香港傳真 | 港式合作社重建計劃 信置&招商抄底九龍城“老公房”

觀點網 12月14日，香港市區重建局公布，經過公開招標後，決定與由信和置業、招商局置地組成的财團-金威朗有限公司，合作發展九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目，投標金額19.34億港元。

該項目位于馬頭涌道51至77号(單數)、盛德街12至34号(雙數)、及馬頭角道2至4A号(雙數)，是香港市建局兩個公務員建屋合作社樓宇重建試點項目之一。項目占地面積約4.6萬方呎，最高可建樓面面積約41.5萬方呎，日後提供約640夥住宅。

信和置業與招商局置地再度聯手，這次選擇了一個並無先例的重建項目。

港式“老公房”

資料顯示，馬頭涌本為河涌，涌水由何文田沿老龍坑貫通馬頭圍村，于九龍灣出海。上世紀初啟德機場興建後水源被截，馬頭涌村亦填成馬路，故名馬頭涌道。

馬頭角、馬頭圍、馬頭涌，都屬于香港18區里九龍城區下轄的土瓜灣，與尖沙咀、銅鑼灣的商業氣息相比，土瓜灣、新蒲崗等工業舊區遺留着港島的另一面。

這里有11條内街和兩條大街圍成的馬頭角十三街，是一片建于上世紀50年代的唐樓群，外牆在2010年被重新塗上不同顔色，現已成為拍攝勝地。

在馬頭角道63号，還有一片瓦頂紅磚平房，前身為建于1908年的牛只屠宰中心，在1998年停業後改造為牛棚藝術村，已進駐二十多個藝術團體。

如今，由信和置業、招商局置地聯手摘得的馬頭涌項目，屬于香港重建公務員建屋合作社樓宇試點項目之一，亦是演變的一部分。

公務員建屋合作社計劃始于1952年，主要目的是為公務員及其家屬提供居所，由政府以特惠價格批出土地，一般是當時市價三分之一，讓合資格公務員以結社形式興建房屋。合作社擁有土地及樓宇業權，並承擔管理及維修等責任；社員根據分契占用有關單位，但並不擁有單位業權。

随着這一形式于八十年代終止，全港留下了238個合作社和相應兩百多棟樓宇。

在2013年7月的立法會發展事務委員會會議上，多個合作社代表提出希望早日重建樓宇，尤其是那些缺乏升降機等設施的舊樓，立法會促請政府立即展開重建，並得到時任發展局局長陳茂波回應。

到了2018年，港府施政報告推出土地共享先導計劃，當中提及市建局統籌重建公務員合作社樓宇，物色一至兩個适合作高密度發展的地段作試點，

2020年5月，市建局終于在九龍啟動兩個重建試點項目，分别為盛德街/馬頭涌道發展項目，以及靠背壟道/浙江街發展計劃；其中，盛德街/馬頭涌項目因規劃内容較簡單，進度相對較快。

相對于一般舊樓的收購工作，合作社樓宇重建試點項目的業權收購工作更為復雜，首先需要社員向政府繳付土地補價，取回合作社樓宇業權，解散合作社後才能自由交易。

另根據私人樓宇重建項目相關政策，每個受重建影響的自住業主，除了獲得現金補償外，還可以選購一個在啟德煥然壹居（市建局首個自行發展的住宅項目）或原址“樓換樓”項目的單位。

因此，作為合作開發商金威朗公司須在項目内預留三個位于低層的住宅單位，予市建局推行原址“樓換樓”計劃；考慮預留單位所涉建築支出及所占樓面面積，市建局評估項目的樓面地價為每平方呎4694港元。

香港市建局行政長官韋志成曾表示“重建合作社樓宇對社會的意義重大”。而根據中原測量師行數據，香港85幅合作社用地較有重建潛力，主要位于土瓜灣、西灣河、跑馬地及深水埗等，最多提供約250萬平方呎額外樓面面積，假設每個重建後單位的實用面積為400平方呎，可額外提供約6000個單位。

從改造模式來看，香港公務員合作社樓宇重建和内地“老公房”舊改頗有相似之處，又不盡相同。

抱團探底

作為香港重建合作社樓宇的“頭啖湯”，盛德街/馬頭涌對各路發展商都意味着誘惑與挑戰。

早在意向階段，該項目就接獲32份意向書，鷹君、中國海外發展及華懋均有遞交。到了11月16日截標，項目共收到6份標書，包括來自新世界發展、會德豐、信和置業、嘉華國際以及2名不知名發展商。

其中，嘉華國際香港地産發展及租務總監尹紫薇指出，項目屬于市區地及鄰近港鐵站，出價會視乎市況，她亦認為樓價後市會平衡發展。

新世界(物業)總經理盧子豪則表示，該地皮擁有約41萬呎的發展空間，加上位于市區，他認為具有一定吸引力，公屋重建等不同因素将反映于出價上。

競逐之下，項目最終花落新加坡豪門黃氏家族掌管的信和置業，以及央企招商局置地，回顧雙方在港合作，這次聯手也是順理成章。

在2019、2020年和2022年，招商局置地就與信置有過三次合作，前兩次均為日出康城項目，2022年10月，則是信置與招商局置地合組公司以23.88億港元競得土瓜灣項目。

就在今年9月13日，新财團金得誠有限公司以53.5億港元競得香港九龍啟德地皮，每呎5392港元。

金得誠同樣由信置牽頭，只是沒有帶上招商局置地，母公司股東包括信和置業、中國海外發展、鷹君集團及華人置業。

當時市場預估，在融資成本偏高情況下，各家分攤的投資，加上融資成本等，可以控制在20多億港元左右。

市場此前對該地皮估值約45億至59.5億港元，折合每呎樓面地價約4500-6000港元，最終成交價符合市場預期，但相較2022年11月長實中標臨近地皮每呎6138港元的地面樓價，則低約12%，且創區内地皮10年新低。

值得一提的是，盛德街/馬頭涌項目和上述啟德地塊均鄰近港鐵宋皇台站，前者地皮估值約24.1億至29.04億港元，樓面呎價約5808港元至7000港元，最後4694港元的呎價已顯著低于市場預期。

地價連續探底，信和置業和招商局置地也迎來了第四次合作。

據投資者轉述，今年8月份的股東會上，招商局置地總經理黃競源曾表示，香港目前可以看到賣樓比較困難，需要有一定的價錢降幅才可以吸引買家，但假如從投資角度去看，是可以用一個比較低的價錢買到新的地塊，所以公司會積極考慮，謹慎參與，也在與港企溝通。

本月初，戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢指出，香港今年樓價累跌4%，預計全年一手及二手住宅成交宗數約4.3萬宗，按年再少5%，料屬有統計以來新低；受息口高企及股市向下等因素拖累，明年上半年樓價将持續調整，最多下跌5%。

12月13日，利嘉閣地産總裁廖偉強則指出，息口正趨向見頂，2024年香港樓市于年初觸底後有望拗腰，實現量價齊彈，中小型和豪宅物業價格都有8%的上升空間。

“最冷一天”難以确定，報團取暖又一次成為了妥善選擇。

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