“帝王”往事 買了潘石屹北京銀河SOHO的白酒與煤炭大佬

觀點網 自去年3月宣布拟7折散售京滬兩地9個項目中的部分物業後，關于SOHO中國的交易動态便再沒有更新。

直至近期，一家“極為低調”的港股上市公司披露，拟購買北京銀河SOHO部分物業資産的所有權。

11月10日，帝王實業控股發布公告稱，已與陝西華彬置業有限公司訂立不具法律約束力的諒解備忘錄，拟購買其物業資産的全部或部分所有權。

目標資産為北京市東城區朝陽門北京銀河SOHO的A座15至17層以及B座寫字樓5層。其中，A座15層2580.39平方米、16層2287.9平方米及17層1980.2平方米；B座5層3804.36平方米，四層及11個地下停車位的總面積為10652.85平方米（60個單位）。

盡管近些年運營管理欠佳，銀河SOHO伴随着一些 “髒亂差”的評價，不可否認的是其地理區位、建築外形等方面的光環依舊存在。

帝王實業控股也在公告中認為，能夠憑借中國首都地標性商業建築北京銀河SOHO，提升公司在公衆中的品牌知名度。

“就于北京的商業類别與商業用途而言，将擴大公司現有的客戶細分覆蓋面，訂立諒解備忘錄将提升集團未來的盈利能力。”

目前，這筆交易的價格基準及支付方式尚未厘定，将于正式協議中訂明。

“故交”煤老闆

此次的賣方陝西華彬置業有限公司究竟何時拿下的銀河SOHO相關物業，未能找到明确出處。

不過，無心經營的潘石屹在過去幾年已多次将SOHO中國的物業進行公開出售，從過往披露的物業銷售動态來看，2019年6月及2022年3月的兩批出售標的均涉及銀河SOHO。

其中，2019年6月，潘石屹在SOHO中國物業銷售推薦會上宣布了SOHO中國部分物業銷售計劃。彼時消息稱，第一批推出2萬平米，涉及望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場5個項目的具體9個單獨標的物業，交易方式為資産交易和股權交易兩種。

銀河SOHO出售部分為A座12層整層辦公、D座18層整層辦公，銷售建築面積共計6322.4平米。

2022年3月，SOHO中國在官微宣布将以七折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優質物業，收入将全部用于降負債、不分紅。

該次共推出3.2萬平米房源，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等９個項目，涵蓋辦公、商業及公寓各類業态。但具體樓層、面積等信息未公布。

盡管帝王實業控股在公告中提到，希望憑借北京銀河SOHO的中國首都地標性商業建築優勢，提升公司在公衆中的品牌知名度，但就實際情況而言，銀河SOHO的運營管理、物業環境及市場口碑等方面，較過去都處于下坡路。

據SOHO中國2023年中期報告顯示，截至6月末，銀河及朝陽門SOHO可租面積為46293平方米，上半年租金收入為3225萬元，出租率61%，在主要投資物業項目中出租率最低。截至2022年中期及2022年末，對應的出租率分别為70%、64%。

在SOHO中國公開租售平台上，銀河SOHO目前仍有辦公、商鋪房源正在出售，其中，曾于2019年6月公開宣布出售的A座12層整層辦公項目依然待售。

若以4.8萬元的單價來計算，在此次帝王實業控股拟收購的資産中，A座15至17層寫字樓物業的價格約為3.29億元。當然，也不排除這筆“打包”交易可能會産生價格折扣，再加上項目資産在交易市場上並不算十分搶手，最終交易價格仍有調整空間。

事實上，在SOHO中國發家史中，煤炭大佬必有一席之地。據過往資料，于2006年8月，SOHO中國曾稱，“近兩年山西客戶購買SOHO項目金額，已占到SOHO中國總銷售額40%。”

2007年SOHO中國在港股上市，創下當年亞洲最大的商業地産IPO紀錄。之後的幾年中，來自山西、陝西的金主們，也仍在為SOHO中國的業績表現增柴添薪。

2010年，SOHO中國全年銷售額238億元，提前三個月完成全年銷售目標，同比增長82%。年中開盤的銀河SOHO成為當年北京單體項目的銷售冠軍，其全年實現合同銷售146.3億元，占SOHO中國總銷售額的61.47%。當時的銷售均價為69274元/平方米。

不過，随着“煤老闆”這批财富“帝王”代表的匿迹，SOHO中國努力做調整和轉型還是避免不了逐漸式微。銀河SOHO作為曾經的“王者”，在十余年的時間里已漸漸鮮少人問津。

