一只21億CMBS變遷史 華潤置地沈陽鐵西萬象匯改道類REITs

觀點網 11月26日，由華潤置地、印力及中國金茂分拆的3只消費基礎設施REITs正式獲得證監會準予注冊的批復，並在深交所注冊生效。

随即，華潤置地啟動了另一次證券化的探索。

根據北京産權交易所公告，華潤置地（沈陽）有限公司100%股權計劃自11月28日至12月25日挂牌轉讓，底價39.15億元。此次産權轉讓事項，已于11月24日獲得華潤置地有限公司董事會批準。

觀點新媒體查詢，標的公司華潤置地（沈陽）有限公司開發過的項目包括位于華潤鐵西中心，後者涵蓋住宅、寫字樓、商業街及萬象匯購物中心等業态。其中，鐵西萬象匯自2015年開業，是國内代表性的區域型購物中心項目之一。

而華潤置地通過股權轉讓方式籌備發行資産證券化産品已有先例。

最大萬象匯

今年4月，華潤置地（太原）有限公司100%股權挂牌轉讓，兩個月後以華潤太原萬象城為基礎資産的“中信證券-華潤置地消費基礎設施資産支持專項計劃1期”成功發行，拟募資80億元，首期43.58億元。

基于這樣的情況，外界很容易将如今華潤置地（沈陽）有限公司的股權轉讓動态與證券化聯繫到一起。

華潤置地也向觀點新媒體證實，該挂牌轉讓行為是發行類REITs産品的必要交易安排，後續拟于12月發行以沈陽鐵西萬象匯為基礎資産的類REITs資産證券化産品。

在華潤置地的商業版圖中，沈陽市場已開業項目包括沈陽萬象城（2011年）、鐵西萬象匯（2015年）、長白萬象匯（2020年）、皇姑萬象匯（2022年），以及即将于今年12月開業的三台子萬象匯。

其中鐵西萬象匯總建築面積25.57萬平方米（含停車場11.22萬平方米），幾乎是截至今年6月底華潤置地在營的最大體量萬象匯項目。其他地區的萬象匯體量多在8-15萬平方米，較大的諸如山東淄博萬象匯（25.07萬平方米）、煙台萬象匯（18.94萬平方米）。

第三方披露數據顯示，截至10月上旬，鐵西萬象匯年内累計銷售額同比增幅達38%，日均客流量同比增幅60%，暑期檔單日客流突破7.5萬人。

但一個事實卻不容忽視：2022年4月，華潤置地實際上已經以沈陽鐵西萬象匯為基礎資産完成發行一筆CMBS，募資21億元，起息日期為2022年4月29日，期限為3+3+3+3+3+3年，利率3.30%。

在距離上述CMBS發行僅一年半之後，華潤置地披露再次計劃通過沈陽鐵西萬象匯發行類REITs的消息，由此便牽引出一繫列問題——

華潤為何要中途轉戰其他證券化市場？類REITs相較于CMBS有何吸引力？以及技術層面如何實現不同産品的轉換？

CMBS亦即商業房地産抵押貸款資産支持證券，觀點指數曾在報告中提及，這種融資産品本質上是抵押貸款證券化，能在不讓渡項目控制權的情況下改善公司現金流。相比傳統的一些經營貸，或者如果不想在失去控制權的情況下引入投資者，CMBS的融資抵押率在50%-60%，最高能做到70%。

類REITs則是基于資産支持專項計劃（ABS），以非公開方式向合格投資者募集資金，通過SPV投資于不動産資産，是資産證券化和REITs有機結合的一種金融産品。

與CMBS最本質的區别在于，類REITs基礎資産所有權需進行變更。

證券化路線

在抵押率方面，類REITs一般不超過90%。以沈陽鐵西萬象匯為例，去年該只CMBS募資21億元，按50%-60%抵押率推算，其估值約為35-42億元，與華潤置地（沈陽）有限公司的挂牌底價39.15億元接近；若改為發行類REITs，可募資額度約為31.5-37.8億元。

一位券商人士對觀點新媒體表達看法稱，類REITs産品的優點主要就是抵押率更高，或者可以實現項目出表。

至于轉換證券化産品方面，觀點新媒體了解到，沈陽鐵西萬象匯CMBS在發行一年後具有提前贖回權，因此華潤置地或将于近期贖回該筆CMBS，並重新發行類REITs。

有類似操作的企業還包括中國金茂。

金茂曾于2021年1月以長沙金茂覽秀城及青島金茂灣為基礎資産發行ABS，募資規模11.18億元，今年8月卻提前終止並注銷，並在10月26日重新分拆長沙覽秀城發行消費基礎設施REITs。

無論是金茂還是華潤，它們對資産證券化态度的轉變都發生在今年證監會将商業不動産納入REITs試點之後，存量盤活迎來了一個新時期，尋求更便利融資渠道也被提上日程。

華潤置地最新回應，随着消費基礎設施公募REITs的政策落地，類REITs也成為打造多層次REITs市場的重要一環，“華潤置地将借助優質商業物業優勢，開展Pre-REITs→類REITs→公募REITs的多層次REITs業務，助力公司大資管戰略方向。”

數據顯示，2022年至今，華潤置地已經注冊160億元類REITs發行額度，並以杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城、太原萬象城為基礎資産，累計發行4單合計115億元的類REITs産品。

打包沈陽鐵西萬象匯發行類REITs後（以39.15億元估算），發行額度将所剩無幾。

除此以外，據觀點新媒體不完全統計，過去三年華潤置地還以成都萬象城、深圳羅湖華潤大廈、重慶萬象城、北京華潤大廈、石家莊萬象城為基礎資産，發行了大約160億元CMBS。目前尚未知悉，華潤是否還會考慮将其他符合條件的項目發行CMBS。

比CMBS、類REITs更具想象力的是公募REITs，目前華潤置地以青島萬象城為基礎資産發行消費基礎設施REITs，募資額接近70億元，創首批試點項目募資紀錄。

與之伴随的是一個新平台“華潤商業資産”的浮現，它于今年6月9日才成立，核心管理團隊過往除了上文提及的青島萬象城、北京清河萬象匯、太原萬象城，還包括鄭州、青島、淄博、石家莊、濟南等13個項目運營經驗，總建面199.24萬平方米。

這意味着，還有更多項目都有可能被華潤納入證券化的範疇當中。