看見未來 | 觀點與王國龍對話：從消費REITs談起 領展的7天生意經

編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬衆期盼的復蘇尚在中途。

在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地産。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需适應變化。

帶着對商業地産以及對全産業鍊的持續探索，2023觀點商業年會于11月2-3日在上海繼續召開。

故此，觀點新媒體策劃和推出2023觀點商業年會特别報道——“看見未來”，通過深度采訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。

觀點網 内地首批四只消費類基礎設施公募REITs産品已向證監會和交易所提交産品申報材料，同日獲得受理，反映C-REITs踏出了擴容的一大步。

随着消費類基礎設施公募REITs成為近期熱話，而領展作為香港及亞洲最大、交投活躍的消費類房地産投資信托基金，相信會是不少内地商場的借鑒對象。他們獨有的一套經營方式，的确打造出了一個成功的商業王國。

2015年已開始投資内地的領展，早前忽然傳出有意出售内地7個物業，其後集團亦發出聲明，澄清該消息並非事實。

領展執行董事及行政總裁王國龍指出，有關傳言或許是與内地投資銀行都在關注C-REITs有關，領展亦獲一些内地投行查詢溝通，但公司僅僅是正常聽取市場發展動态，並且已經一再重申，目前沒有任何分拆資産獨立上市的計劃，亦沒有減少投資内地的計劃。

零售就是細節

“其實C-REITs規則有很多不适合我們，譬如融資之後要投入再買地、再發展，但領展不是一個發展商，我們的計劃不是這樣的。”王國龍解釋。

他補充，證監會近期将公募REITs試點資産拓展至消費基礎設施，新規實施短短一周後就有4家相關REITs申請上市，是證明市場對此存在明顯需求與熱情，也反映出有關政策在此類資産的融資渠道、退出機制和市場參與等多方面，為投資者提供了新的機遇。

“領展樂見内地REITs市場，尤其是公募REITs領域繼續健康平穩發展。”

強調自己不是一家發展商的領展，用細致化的經營方式區分兩者的分别。王國龍表示，有時在商場改造過程中，同事會提出預算可否增加的問題。但集團花出去的每一塊都要有回報，即用得其所。因為除了收租，集團不能在别的地方賺回這些錢，亦沒有住宅賣，所以要求很高，看東西很細。每一條線的收入、開支、用電各方面，都要研究如何可以做得更好。

“發展商賣樓每一平米貴100元，可能就已經賺了回來。所以開發商最厲害的人是在賣樓，不是做資産管理。我們因為監管規定不能賣樓，做資産管理就是最擅長，而且不同城市租務都是自己做。其中成功的地方，就是很多人看大數，我們真的每一項收入、每一個細節都要考慮。英文叫做retail is detail（零售就是細節）。”

目前在全球不同地方都有資産的領展，每個地區都會根據當地市場情況，制定相應策略及品牌定位。在内地，領展則是關注中産階層。

“中産還是有得做。其實中産的人數很多，但是一定要弄清楚什麼叫中産，定位要很清晰。而且就像香港一樣，中産對消費有追求，要有提升。讓每一個中産的收獲更高一點，吃的要好一點，賣的要好一點，令他們有這個感覺，他們就會來消費。”

他認為，投資的地區亦十分重要，一線城市與二線城市的中産消費力亦有差别，故領展只在北上廣深投資。但也不能走太低端的路線，總是比拼價格，最後不是最便宜的就會輸。

王國龍又指，高端市場亦不是領展的目標，因為高檔市場業态已改變不少，與經濟挂鈎的程度很高，波幅很大。

由于聚焦于以必需品為重心的零售市場，領展的經營表現比較平穩，就算疫情時，租客的營業額下跌幅度亦不大。王國龍形容這樣的營運方法看似雖“悶”，但其實生意做得越“悶”越好，租客也因為能夠預期未來的經營情況，而更容易與領展商談續約。

七天的生意

領展目標清晰，但要找到合适的投資項目十分困難，源于一個要求，就是商場要有“七天的生意”。

“什麼叫七天的生意？比如中環區是做五天生意，周末不是那麼多人。但是如果在住宅區，可能是做星期五至星期天的三日生意，其它時間要上學、上班，而我們要做的是七天生意。”

最後經過研究，領展以25億元收購北京歐美匯購物中心，即現時的中關村領展廣場，作為内地的首項物業投資。附近有大型科網公司、數間大學，同時又是住宅區，滿足7天生意的要求，而且不用面對人口年齡變化帶來的問題。

近年來，領展利用自身商場提升的經驗，開始進駐内地市場存量改造的領域。

王國龍對此指，集團于香港有不少商場升級轉型經驗。不止在硬件上有所提升，亦在軟件上有所配合，即租戶組合、引入品牌等，都要經過大量的研究才可以得出結論，這些經驗可以帶到存量改造項目當中。

