蘇甯環球終止定增 那些遲遲拿不到“第三支箭”的房企們

觀點網 房地産“第三支箭”政策出台至今已一年有余，原意是恢復涉房上市公司再融資等渠道，進一步注入流動性，但在各種因素影響下落地效果仍有待觀察。

12月14日，蘇甯環球發布公告稱，鑒于公司募投項目北外灘水城二十街區（濱江雅園）項目已通過自籌資金順利建設實施，且非公開發行股票事項授權期即将屆滿，同時公司綜合考慮資本市場環境等因素並結合公司經營發展實際需求，經審慎研究，公司決定終止不超過28億元非公開發行A股股票事項。

自12月以來，多家房企陸續披露定增事項的最新情況，但進度不一。包括未拿到證監會批條的蘇甯環球、三湘印象選擇終止，已拿到批條的大名城、中交地産則選擇繼續等待機會發行。

而在觀點新媒體統計的31家A股涉房上市公司中，完成定增的主要有招商蛇口、華發股份、陸家嘴，另有包括上述大名城、中交地産在内4家企業獲得批條但仍未發行；剩余部分不是未獲得反饋或終止，便是停留在修訂發行方案的階段。

在11月央行、金融監管局、證監會召開的金融機構座談會上，“三支箭”政策曾再次被提及。其中對于“第三支箭”，座談會提及，支持房企通過資本市場合理股權融資。至于支持力度如何，監管部門依然需要進一步出台細則。

蘇甯環球資金需求

作為蘇甯繫旗下房地産上市平台，蘇甯環球受經濟下行壓力、房地産調控以及疫情等影響同樣明顯。

2020-2022年，蘇甯環球錄得營收44.18億元、29.90億元及22.39億元，同比增幅分别為12.57%、-32.31%、-25.12%，房地産占大部分比例。其中考慮到房地産從開發到結轉的周期，2020年收入增加主要還是更早之前的銷售貢獻導致。

觀點新媒體統計，疫情三年蘇甯環球的預售（銷售）金額分别為14.95億元、20.65億元、15.36億元，相比之下，2019年同期為19.28億元。

自2020年起，蘇甯環球的收入結構逐漸增加建築業、酒店業及其他、文化創意業、其他業務，至2022年凝練為混凝土、酒店業、文化業、醫美及生物醫藥、其他。發展勢頭最好的是醫美業務，蘇甯環球最早于2016年就與大股東蘇甯環球集團出資設立50億元醫美産業基金，此後通過收並購、優化整頓等，在國内近10個城市布局醫美醫院及診所等。

2022年，醫美及生物醫藥貢獻收入1.93億元，同比增長9.54%，是蘇甯環球唯一實現正增長的業務。但從收入規模看，這年該公司房地産收入仍占18.86億元，相當于總收入的84.22%，反映多年的轉型仍未能挑起“第二增長曲線”的重任。

今年上半年，蘇甯環球收入僅錄得10.33億元，同比繼續下降8.76%，歸母淨利潤3.02億元，同比下降7.94%；至三季度末，收入及歸母淨利潤分别錄得14.65億元、3.83億元，跌幅分别擴大至19.07%、22.16%。

在這樣的業績下行趨勢下，去年12月30日，蘇甯環球宣布拟向不超過35名特定投資者發行不超過9.10億股，募集資金總額不超過28億元。扣除發行費用後，募資計劃投資位于南京的天華矽谷莊園三區（荣錦瑞府）、北外灘水城二十街區（濱江雅園）以及補充流動資金。

觀點新媒體了解，北外灘水城二十街區項目計容建面26.09萬平方米，今年上半年預售2.85萬平方米；至6月底累計預售14.87萬平方米，並已全部結轉完畢。天華矽谷莊園三區建面則僅有4.10萬平方米，累計預售面積占2.93萬平方米。

按照計劃，為上述項目進行股權再融資，無疑将使蘇甯環球總資産及淨資産規模較大規模增加，對應的資産負債率有所下降，進而實現資産結構優化、财務狀況改善等。加上有部分資金用于補充流動資金，上市公司的流動性和償債能力也相應增強。

而今年蘇甯環球的再融資事項陷入了沉寂狀态。在其他一些房企陸續披露進度時，該公司始終未發布公告。

至12月14日，蘇甯環球公告提及，公司實際上並未向深交所、證監會提交相關申請材料。該公司同時提及幾方面原因，包括北外灘水城二十區項目已通過自籌資金順利建設實施（原計劃定增投入5億元），非公開發行股票事項即将屆滿，以及考慮資本市場環境等因素及公司經營發展實際需求等，最終決定予以終止。

