試水Pre-REITs 綠地香港與高和資本的存量第一步

觀點網 綠地香港走出了公募REITs的第一步。

11月30日，綠地香港與高和資本在上海簽訂租賃住房Pre-REITs合作協議，共同成立了Pre-REITs基金，打造公募REITs平台。

據悉，綠地香港與高和資本共同以綠地香港菁舍教育園區公寓為REITs首發資産，雙方通過成立Pre-REITs基金，為後期公募REITs的發行建立基礎，共同打造以租賃住房為依托的資管平台。

“綠地方面應該是想發展長租公寓、租賃市場業務，但也應該是想借助高和資本進行業務的轉型。”在業内人士看來，綠地香港此時選擇成立Pre-REITs基金，可達成多元目標。

邁向公募REITs

Pre-REITs基金的設立對于綠地及綠地香港而言更像是未來駛入公募REITs航道的一次試水。

對于綠地旗下具有發行公募REITs潛力的標的資産而言，Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資産運營過程，後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。

理論上而言，Pre-REITs既可用于投資新建項目，也可以收購現有的項目進行改造升級。

我國公募REITs市場已經日漸火熱，Pre-REITs動态也不少。截至22年末，國内基礎設施Pre-REITs市場破萬億人民币。對于國内發行人來說，Pre-REITs基金的出現同樣有助于提升旗下資産估值，但又比公募REITs來得劃算。

據了解，發行公募REITs過程中産生的費用是部分企業先選擇Pre-REITs的重要原因：目前資産成熟度不夠，或者規模尚打不到公募REITs門檻；公募REITs對資金用途限制較為嚴格；公募REITs的周期較長，費用較高。而Pre-REITs可承擔孵化和準備的作用，也可以快速實現資産盤活。

另一方面，部分原本就想進入公募REITs市場的投資者會提前布局，如此可以獲得更好的價格。Pre-REITs公募REITs的前奏。

“在策略上講，兩者是應該是互相促進，互相補充的。”高和資本執行合夥人周以升向觀點新媒體解釋了兩者的關繫：“相信監管層已經注意Pre-REITs與公募REITs之間銜接的重要性。”

暫且不對外界定義下結論，先來關注Pre-REITs基金适配哪些類型的資産：根據發改委所發布的“985号文”，交通基礎設施、能源基礎設施、新型基礎設施等類型都在公募REITs申請範圍内。

這些資産類别都有希望發起Pre-REITs基金，這也間接解釋了綠地香港為何會率先将租賃住房項目推上Pre-REITs舞台。

“選擇租賃住宅保障房作為底層資産，一是中國特色金融體繫的本色就是要求‘金融服務于實體經濟’；二從資産的類别來講，保租房這類資産面相最基本的居住需求，租金比較穩定，未來我們也比較看好。”周以升透露了此次底層資産選擇的原因。

作為綠地香港開展租賃住房業務的經營主體，“菁舍”項目自2019年展開擴張布局，首家店就落在上海浦東新區，目前擁有在線團購、線下新零售、共享健身、菁舍家服四項業務主線，主要布局長三角和珠三角一線城市。

與此前潮起潮落的長租公寓企業不同，綠地香港菁舍總規模並不算大，開業初期擴張城市主要集中在上海及南京，彼時趕上了人才公寓需求上升的時代。2021年12月，位于寶山的項目成為當地的人才公寓，合計300套房源完成出租。

南京項目則位于高科園區，地理位置優越，總體量超400套，周邊覆蓋衆多商業配套，可滿足各類人才的居住需求。

“未來菁舍品牌将主攻一線及新一線城市，布局集中于上海、北京、廣州、深圳等地。”在綠地香港2023年半年報的公告中，菁舍選擇将腳步邁向更多城市。

8月29日，菁舍簽約了位于廣州黃埔黃陂的新建人才公寓項目；這也是廣州人和項目後的第二宗租賃住宅項目。

選擇黃陂的原因或許與周邊網易、小鵬汽車等大廠總部聚集、居住需求密集相關；另在杭州，菁舍位于蕭山經開區的項目也完成開業，總房源約合500間。

綠地的存量轉型

在綠地香港的計劃中，Pre-REITs基金的建立為公司旗下大宗資産打開了資本市場的連接通道。在公告中表示，将借助REITs平台創新業務模式，通過資源整合提供更多服務。

尋求新業務模式背後，與綠地早在2016年就打開的REITs起點息息相關。

2016年3月，綠地集團與荣耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地産投資信托REITs，拟在新加坡證交所主闆上市。

該信托計劃向綠地收購19家位于中國境内的酒店物業，總計價值約為人民币210億元。其中，第一批投資組合将包括位于上海、南京、濟南、西安、鄭州、揚州的六家酒店。

據悉，綠地将在這筆REITs中認購不低于30%份額，並将繼續參與對酒店的管理，亦有計劃收購綠地在其他國家開發的酒店物業。

協議簽署後是漫長的等待期，直到2021年才迎來新進展，這只酒旅REIT終于獲得批準，拟于2022年5-6月間在新交所上市。

從首次提出要将旗下19家酒店物業打包以REITs形式上市至今，綠地集團在新加坡市場輾轉五年。酒店REITs的成功獲批，一方面拓寬了綠地在REITs領域的嘗試範圍，另一方面又扣緊了其輕資産發展路線。

但新加坡之行似乎讓綠地更加謹慎，就在市場開始期待這家房企在REITs領域的更大動作時，卻轉變了畫風。

2022年12月，有投資者問及綠地控股是否有符合發行REITs的項目後，回答是“公司暫無相關發行計劃”。

“差不多兩個月前，綠地香港和我們開始商讨Pre-REITs的事情，那時候就定下了以保租房作為項目底層資産。”周以升表示，Pre-REITs可以有效促進綠地香港的戰略轉型，這充分體現了不動産私募投資基金作為三支箭的重要組成部分，有助于促進房企轉型，有助于構建房地産行業新發展模式。

他還向觀點新媒體透露，由于專注于不動産投資14年，高和對不動産金融的理解，以及在主動管理權益投資方面的豐富經驗逐步獲得了行業的認可，除了綠地香港之外，還有其他企業在與高和資本洽談Pre-REITs的事項，涉及資産包括社區商業及購物中心等。

市場間想要通過Pre-REITs進行業務拓展的企業不只綠地一家，但論尋求“創新轉型”，綠地算是近幾年動作較多的一家企業了。

2022年4月，綠地斥資260萬元從海外買入了NFT數字“猿猴”藏品，彼時公告中，綠地甚至對數字藏品的序号作出了詳細解讀：(8)諧音“把”，(30)代表綠地集團成立30周年，(2)則意指以此作為綠地二次創業的起點。

不久之後，綠地又打起了虛拟資産交易牌照的生意。2023年5月，綠地控股子公司于香港申請虛拟資産交易牌照，将在香港成立一家專門從事虛拟資産交易新公司，並申請牌照。

看起來，綠地一直在尋求業務轉型方面的新方向，Pre-REITs基金則是當下更為實際的策略。