中駿商管“增重” 11億接盤母公司北京門頭溝奧萊

觀點網 中駿商管又一次充當了母公司的“現金奶牛”。

11月6日，中駿集團披露了向中駿商管出售北京門頭溝奧萊購物中心全部已發行股本的消息，中駿集團已同意促使中駿的全資附屬公司駿輝房地産向中駿商管的全資附屬公司中駿商業管理轉讓銷售債務，而中駿商管已同意，使中駿商業管理接納銷售債務轉讓。

這一套操作下來，中駿商管要承受的總代價達到10.9億元，這筆錢将以中駿商管的内部資源及中駿商管首次公開發售的閑置所得款項進行撥付。

算上北京門頭溝奧萊購物中心，中駿商管近兩年直接或間接提供給母公司的資金約達到20億元。

轉手北京奧萊

事實上，北京門頭溝奧萊開業還不到一年。

2023年3月17日，這座别名北京西長安中駿世界城的購物中心正式迎來開業第一天。

作為奧萊購物商場綜合體，中駿賦予了項目兩個定位：大型TOD城市商業綜合體以及24H京西新奧萊。

項目坐落于北京市門頭溝區新城東街8号，占地面積約2.69萬平方米，總體建築總面積22萬平方米，其中商業12萬平方米，住宅6萬平方米，公寓2萬平方米，寫字樓2萬平方米。

對于了解北京門頭溝商圈的附近居民而言，這宗項目實際上位于長安街西延線上，而這條線周邊在近兩年已經形成了以北京長安天街、金融街·融悅匯為核心的永定商圈、以中昂時代廣場、石龍商業大廈、國泰百貨為主的河灘商圈。

北京門頭溝奧萊恰好處于永定商圈周邊，距離北京長安天街項目僅有1公里。

對于門頭溝區域居民而言，北京門頭溝奧萊的開業滿足了對于大型奧萊商業的需求，對于京西片區而言，項目所打出的TOD加上24H奧萊招牌也能夠覆蓋一批消費群體。

不過，觀點新媒體在查閱過中駿商管2023年半年報後發現，北京門頭溝奧萊的銷售數據暫未披露，但也透露，北京西長安中駿世界城開業當天出租率達到100%出，開業當天客流超20萬人次、銷售超人民币2000萬元。

換句話說，将北京門頭溝奧萊收入囊中，是中駿商管擴張商業管理業務的必要選擇。

從收入來看，2023年上半年中駿商管實現收益約6.2億元，其中住宅物業實現收入4.2億元，同比增長4.69%；而商業物業管理及運營服務業務實現總收入僅1.99億元，較去年同期減少約1.6%。

此外，商業物業管理及運營服務占營收的比重為32.2%，較去年同期減少1.4個百分點，在管項目18個，同比增加2個；簽約建築面積同比減少18.1%。

值得注意的是，2023年上半年中駿商管提供開業前管理服務的購物商場數量由去年同期的7宗減少至2宗，這也成為了開業前管理服務收入減少的主因。

報告期内，該公司來自開業前管理服務的收入同比下降74.4%，為639.7萬元。同樣地，期内毛利率也由2022年半年報中的41.6%減少至約34.2%。

此外，觀點新媒體還注意到，從2023年12月至2024年12月之間，中駿商管旗下将開業的項目有3宗，分布在汕頭、蘇州及福州，一線城市暫無覆蓋。

折價收購背後

中駿商管選擇在此時從母公司手中收購北京門頭溝奧萊，也算是遵循了傳統。

中駿在北京的世界城項目合計有2宗，除去最新被收購的門頭溝項目外，2021年1月，中駿商管全資附屬公司上海中駿商業管理有限公司還從中駿集團手中收購了收購北京世界城物業管理有限公司的全部股權，總價為人民币5000萬元。

北京世界城物業管理有限公司所代表的正是北京CBD中駿世界城項目。

也就是說，自2021年尋求分拆上市前起，中駿商管便開始了向母公司“買買買”的行為,但當時市場解讀習慣将中駿商管與母公司中駿集團間的交易視作商業性依賴。

中駿商管在近年年報中也頻繁提及，“會減低對中駿集團單一房地産開發商的依賴”、“推進第三方在管項目的拓展”。

但外拓自然不如自家提供的一線城市項目容易：北京門頭溝奧萊項目所産生原土地收購、建設及開發成本合計達到人民币14億元，10.9億元收購價格實際上是這個基礎上打了八折。

一個月前，中駿集團突然公布消息稱，境外美元優先票據出現違約事件，将委聘外部顧問協助評估集團資本結構及流動性，公司沒有根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。未支付貸款已導致公司的境外美元優先票據出現違約事件。涉及票據于2024至2026年到期，未償還本金合共18億美元。

與部分放棄外債到期未付款的情況不同，中駿集團的難題源于3.88億美元等額銀團貸滾續協議的簽署阻礙。

2022年8月，中駿已獲該筆債券貸款人口頭同意，獲準将貸款滾續為2026年1月到期的新貸款，但簽訂協議的當天與貸款人産生了意見不合的情況，中駿不願落實将部分中駿商管股份作為再融資質押增信的提議，以防後續需要該資産支持進一步滾續。

随後，穆迪下調了中駿集團的相關評級，並表示評級下調及負面展望反映中駿集團控股的流動性疲弱，預計公司債權人的回收前景疲弱。

中駿集團财務方面的難題還體現在2023年上半年财務數據中，94.81億元的總收益與去年同期相比下降38.45%；而14.45億元的毛利也較2022年同時期降低超50%；現金及銀行存款結余124.44億元，同比下降17.1%。

眼見中駿集團資金缺口正越來越大，中駿商管選擇再次掏腰包為母公司止血也不奇怪，更何況還通過折扣價得到了位于北京的商業項目。

此前于2022年11月，中駿商管還同意向中駿集團墊付本金額最多為人民币9億元的貸款，年利率7%。

7個月後，這筆貸款出現在中駿商管2023年的半年報上，截至6月30日，中駿商管應收關聯方款項合計7.54億元，較2022年末的6.44億元增長了17.08%。而這筆應收關聯方款項正是上文借予中駿集團的一筆貸款。

不難看出，在中駿商管完成拆分上市後兩年里，與中駿集團的資金聯繫仍然較為緊密，從中駿集團的商業項目輸送，再到如今資金馳援，兩者間的依賴程度依舊不減。