“以廣州天河領展廣場為例，收購時出租率為70%，看似很差，但空置的30%是因為過去那家百貨公司關店，我們就将百貨公司的位置改造成商場，令空間增加，目前出租率已上升。”

廣州天河領展廣場于今年9月底煥新開業，從中秋國慶黃金周假期來看，客流量比2022年有30%以上的增長；9月29日中秋節，即廣場煥新開業當日，客流量創下自2021年6月領展收購該廣場以來的單日新高。

另一個存量改造項目深圳中心城在長假期間的客流量，同比2022年亦提升約50%，10月1日國慶節當天單日客流量達到7萬人次，創下自2022年1月領展完成對中心城的資産提升改造以來的新高。

下一步，領展似乎有意向輕資産模式發展，其在今年3月提出的領展3.0戰略中提到，在新的階段，除擴大資産組合﹑繼續擴大地域﹑物色多類型資産外，為将來可持續發展，拟與志同道合及理念相同的資本夥伴組成合資，在私人及公開平台上合作。

同時，領展亦拟建立新的私募基金，和資本夥伴共同投資，並會持續與家族辦公室﹑保險公司﹑養老基金及主權基金等進行探讨。王國龍認為，過去良好的成績可以增加投資者對集團作為一個管理人的信心。令集團增加新的收入，推動公司長期發展，包括第三方的資産管理等。

以下為觀點新媒體對領展行政總裁王國龍先生的訪問實錄：

觀點新媒體：内地證監會10月26日公布四家公司上報首批消費基礎設施公募REITs，對于内地消費類基礎設施公募REITs邁出實質性一步有何看法？

王國龍：内地基礎設施公募REITs試點工作，過去近三年時間里一直在持續、穩健、有序進行，並得到各有關部門在政策與執行層面的高度支持，以及市場參與者的積極響應。

自内地首批公募REITs上市至今已逾兩年，我們見到市場經歷擴容、擴募，提質增量。

中國證監會近期正式宣布将公募REITs試點資産拓展至消費基礎設施，新規實施短短一周後就有4家相關REITs申請上市，證明市場對此存在明顯需求與熱情，也反映出有關政策在此類資産的融資渠道、退出機制和市場參與等多方面，為投資者提供了新的機遇。

我們樂見内地REITs市場，尤其是公募REITs領域繼續健康平穩發展。

觀點新媒體：領展會否考慮将資産于内地REITs上市？内地REITS的多樣性會否加快内地與香港REITs市場的互聯互通？

王國龍：我們在内地專注于已有項目的資産提升，並有選擇性的考察不同資産類别的市場機遇，目前沒有任何分拆資産獨立上市的計劃。

内地與香港監管部門早前已公開表态，正在研究推動兩地REITs市場的互聯互通。

我們相信，内地公募REITs市場的擴容與試點資産的多樣性，以及香港REITs市場多年發展的成熟機制與經驗，能夠提升REITs市場在公衆投資者中的吸引力，為兩地投資者帶來更豐富的投資選擇，亦可為推動互聯互動進一步擴容增添動力。

我們關注並期待有關部門就相關研究進展有更多具體公布。

觀點新媒體：早前有消息指領展有意出售位于内地7個物業，集團雖然已經澄清，但為什麼會有這個傳聞呢？

王國龍：我們2015年開始投資内地，其實當時已經分析了很長時間，最初打算從深圳開始，因為近一點，最後是“北上廣深”慢慢發展。第一個項目在北京，然後是上海、廣州、深圳。

對于市傳集團有意出售位于内地7個物業，我們已經澄清了，那個消息不對。但是為什麼有這個傳聞？可能因為很多投行正在研究C-REITs，也會找我們探讨，是不是可以将内地資産打包出售或上市，但是我們沒有這個計劃。

C-REITs規則有很多不适合我們的，我們不是一個發展商。C-REITs規定融資之後那些錢要投入再買地、再發展，但我們的計劃不是這樣的。

觀點新媒體：對内地的看法以及投資策略是什麼？

王國龍：其實沒有既定的要求，因為很多時機不是我們可以控制的。如果有三個項目可選，一個在新加坡、一個在内地、一個在澳洲，哪個最好呢？錢就只有這麼多，究竟買一個還是兩個？所以有時候買内地的項目，有時候買新加坡的項目。