在最新公告中，陝西華彬為一間于中國注冊成立的公司，主要從事房地産開發、商業樓宇銷售及物業管理。

從其他公開資料上來看，該賣方成立于2007年8月，由彬縣煤炭有限責任公司持股100%。後者的歷史可追溯至1956年，于1998年改制為股份合作制企業，2015年改制為有限責任公司組織形式，現已快速發展成為集煤炭、電力、煤化工、鹽化工、商貿物流、建材、金融投資、酒店服務為一體的大型能源化工企業集團。

由于陝西華彬置業有限公司成立時間較早，其手中的銀河SOHO物業究竟是在項目風頭正勁時高價收入，還是近兩年低價“撿漏”，不得而知。

白酒“新貴”

回到買方，帝王實業控股出手銀河SOHO的底氣，從何而來?

事實上，除此次交易外，這家新上市企業在今年10月也完成了杭州市西湖區一處物業項目的交易。

10月9日，帝王實業控股發布公告稱，公司的間接全資附屬公司浙江深藍新材料科技有限公司拟收購杭州物業用作辦公室及研究用途，代價為人民币3000萬元。

公開信息顯示，該處物業位于杭州市西湖區三墩鎮紫金衆創小鎮核心區浙大森林西園八路3号智匯衆創中心1号樓16層1601、1602、1603、1604室及17層1701、1702、1703及1704室，總建築面積約為3085平方米。

2013年12月23日，浙江深藍新材料科技有限公司作為買方，與當時業主訂立物業轉讓協議，以2540萬元的價格購買該物業，供作辦公室、研發用途。2014年5月，物業交由買方使用，按照當時轉讓協議，相關所有權證書将于2019年5月30日進行轉讓。

但之後不久，當時業主進入破産程序，杭州物業也因故被牽涉進破産重組之中，直至近期完成。

不過從實際使用上，該處物業的16層長期以來一直是帝王實業控股人工革化學品業務的辦公室及研究中心。也因此，該公司認為收購事項符合集團的長期業務策略，同時将為集團的業務營運提供更大的自主權及穩定性，從而可消除與租賃該等物業相關的業務不确定性。

在收購事項之後，該處物業的16層将繼續用作辦公室及研究用途。有關17層的拟定用途，帝王實業控股表示，于2023年9月，集團已獲批年産5萬噸聚氨酯樹脂、0.6萬噸水性色漿擴産項目，因此，計劃将17層開發作為前述項目的研發中心以及展示廳。

從官方披露的信息來看，帝王實業控股的歷史可追溯至2003年，主要進行塗飾劑及合成樹脂的研發、制造及銷售，2020年，帝王實業控股于香港交易所上市，2022年第二季度開始白酒産品的生産及銷售。

數據顯示，帝王實業控股2022年取得收入5.01億元，同比增加114.34%；股東應占溢利2185.1萬元，上年同期股東應占虧損260萬元，同比扭虧為盈。

今年上半年，該集團取得收入2.52億元，同比增加25.9%；淨利潤3945.3萬元 同比增長492.8%；公司擁有人應占溢利2886.6萬元，同比增加111倍。

關于淨利潤的增加，帝王實業控股表示，主要由于集團白酒業務的正面貢獻及並無上一期間投資金融資産的虧損。

中報顯示，期内來自白酒業務的分部收入約為1.4億元，在集團總收入中的占比逾半，約為55.56%。

國人愛喝白酒，顯然帝王實業控股有心來分一杯羹。其表示，一直積極考慮並探索各種投資項目機遇並根據市況擴大投資範圍。

“作為集團白酒業務策略擴張計劃的一部分，公司正在考慮收購北京銀河SOHO的全部或部分目標資産以進一步加強公司的業務營運、提高客戶觸及性並充分發揮公司的銷售潛力。”

在此次帝王實業控股的公告中，該公司認為北京銀河SOHO為成熟的物業綜合體，設有購物及商業購物中心。其總建築面積逾330000平方米，包括166000平方米的寫字樓及86000平方米的商業區域，與周邊樞紐形成網絡，連接附近設施，為北京市的地標性建築之一。

除了上述能夠提升帝王實業控股在公衆中的品牌知名度，就于北京的商業類别與商業用途而言，此舉能擴大現有的客戶細分覆蓋面，訂立諒解備忘錄将提升該集團未來的盈利能力。

帝王實業将成銀河SOHO新的業主之一，曾經的财富王者煤炭大佬們身影已逐漸遠去，而曾經打造了SOHO中國這個商業帝國的潘石屹，帝王光環就早已消散。