數據顯示，截至三季末，蘇甯環球僅有貨币資金5.50億元，分别較上半年、2022年末減少46.39%、49.47%；對應短期借款、一年内到期的非流動負債合計8.57億元，持有現金並不足以覆蓋即期債務。唯一令投資者感到寬慰的是，該公司經營活動産生的現金流淨額約達8.16億元，高于去年底7.94億元。

“第三支箭”惠及面

2022年11月28日，中國證監會宣布，恢復涉房上市公司並購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。這被稱為融資“第三支箭”，它的出台也象征着A股被叫停10余年的股權融資重新向房企開放。

此後半年内，A股數十家房企紛紛披露定增的計劃，其中不乏國央企如招商蛇口、保利發展、中華企業、格力地産、華發股份、陸家嘴、嘉凱城等，混改企業如萬科、綠地控股，以及民營企業如蘇甯環球、三湘印象、新城控股等。

甚至一些面臨較高債務風險的民企，包括金科股份、華夏幸福、荣盛發展、新湖中寶、世茂股份、冠城大通等，也加入了定增的行列。包括綠地控股在内，今年也出現過美元債展期的情況，而展期通常也被視為“技術性違約”。

從此後的進度看，上述較高風險企業與蘇甯環球一樣，並未推進到向交易所乃至證監會提交申請材料的階段，而是一直停留在“籌劃”定增的公告層面。除此以外，包括迪馬股份、新黃浦、嘉凱城在内的企業雖然披露了定增預案，但後續也鮮有進展披露。

其次是一些中小型國央企背景的房企，諸如北新路橋、渝開發、中華企業、天地源等，今年5-9月陸續獲得所隸屬國資委的同意，此後同樣鮮有進度披露。

在這期間，格力地産于5月底宣布中止審核與珠海免稅的重組以及發行股份募集配套資金事項，包括拟以對價89.78億元收購珠免（增發部分方式支付76.31億元），募集配套資金不超70億元。萬科則于8月底宣布，由于A股股價處于低位，公司終止150億元定增計劃。

除此以外，還有5家房企諸如中南建設、廈門國貿、新城控股、建發股份、荣盛發展，雖然已提交預案，但都面臨着交易所問詢及修訂方案的需要，進度也較為緩慢。

實際上，觀點新媒體統計的31家房企當中，僅有保利發展、福星股份、中交地産、大名城、陸家嘴、華發股份、招商蛇口共7家房企獲得證監會同意注冊其定增方案；外高橋、京能置業則獲得上交所審核通過，尚需證監會放行。

其中至今已完成發行股份的有華發股份、陸家嘴、招商蛇口，募資總額接近204億元。融資規模最大的是招商蛇口，該公司于10月16日宣布完成發行股份購買資産並募資配套資金，新增股份7.20億股，每股定價11.81元，募資總額85億元。

其余已拿到證監會批條的企業，由于市場因素並未選擇直接發行股票，如今一年授權期已屆滿或即将屆滿，只能被動再延期一年。保利發展解釋，受房地産市場及證券市場持續走弱的影響，公司股價跌破每股淨資産，不具備發行條件。

中交地産11月7日強調，公司自6月6日深交所上市審核中心審核通過之日至今，2023年上半年業績變動不存在影響本次發行上市及對投資者做出投資決策有重大影響的事項，無需重新提交深交所上市審核中心審核，仍符合發行上市的條件。

不難看出，“第三支箭”發出一年以來，獲得證監會同意定增的基本是國央企為主的房企，已暴露債務風險的企業由于信用體繫坍塌，已基本喪失了股權融資的可能。其他未爆雷的房企，監管層在審批時也保持了審慎态度，因此進度也較慢。

這說明房企要重新打通股權融資渠道，需面臨極大的挑戰，監管層需要出台更多針對性的政策，在防範企業風險擴大的同時，又能滿足其合理融資需求。

政策端也在逐漸優化，比如今年8月27日，證監會表示充分考慮當前市場形勢，完善一二級市場逆周期調節機制，圍繞合理把握IPO、再融資節奏，其中，房地産上市公司再融資不受破發、破淨和虧損限制。

11月中旬，央行、國家金管局、證監會在召開的金融機構座談會上強調，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，對正常經營的房地産企業不惜貸、抽貸、斷貸。同時，支持房地産企業通過資本市場合理股權融資。