不要因為我們買了新加坡項目，就覺得要停止内地的投資。每次看到項目會進行比較，作為一個亞太區投資者，應該是這樣的決策。

關于内地的經營環境，7月以來這幾個月銷售慢了些，但餐飲還可以，只是零售慢了點。

好的方面，我們的出租率還是很高，也就是說有很多不同的租客有興趣。在一個好地方的好商場，有人流，租客都會來。現在出租率保持90%以上，不太擔心。

但是我們作為一個投資者、作為一個業主，還是要不停地提升經營環境。

觀點新媒體：可否解釋一下領展3.0計劃？

王國龍：這個3.0計劃和iPhone有點不同，為什麼要用iPhone舉例？因為不是有3.0的時候就不再用2.0。

領展1.0的時候專注提升商場，吸引消費者，做了很多事情；2.0開始分散投資，去了内地、澳洲、新加坡、英國；3.0還會做1.0的事情，将物業提升，還會做2.0的事情，繼續分散投資，增加的是第三方資本管理。

除了我們自己的投資，如果管第三方的錢，也要管得好。

1.0和2.0出來的成績非常好，我們有了管理品牌，公司管治非常完善、董事局獨立性等全部因素加起來，很多大的投資者就會考慮進行一些合作投資。不是說不做以前的，而是加點新的内容進去。

觀點新媒體：第三方資本管理方面會考慮怎樣的形式？

王國龍：我們有考慮收購管理平台。如果他們做了一段時間，已經有一些投資者關繫，在某類型物業比較擅長，我們可以收購過來。

這是多元化，令我們增長可以更好，策略大概是這樣。

觀點新媒體：對于息口的走勢有何看法？對集團有什麼影響？

王國龍：如果息口真的是higher for longer（長期保持高位），即是升上來後保持高息一段時間。那什麼時候才會看到影響？去年12月底的業績看不到，因為上一年年末才加息，影響還看不到。今年6月中期業績可以看到，因已有半年高息。高息的影響年末會完全體現，對很多人都有挑戰。如果到2024年還是這麼高的話，就會看到市場有資産出售。

我們也跟很多企業談過，但現在的資産和價格都不太合适。

好多資産已經借了很高比例的債務，現在打折三成、四成才能買。也就是說，如果買一個物業，賣家要補錢給銀行然後才可以賣給我們，那還不如等銀行收了。銀行又不收，因為收了一個就要收第二個，那麼整個市就崩塌了。

銀行不敢動，賣家又達不到我們的價格要求，所以買不了。

觀點新媒體：内地存量改造方面，集團的優勢在哪里？

王國龍：這就要回到領展1.0，當時我們在香港有很多物業改造，團隊都在研究，有了很多經驗。

很多人做房地産只顧着硬件，但很多時候改造的不只是硬件。

我們是社區商業，譬如一個社區已經有了這些食肆、有了這些品牌，為什麼沒有别的品牌？或者有的食肆單價平均是30元，那這片區域可不可以接受到40元？要看到這些空間，然後考慮可不可以填補這些空間。

能夠提升營業額的話，我們的租金也會更高。這就要研究租戶組合，根據租戶組合再進行硬件改造。

很簡單，如果食肆多，電梯也要多；如果超市多，是放在地下負一層還是一樓？如何帶動人流？要做很多研究。

當我們到内地的時候，看了很多商場，但有一個要求令我們很難找到合适的投資項目，就是能夠做“七日生意”。

什麼叫七天的生意？譬如在香港的中環，可以做五天生意，周末不是那麼多人。如果在住宅區，可以做星期五至星期天的三日生意，其它時間要上學、上班。

我們要找的是可以做到七天生意的項目，所以内地第一個項目在北京中關村，不僅能做七天生意，還很特别。

特别之處是中關村客群的年齡不會提升，很少地方像這樣，所以只需要針對十幾歲到三十歲人群，不停優化。

觀點新媒體：在内地的品牌定位是什麼？

王國龍：分了兩種，一種叫領展中心城，其它的是領展廣場。

我們2015年就更新了品牌名稱，中文以前叫領匯，現在是領展。當時找了一間美國的品牌公司做了研究，他們有一個很特别的意見：如果我們在香港擁有超過100個商場，個個都叫領展廣場，就會很不好。而且會和租客的品牌搶知名度，租客的品牌比我們自己的重要。

當時就将香港的品牌、物業組合分成不同部分，第一種是赤柱廣場、黃大仙等，有自己的名字，商場有自己的品牌設計。

另外一個社區商場，用區的名字或者村的名字，但是每一個場地的服務台設計一模一樣，制服也一樣，進去就知道這是一個領展的商場。

内地不一樣，目前項目不是很多，同樣用領展品牌比較合适。領展中心城定位為城市核心商業區匯集各式品牌的大型“購物城”；領展廣場則為所在周邊小區的都市家庭和新時代消費者，打造共融、開放、友好的社交空間。

觀點新媒體：集團優勝的地方是什麼?

王國龍：開發商最厲害的人是在賣樓，不是商場管理；我們因為監管規定不能賣樓，資産管理最擅長，而且不同城市的租務都是自己做。

領展一個成功的地方，就是很多人看大數，我們真的每一項收入、每一個細節都會看，都會考慮，英文叫做retail is detail（零售就是細節）。