毛大慶失落經年 優客工場武漢新世界擴租里的失速

觀點網 近期，優客工場與新世界中國攜手打造的全新升級定制辦公産品--武漢新世界國貿·優客工場40F新社區正式開業。

新開業的辦公空間位于武漢新世界大廈40層,在原來36層的基礎上，40F将合作面積擴大至16000余平方米。

而在此之前，于2018年開業的36層辦公空間，面積僅有約2400平方米。

除了面積的顯著增長，優客工場表示，此次新開業的項目是其這段時間以來開展組織架構調整、戰略升級後投入運營的第一個叠代辦公服務項目，也是優客工場未來業務的樣闆。

目前，二期項目剛剛開業,預計12月内簽約率将達到85%以上。

武漢起點

過去一段時間，優客工場項目開業的消息並不少見，但在産品上的調整始終不多。

12月13日，優客工場與新世界中國地産舉辦戰略簽約儀式，。優客工場董事長毛大慶、新世界中國華中及華東區域總經理張燕等領導均出席了現場。

新世界大廈項目位于武漢金融核心CBD，目前租戶超50%為外事機構或外資企業。簽約落地的項目是優客工場戰略升級配合樓宇經濟3.0落地的首批産品。

新開業的40F新社區，将私密辦公空間、公共茶歇區、健身娛樂區、商務洽談區、大型會議區等版塊有機結合。

目前可提供包含標準化空間U SPACE，小型辦公空間U STUDIO，定制化空間U DESIGN的全品類多樣化線下辦公産品。已開放樓層36層為敏捷辦公空間，40層為130平方米至2300平方米的精裝辦公室及定制服務辦公室，耐克、諾基亞、開心麻花等企業已入駐。

同時，優客工場也強調新投入運營的場地是優客工場在這段時間以來開展組織架構調整、戰略升級後投入運營的第一個叠代辦公服務項目，表明公司戰略升級、組織架構優化已初見成效。

據披露，優客工場近段時間對高管團隊進行了調整。原首席風控官王子睿升任首席執行官，原上海大區總經理李曉東升任公司首席運營官。

在官方的表述中，首席執行官王子睿在擔任首席風控官期間深度把控公司各大區項目的經營狀況與風險，具有豐富的項目風險評估、處理經驗；首席運營官李曉東則有着豐富的連鎖經營及一線運營管理經驗，在擔任上海大區總經理期間，下轄的多個項目财務表現優異。

此外，優客工場對原有組織架構進行了重大調整，打破原有總部運營中心集中管理的多層級模式，簡化層級、充分授權，根據各大區的市場基礎和客戶需求因地制宜、充分發揮自主性和積極性。

如果說管理層的調整體現了優客工場對下一發展階段的核心考量，即風險控制與業務拓展並重，那麼組織架構的調整，或許能夠說明優客工場正縮減行政開支，尋求降本增效，也在重新衡量區域布局和更多的盈利機會。

李曉東表示：“本次發布的新産品線是優客工場在充分研究多年積累的運營數據後做出的重大調整，進一步提升了空間品質，适度擴展了軟性服務内容，客戶的積極反饋也證明了它是一次成功的更新升級。”

“未來我們在全國各地打造標杆項目的過程中，每一個項目都會有明确定位，務求符合當地經濟發展，符合企業需求，具備長久的生命力。”

其提到的軟性服務内容，或可歸結到“輕資産”業務之下。

由重向輕的戰略轉型，是優客工場創始人毛大慶于2020年4月提出。在彼時的優客工場五周年戰略發布會上，毛大慶宣布了“輕資産、重賦能”的戰略轉型部署。長遠來看，輕資産模式更具有規模效應，運營效率也更高。

2023年中期業績報告顯示，優客工場一直在發展輕資産模式，其提供空間設計和建造，以及管理服務。

但事實上，在短暫取得了成效後，優客工場近年的拓展卻有失速。

增長失速

根據計劃，輕資産模式下，優客工場主要輸出品牌服務，並提供空間設計、建造、以及管理服務，而物業主承擔大部分的前期投入。

截至2020年末，優客工場輕資産模式管理面積的占比為54%，對應管理面積為35.2萬平方米。其中，有大約18.03萬平方米的管理面積是于2020年内增加。這一成績已達成輕重配比約1：1的預期。

對于優客工場而言，對外輸出專業的管理能力和品牌服務，是一種更具成本效益的擴展方式。 未能預料的是，随後到來的疫情或多或少對優客工場的輕資産業務發展造成了影響。

今年以來，市場雖有恢復但仍顯不足。

觀點指數發布的《緩慢恢復 | 2023年11月商辦與辦公空間發展報告》顯示，今年以來，辦公空間行業負面消息頻出，樣本企業開店和擴張速度明顯放緩，企業活躍度出現大幅下降。究其原因，是在經濟放緩、重點城市辦公物業空置率持續攀升的環境下，企業難以獨善其身。

去年，優客工場全年營收6.607億元，同比減少37.52%，淨虧損3.225億元，同比收窄85.1%。輕資産模式的收入從2021年的6670萬元增長11.2%至2022年的7410萬元。

今年上半年，優客工場營業收入2.701億元，較上年同期減少9.15%；其中，輕資産模式的收入下降29%至2650萬元。期内淨虧損5167.6萬元，上年同期為虧損2.517億元；基本每股收益為-7.21元，上年同期為-52.42元。

整體而言，收入的減少主要由于關閉部分無利可圖的運營空間。優客工場輕資産模式下的空間從2020年12月31日的125個增加到2021年12月31日的165個，随後又減少至2022年12月31日的130個。

截至2023年6月30日，優客工場在輕資産模式下擁有85個辦公空間，管理面積約46.07萬平方米，占其總管理面積的86%。

數據顯示，工作空間會員服務收入同比下降56.1%。而營銷和品牌服務以及其他服務收入取得了57.8%、17.4%的增長，其中包括主要客戶的服務收入增加，以及室内設計和施工服務收入的增加。

2023年上半年，優客工場推出三個輕資産新空間，管理面積約3980平方米。

未來，優客工場計劃将重點放在擴大輕資産業務上，並以此作為其主要增長驅動力之一。其計劃通過增強在中國一線和新一線城市以及海外市場的擴張，占據領先地位。

與此同時，從管理層的最新表述來推斷，規模或許不再是唯一目標，打造標杆性和項目的可持續經營能力也将被更加重視。

李曉東表示：“未來我們在全國各地打造標杆項目的過程中，每一個項目都會有明确定位，務求符合當地經濟發展，符合企業需求，具備長久的生命力。”

另一方面，優客工場的市場風波也接連不斷。

今年9月就曾有優客工場位于深圳萬科星火區域的辦公室“跑路”傳聞，盡管毛大慶本人親自辟謠，市場對這家企業還是更多了幾分審慎。

在更早的5月，優客工場和毛大慶也因一宗國内涉外仲裁案被限制高消費。7月，因違反财産報告制度，優客工場創業投資有限公司及其持股的合作共創辦公服務有限公司被北京市第三中級人民法院列為失信被執行人，未履行金額為544萬余元及違約金。

截至2023年6月30日，優客工場所有運營空間的入住率為63%，成熟空間的入住率為57%。

盡管優客工場仍在城市布局和規模上踏步向前，面對供應增加、競争加劇的市場，如何發揮共享辦公優勢，解決空置率問題仍是一大考驗。

此次新産品線的落地能否為優客工場帶來多大程度的改善，還有待市場的進一步反饋。