解局 | 再還20億港元 龍湖臨期債務還有多少？

觀點網 龍湖集團還債有着明顯的特點，那就是“提前償還”，此類操作在近一年多屢次出現。

最近一次是11月下旬，龍湖集團提前償還了約20億港元于2024年1月2日到期的銀團貸款。12月8日消息同時指出，該銀團貸款總額153億港元，剩余約20億港元的余額将于12月提前償還。

據觀點新媒體了解，龍湖集團早在去年10月份就已啟動該銀團貸款的提前償還，彼時兩次提前償還總額達85.5億港元，算上今年5月、6月、11月的相同舉措,已對上述銀團貸款完成了至少5次提前償還。

很明顯，龍湖将兌現中期業績會上關于“提前還明年到期的海外銀團貸款”的承諾。

除此以外，該企業還曾在今年7-8月份提前償還了84億元境内債。據此粗略計算，龍湖集團中報上的“一年内到期債務370.4億元人民币”将降低至少近150億元。

對此，首席财務官趙轶就曾透露：“（龍湖）今年會逐步償還明年到期的銀團，已經按部就班償還，今年年底會呈現出明年到期債務只有230億左右。”

似乎無論外界如何紛擾，龍湖集團都在按着自己的既定計劃在有序推進，這或許也是其得以在動蕩江湖中“穩坐”至今的原因。

提前清還153億港元銀團貸

據12月8日消息，龍湖集團将于本月内提前償還153億港元銀團貸款剩余約20億港元。

提前還債對于大多數房企來說是難以奢望的，也正因此，消息一出市場無不振奮。但僅就龍湖集團而言，這只是提前預告過的常規操作而已。

觀點新媒體了解，早在去年四季度開始，龍湖就已拉開了提前還債的序幕。

其中，2022年10月31日及11月1日，龍湖集團接連提前償還2023年到期的部份銀團貸款51億港元、34.5億港元，兩次償還總額達85.5億港元。

至2023年，龍湖曾透露已提前預設了72億港元還債款項，以避免後續的風險和壓力，對應的正好是153億港元剩余部分金額。

首席财務官趙轶曾在中期業績會上透露：“公司短債占比11%，龍湖提前還了很多債券……今年會逐步償還明年到期的銀團。”與此同時，市場分别在5月、6月傳出龍湖集團提前償還該銀團貸款的消息，至最新的11月償還20億港元。

随着12月份提前償還最後20億港元銀團貸款，于明年1月到期的153億港元銀團貸款也将清零。

對于境外債券，趙轶認為，海外美元目前在整個市場關口是關閉，債券波動很大，2027年龍湖才有到期的美元債，窗口期是非常主動和安全的。

其表示，境外銀團是銀行為主導，整體策略還得多借得少。

事實上，除了提前償還銀團貸款外，龍湖集團還對美元債和境内公司債進行多次提前償還。

如去年7月宣布提前償還4.5億美元本金及利息，息票率3.875%。同年11月，龍湖集團提前贖回于2023年到期的3億美元優先票據，票面利率為3.9%。

今年7月龍湖提前償還共計41.9億元公司債，8月提前償還共計41.8億元公司債，5次兌付合計規模達到83.7億元。

粗略計算，今年提前償還債務總額至少達到150億元。龍湖集團2023年中報顯示，“一年内到期債務為人民币370.4億元，占總債務比例為17.9%”，據此，年底剩余的短債約為220億元。

對此，在8月份的中期業績會上，趙轶也有過提示：“今年的債務壓力已經完全過去了，只有1.19億在11月償還，今年會逐步償還明年到期的銀團，已經按部就班償還，今年年底會呈現出明年到期債務只有230億左右，其中110億元為境内債券（包括回售權），120億元為開發貸，公司有充分資源償還。”

随着債務的提前償還，龍湖集團中期時綜合借貸2070.9億元也将降至約1920億元，短債占總債務比例也由17.9%降至約11%出頭。

龍湖集團中報顯示，中期在手現金為724.3億元，淨負債率（負債淨額除以權益總額）為57.2%，剔除預收款後的資産負債率為61.9%。另外，現金短債比為1.96倍，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債比為1.27倍。

很顯然，龍湖的現金流保持健康，也因此除了可以發行“中債增”債券外，目前還是“50白名單”中的熱門企業。

“保持良好的債務結構”

市場對于龍湖提前還債的反應，說明目前債務依然是大家最關注的内容，也是大多企業求而不得的資源。

對于提前還債，市場主要有兩種聲音，大多認為提前還債釋放的是企業資金充裕的信号，而個别聲音認為提前還債将加重企業資金壓力，個别爆雷企業即為此類例子。

但細看龍湖一年多來的“提前還債”舉措，並非短期的被迫行為，而是長期的主動作為，這或許也是其釋放“信心”的主要依據。

正面聲音認為，根據市場和企業的資金需求來決定是否提前償還債券，提前還債可以提高企業的靈活性，減少企業的融資成本，提高企業的資金利用效率。

其實關于龍湖集團對于債務管控的看重早有不少報道，而且為其提供穩定收入的商業地産也是獲取融資支持的重要一環。

關于龍湖的經營性物業貸，趙轶8月份介紹：“公司有76個已開業天街，還有30個未來持續做，未來還有40多個天街持續開出來，（經營性物業貸）可以做接近900億元，今年半年只有400億元，明年新增400億元經營性物業貸是非常輕松的，整體壓力沒有那麼大。”

他還補充道：“每年還200多億短期債務，經營性現金為正，還有開發貸，加上回款，回款效率也很高。”這其中銀行為主要融資渠道。

“銀行端是融資的主力，截至半年銀行融資占比為55%，物業貸整個賬期很長，成本很低。”

觀點新媒體查閱2023年中報數據，于報告期末，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，在手現金為人民币724.3億元。淨負債率（負債淨額除以權益總額）為57.2%，剔除預收款後的資産負債率為61.9%。

綜合借貸中，約678.4億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（視乎貸款期而定）計息，其余借貸則按浮動利率計息。截至年中，固定利率債務占總債務的比例為33%。平均借貸成本為年利率4.26%，平均貸款年限為7.19年。非抵押債務占總債務比例為67.6%。

除了用一繫列數據證明“财務健康”外，龍湖集團董事會主席陳序平還表示，公司不再增加有息負債，同時将優化債務結構，降低外債比例，增加債務賬期，年底公司外債占比将低于20%。

趙轶則提出，保證優秀的債務結構要控制短債占比，保持在10%以内，目前龍湖集團的短債占比是11%；到明年，公司到期的債務約200億元，到期的外币債務幾乎為0。

“我們非常有信心在大的政策環境下和監管層密切合作，依據良好的信用保持良好的債務結構，赢得未來。”這樣的表态聽起來很“套話”，但或許也是龍湖得以平穩過渡的财務原則。

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