升龍羊城舊改危局 廣州知識城湯村再傳停工半年

觀點網 作為廣州舊改市場的“過江龍”，升龍集團還是困在了現金流的深淵里。

近日，黃埔知識城鎮龍西舊改項目傳來消息，升龍集團因拖欠臨遷費、融資困難等原因，即将退出舊改項目，由區屬國企接手。該項目近8個月臨遷費尚未支付，合計約8362.76萬元。

另外，同在知識城的湯村舊改也曝出進度停滞，升龍·學府上城部分業主表示，項目已停工近半年。

2017年，升龍集團創始人林億着手成立升龍廣州公司，並在同年聯合珠江實業、富力地産、時代中國等多家本土房企成立廣州城市更新協會，此後三年升龍在廣州連連插旗，拿下九個舊改項目，預計投資金額約948.25億元（含合作項目），總用地面積約1489.61萬平方米。

到了2021年，升龍廣州舊改流出“消化不良”的種種信号，負責廣州舊改的升龍地産總裁張海民轉投旭輝，次年升龍就從黃埔夏園舊改出局，由合生+科學城接手。

這家以舊改起家的房企，曾在鄭州、南京打響招牌，但最終均是草草收場，南下廣州6年，考驗再次出現。

舊改難局

在升龍摘牌的不同城中村里，村民們有着不同的命運。

作為廣州村域面積最大的村莊，湯村建村近800年，村域範圍994.66公頃，相當于1.6個珠江新城，改造拆舊範圍673.65公頃，僅村民的房屋就有4303棟。

2019年6月26日，湯村村民表決同意上海升龍集團為改造合作企業。2020年7月，湯村全面啟動整村動遷工作；同年9月，復建安置區動工。

當時，升龍喊出了“一次拆遷、一次建設、三年回遷”的口号，預計最快2020年完成安置房工期建設，但直到2020年10月份，安置房才取得工地施工許可證。

根據項目計劃，在回遷房建成之前，商品住房将不能施工建設，升龍·學府上城的開盤時間表也随之延後。

取證拖延後，升龍似乎加快趕工，2021年7月10日，湯村安置樣闆房對外開放，當時復建房已蓋到22層。

“這些復建房對標的是高端商品住宅的品質，不論是戶型設計還是裝修標準都非常拿得出手。”項目負責人介紹，預計到2022年底，項目總投資将達到232億元。

2021年底，升龍·學府上城取證預售，首推1#、7#、8#、9#共4棟樓488套房源，均價約2.66-3.54萬元/平方米。

據悉，首批業主合同交樓日為2024年6月，目前7#棟主體建築已完成15層，8#棟主體建到16棟，均未封頂，區住建局已督促升龍公司積極籌措資金，制定施工組織計劃，盡快施工。

就在準業主翹首以盼時，去年8月25日，湯村一期回遷安置房開啟搖珠分房，村民們隔着一塊紅布，在搖号箱里抽取未來的新居。到目前為止，他們大概是少數會褒獎升龍集團的廣州人。

今年10月13日，廣州升龍創錦置業有限公司發布《關于群星村舊村全面改造項目相關事項的公告》。

升龍方面表示，增城區群星村個人房屋臨遷費從2023年11月1日起不再計付。此前已簽約、已交樓的村民，可以搬回原址居住。

公告還顯示，根據相關部門的工作要求，公司一直積極推進開展實施方案和控規方案的優化調整工作，但方案需進一步整改，暫未取得相應批復，整體進度緩慢。

群星村舊改是在2019年4月表決通過上海升龍集團為舊改合作企業——甚至比湯村還早了兩個月，改造面積121.21萬平方米，改造成本120億。如今復建地塊已停工2年，不少村民在領導留言闆投訴稱升龍長期拖欠臨遷費和補償費。

2021年下半年，群星村相繼簽約、交房，當時有一位村民接受了媒體采訪，他表示自建房從設計到采購材料、監工、裝修，每一步親身參與，在蓋樓時，因為害怕一些鋼鐵材料被偷，拿着棉被和手電筒就在水泥胚子里湊合睡過好幾晚。

如今新房遙遙無期，舊房門窗卻已卸載，裸露出一排排深紅的牆磚，通告中那句“搬回原址居住”並不容易。

融資命脈

升龍官網顯示“集團在城市更新領域深耕20年，累計完成20多個舊改項目，面積逾3000萬平方米，總投資額超2000億元，被譽為‘城市更新專家’”。

升龍的舊改生涯源于2005年，成功拿下鄭州燕莊城中村改造項目，将該村打造為鄭州標志性的城市綜合體——曼哈頓廣場。

到2013年時，升龍成為鄭州第一個銷售額突破百億的開發商。随着南京等舊改戰場的開辟，2014至2016年升龍銷售額從154.3億元一度躍升至313.2億元。

然而，2017至2019年升龍銷售額分别為149.3億元、132.4億元、105.8億元，此後逐漸淡出頭部房企梯隊，也逐漸淡出鄭州等舊改市場。

根據某信托公司2020年7月發布的“集合資金信托計劃”顯示，升龍集團資産規模為658.40億元，淨資産286.79億元，資産負債率為56.44%。顯然，僅靠自身彈藥庫，升龍難以開辟羊城舊改這塊新戰場，還需要足夠的融資手段和朋友圈。

據升龍官網顯示，該公司是廣東華興銀行的發起人，2019年底，升龍集團持有華興銀行12.5%的股權，僅次于第一大股東僑鑫集團。升龍集團派駐董事長助理及投融資中心總經理鄭景山在華興銀行任董事一職。

鄭景山曾任交通銀行龍岩分行行長、交通銀行福建省分行授信部總經理，具有深厚的金融背景。在其運作下，2018年，升龍集團先後與建行廣東省分行、中國民生銀行廣州分行、廣州銀行及廣州農商行簽署戰略合作協議，約定城市更新領域開啟深入合作。

圍繞廣州舊改，升龍選擇了一次又一次出質股權。據企查查顯示，升龍集團目前共有19條股權凍結信息，其中17條標的企業均為廣州項目公司。

如2022年2月，升龍将廣州水墨江南房産價值9800萬元股權數額出質予廣州農村商業銀行華夏支行，3月底又将廣州升龍方圓置業價值1.2億元股權數額出質予建設銀行廣東省分行。

就在不久前10月31日，上述兩家公司分别新增一則股權凍結，股權數額分别為9800元萬和7840萬元。

除了股權凍結，升龍還面臨抵押物被擺上貨架。

此前8月14日至15日福州已建成第一高樓——ICC升龍環球中心多套辦公房産按市場價七折法拍，合計起拍價約1.056億，無人叫價。

今年以來，監管部門陸續放寬優質房企的融資渠道，城市更新項目更容易獲得融資青睐，就在11月，“第二支箭”增信卓越商管10億元中票，其中部分資金拟用于深圳大鵬新區舊改。

這也是“第二支箭”支持的民營房企首次将募集資金運用于舊城改造和城市更新項目。

然而作為非上市房企，升龍集團還需要進一步證明其資信狀況，以及尋找其他融資渠道。若融資長期卡殼，也就難以在廣州城市更新賽道站穩腳跟。