合富輝煌股價大漲 碧桂園服務增持中的代理版圖

觀點網 合富輝煌股價許久沒有迎來這樣的增長勢頭。

11月7日港股早盤，合富輝煌暴漲61.29%，截至當日收盤仍漲近50%。

這樣的波動，全因前一天晚上來自碧桂園服務的一則收購公告。

11月6日晚間，碧桂園服務與合富輝煌聯合宣布雙方訂立戰略合作協議，碧桂園物業香港拟收購7164萬股合富輝煌股份（相當于合富輝煌已發行股本約10.63%）。

完成收購後，碧桂園物業香港于合富輝煌持有的股權将由約25.00%增至約35.63%。銷售股份總代價将為1.15億港元，相當于每股銷售股份價格為1.61港元。

增持意圖

曾經的“並購王”碧桂園服務已經近一年沒有收購動作，巧合的是，上一次收購的也是合富輝煌的股份。

2022年11月9日，碧桂園服務宣布将以2.33億港元收購合富輝煌集團21.47%股份。

對于最新的這次收購，碧桂園服務表示，合富輝煌是中國歷史悠久的物業代理服務供應商，在廣州的中高端住宅物業銷售及租賃業務方面具有領先地位及競争優勢。透過本次戰略合作，碧桂園服務與合富輝煌集團将于房地産代理服務領域，整合各自競争優勢及共享線上渠道及線下資源，構建業務協同效應。

今年5月，朱荣斌與高斌雙雙加入合富輝煌，分别任董事會主席和公司總裁。朱荣斌是地産老兵，曾在碧桂園有過4年就職經歷，高斌也是碧桂園老人，深谙一線營銷方法與策略。

當時“雙斌”的履新，被市場視為碧桂園醞釀已久的營銷代理模式正在全速推進。同時還有消息透露，碧桂園原有的案場營銷人員編制，大概率要“轉移”到合富輝煌。

早在去年12月，碧桂園服務就通過一次收購将合富輝煌納入體繫内，朱荣斌的加入沒有讓市場感到意外，至于高斌的履職則更在情理之中。

而碧桂園繫與合富輝煌的一繫列動作，包括此次再次計劃收購後者股權成為大股東，計劃搭建一個自有代理平台的意圖呼之欲出。

在市場上行時期，開發商捆綁代理商的方式一度盛行，入股合作頻頻出現。在碧桂園服務之前，合富輝煌曾與保利維持了4年的股權合作關繫，直到去年4月雙方解除合作。

彼時有觀點認為，當市場轉向時，開發商與代理商合作關繫的必要性減弱，越來越多的開發商更選擇自建渠道。

另據市場觀點，從2019年下半年開始，房企去化壓力加大，因此開始降價賣房。也是在那時中介渠道的渠道費提高了，這導致開發商利潤下降，甚至掙得還沒有中介多。所以房企開始重視自建銷售渠道，以提高自銷比例，降低渠道銷售費，增加開發利潤。

在這種需求催動下，物業公司開始争奪房地産中介市場。

代理版圖

2021年初，萬科宣布“樸鄰”品牌升級，從“萬科租售中心”到“萬科物業私屬資産服務”，幾乎同一時間，龍湖集團、碧桂園服務相繼官宣自己的房屋租售業務新品牌“塘鵝”與“有瓦”。

與“樸鄰”一樣，它們均脫胎于物業租售中心。

推出“有瓦”不久，碧桂園服務宣布與武漢本土大型房産經紀機構世紀宏圖不動産在房産經紀領域達成戰略合作。碧桂園服務将通過“有瓦”和世紀宏圖在房源、客源、社區服務對接等社區二手房交易服務深度合作，同時也會共同開發新房渠道資源，進行一二手房産聯動業務合作。

早在2020年，碧桂園服務就完成收購合富輝煌集團3.53%股權，欲借力已成熟的房地産代理服務公司實現自身房地産經紀業務發展。

據觀點新媒體了解，今年上半年碧桂園服務房地産經紀服務收入2.27 億元，同比增長16.1%。

碧桂園服務指出，並購完成五年期間，将支持合富輝煌開發涵蓋一手銷售代理、庫存物業銷售、資産管理及線上營銷服務的綜合交易平台，合富輝煌也将成為碧桂園服務業務生态繫統内有關該等服務的核心供應商，目標乃為建立合富輝煌的核心競争優勢及市場份額。

另一方面，合富輝煌主要收入來源為一手房銷售代理，占總營收比例90%以上。中報顯示，合富輝煌今年上半年實現收入6.99億港元，同比減少76.46%，歸屬股東淨虧損1.51億港元。

“輝煌”似乎已遠去一段時間，2021年淨虧損4.59億元，2022年淨虧2.46億港元。

建誠晟業總經理苑承建表示，由于房地産市場低迷，銷售持續下降，合富輝煌業績在2023年上半年出現明顯下降，而且由于開發商資金壓力大，應收賬款居高不下，按照行業普遍情況，賬期明顯拉長且壞賬風險較高。

這種情況也並非合富輝煌的一家之困，今年8月，一份名為《關于深圳中原反饋墊付傭金相關事宜的通報》的文件在網絡上流傳，其中稱，近年來房地産行業不景氣，開發商資金鍊斷裂爆雷，無法正常支付中原集團及旗下相關公司的銷售傭金，被拖欠傭金超10億元，導致公司連續巨額虧損，經營舉步維艱。

在苑承建看來，此次碧桂園服務在收購合富輝煌股份的同時要認購配發股份，籌集資金将作為運營資金，可以在短時間内有效緩解合富輝煌所面臨的資金壓力，有利于企業的穩定持續經營。

他繼續指出，房地産中介代理行業目前受房地産行業深度調整影響，經營狀況仍舊非常艱難。對于企業來說，提高營銷能力、選擇優質項目、做好賬期管理，仍是企業在當前形勢下持續經營的關鍵舉措。