補充流動資金等用途。

截至2022年6月30日财務數據顯示，豪城物業實現營收687.55萬元，淨利潤26.67萬元，擁有資産共計921.76萬元，所有者權益583.84萬元，淨利潤率為3.87%。

彩生活向觀點新媒體表示，本次交易的方式是全國産權交易所摘牌。認購對價共計人民币約1504萬元，其中，742萬元增加注冊資本，其余761萬元用于增加資本公積。

“本次增資完成後，彩生活持有公司65%的股權。這是一次物企積極求變的表現，相信更多的同行也在嘗試更多元的探索。”彩生活方面如是說道。

本次收購完成後，彩生活的業務觸角進一步擴展至校園物業這條細分賽道，但標的方的财務數據則顯示，豪城物業作為專門承接學校業态的物管公司，公共服務的業務屬性使得其利潤表現上相對一般，3.8%的利潤水平也遠低于行業均值。

據觀點新媒體觀察，高校物管行業市場擁有廣闊的增長空間以及相較住宅業态更穩定的收繳率、服務後期可觀的議價水平，縱使存在公共項目低利潤的情況，物企仍搶灘學校物業服務，紛紛争相搶占賽道。

根據教育部發布的《2022年全國教育事業發展統計公報》數據顯示，2022年全國共有高等學校3013所，各種形式的高等教育在學總規模4655萬人，比上年增加225萬人。

其中，普通、職業高等學校的共有校舍建築面積已超10億平方米，達11.30億平方米，按年增加4313.26萬平方米，增長3.97%。學校數量和管理面積增加将助推學校物管市場發展，為物業服務企業提供了潛力巨大的市場。

根據采招網關于校區管理服務項目金額合同顯示，1500萬元-2000萬元為高校采購物管企業服務的價格區間。按1500萬元計算，3013所高校則對應有超450億元的市場。

而早在前幾年，龍湖智慧服務、世茂服務便通過合作及收購的方式，開始布局校園物管賽道。保利物業、中海物業、招商積余等物企同樣發力于公建闆塊，聚焦在學校物管市場。

據悉，龍湖智慧服務選擇與蘇州相城高新控股共同組建“龍湖元龍城市運營”，首批次為蘇州相城區15所學校提供校園綜合服務；而世茂服務則是通過收購浙大新宇並介入運營，完成對高校後勤服務功能的構建。

以世茂服務的表現為例，2022财年，世茂服務旗下“浙大新宇”新增項目年飽和收入達2.89億元，同比增長24%，實現合約面積3690萬平方米。

到了今年中期，該平台已累計服務高校和園區270個，覆蓋38個城市，其服務的985高校占比達23%，不僅幫助世茂服務構建合理的業務結構，也完成于學校這一細分賽道的深耕。

彩生活尋道

從業績上看，在近年物管行業波動及出售核心資産鄰里樂影響下，彩生活确實遭遇了不小的打擊。

其復牌前夕補發的三份财報中，最明顯的特征便是在管面積迎來了較大幅度的下滑。截至今年中期報告，彩生活的合約管理總建築面積回落至3.84億平方米，其中已經産生收益的建面為2.01億萬平方米。

而受益于彩生活在2021年壞賬的計提充分，到了2022财年便已實現扭虧為盈。今年中期業績則顯示，該司毛利按年增加16.7%，歸母淨利潤為3070萬元，同比增長82.74%,逐漸開始回歸正軌。

為了回歸增長，擺在彩生活面前有兩個最為緊迫的需求。一是規模補充的需要、二是對高毛利項目以及潛力業務的剛需。

現階段，物企市場競争日趨激烈，行業分化加劇，高毛利的優質項目則向頭部企業聚集。且物企的毛利率下滑已是行業共性，來自地産關聯方業務支持減少成為主要原因。

從彩生活近期的外拓與合作中，不難看出該司采取的是較為穩健的擴張方式，入局掙“慢錢”的賽道。

今年7月26日，彩生活宣布與光大養老形成戰略合作，雙方計劃共同打造社區居家養老服務、智慧養老服務、适老化改造服務等多領域應用場景。

物管養老，亦或是社區物業養老的模式尚未出現清晰的盈利道路，加上養老産業低利潤的民生屬性，市場雖然前景巨大，但企業普遍面臨着“微利”、甚至虧損的現狀。

而對于彩生活來說，探索“物業+養老”模式的本質仍離不開居家養老服務、智慧養老服務、适老化改造這三項基礎應用場景。也可以簡單對應為該司的三項業務，即物管服務、增值服務及工程服務。

從收入結構上看，彩生活發展物業養老模式，除了物管服務是強項外，剩余兩項業務均需要有所補強。2022财年，彩生活來自物管服務的業務貢獻超9成，到了今年中期，該項業務收入貢獻甚至來到了96%。

值得一提的是，彩生活也有意優化自身業務收入結構，並在新的合作中去踐行落地。

今年10月，彩生活與居然之家新零售集團股份有限公司達成戰略合作，就社區業主安心輕裝修和翻新模式進行共同試點探索。未來，家居家裝将是彩生活基于原有管理基礎上，于社區場景中不可或缺的一項增值服務。

家裝改造也能與社區養老服務中的适老化改造進行配合，幫助彩生活提升工程業務收入，進一步優化自身收入結構，尋找到回歸增長的方法。

對于彩生活後續物管拓展方向及收並購态度，該司指出行業目前有逐步回暖的迹象，估值相對也有了一定的提升，這是一個非常好的訊息。未來，将圍繞業主在衣食住行等方面的需求，積極拓展多元業務，但不一定是收購。

無論是養老業務也好，家裝業務也罷，還是新拓的學校物管賽道，均需要時間去驗證道路的正确性，現階段三項業務的自身規模較小，難以短時間改變企業整體經營面，但好在彩生活開始走起來了。