第一只奧萊REITs 首創如願入場與底層資産猜想

觀點網 首批四單消費基礎設施公募REITs接連獲批之後，很快又迎來了“新夥伴”。

最新消息顯示，12月22日，華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金正式于上交所申報。

這是第一單以奧特萊斯作為底層資産的公募REITs。

對首創城發而言，如若此次成功發行消費REITs，無疑對于盤活旗下存量商業資産、提升商業項目的運用效率有着重要的意義。

不過，作為首單奧萊REITs，首創此番申報具有哪些借鑒作用？底層資産又是哪些？仍舊值得探讨。

底層資産猜想

首創城發搭上了消費REITs的“快車”。

最新消息顯示，12月22日，華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金正式于上交所申報。

從申報信息來看，上述消費REIT的發行人為北京首創商業管理有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃的名稱為首創奧特萊斯消費基礎設施資産支持專項計劃一期，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司。

目前，首創奧萊消費REIT的狀态為“已申報”，暫未獲得上交所的受理與反饋，且有關基金的招募說明書等亦暫未做出披露。

不過，從發行人首創商管開始探索，亦不難猜測本次首創消費REIT所涉及的底層資産。

據觀點新媒體了解，首創商管並非第一次出現在大衆視野當中。

早在今年7月10日晚間，首創钜大披露公告稱，拟以19.86億元價格出售旗下濟南及武漢奧特萊斯項目，兩個項目的買方股東均為首創商管。

也就是說，通過前述交易，可以明确的是，濟南及武漢奧特萊斯項目均已納入首創商管麾下，很有可能作為本次申報消費REIT的底層資産。

其中，濟南奧特萊斯項目于2019年1月開業，項目位于濟南市歷城區唐冶新區，總地盤面積約為11.49萬平方米，總建築面積約11.62萬平方米，項目擁有324間零售店，可租賃面積約5.16萬平方米，並有約1408個停車位。

因項目的規模之大，開業之初，濟南首創奧特萊斯便被冠上了“山東最大體量奧特萊斯”的光環。據當時的報道，開業前三天實現客流30萬人次，營業額5000萬元，創下了首創奧特萊斯全國最佳開業成績，開業首年則實現了近10億元的銷售額。

武漢奧特萊斯項目則于2018年4月開業，位于武漢東湖新技術開發區，處于光谷核心區，總建築面積9.5萬平方米，擁有292間零售店，可租賃面積約4.8萬平方米，有約1267個停車位。

數據顯示，目前武漢項目年銷售額同樣已經突破10億元，今年1月更是實現了1.5億元銷售額，創下開業以來單月新高。

底層資産的經營狀況很大程度影響着公募REITs項目的估值、市場情緒，從目前市場猜測的兩項資産來看，首創此番申報同樣是拿出了“壓箱底”的寶貝。

從财報數據顯示，首創在營奧特萊斯項目共計13個，覆蓋北京、重慶、杭州、濟南、武漢、鄭州、合肥、西安、南昌、昆明、南甯以及昆山、湖州等城市，後續公募REITs的擴募空間較大。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

合規性讨論

實際上，為籌謀消費REITs，首創城發早已是動作頻頻。

早在今年5月初，便有市場消息稱，北京恒盛華星投資管理有限公司發布奧特萊斯公募REITs項目财務顧問招標公告。通過股權透視發現，恒盛華星為首創钜大有限公司的全資子公司。

7月，首創钜大又将旗下兩個項目轉讓至首創商管名下。

不過，作為第一單以奧特萊斯作為底層資産的消費REITs，首創此次申報是否符合相關監管規定？又能否為行業提供借鑒意義。

據了解，早在監管層首次提出将公募REITs擴容至消費基礎設施項目之時，便厘定了範圍。

其一，政策原始權益人不能是住宅開發企業，但可以是房地産為主業的企業集團的子公司。

其二，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

資料顯示，此次的發行人首創商管成立于2023年6月14日，由首創城發全資持有，注冊資本為2億元，張生靓為法定代表人及董事、經理，曹和竹為董事長。

前者為濟南、武漢奧特萊斯的項目負責人，也是首創钜大戰略資本中心副總經理，後者則是首創城發集團商業管理部總經理。

不難猜測，這個剛剛成立的新平台是首創城發在推進公募REITs過程中，為滿足監管要求新設立的商業資産獨立平台。

其次，雖招募說明書暫未披露，但從此前交易情況來看，首創商業旗下擁有濟南、武漢兩個奧特萊斯項目，前者位于濟南唐冶新區，後者位于武漢光谷新區，均是當地近些年着重發展的城市新區，兩個項目的開業對于豐富當地業态，推動新區經濟繁荣有重要意義。

而且，從此前的界定來看，社區商業、購物中心、奧特萊斯等均屬于消費基礎設施的範疇，並且從近段時間市場接連冒頭的Pre-REITs基金來看，關注重點也集中在此類項目。

顯然，從原始權益人獨立性、項目的民生屬性來看，首創奧萊REIT符合監管層面的合規性。

但更重要的是，要發行公募REITs，意味着相關資産不得進行二次抵押。

為達成這一要求，早在今年6月28日，首創钜大公告稱，已決定在期限屆滿前(即2024年5月27日)提前終止中聯首創證券-首創钜大奧特萊斯二期資産支持專項計劃。

該資産支持專項計劃于2021年發行，規模不超過32.68億元，所設計資産包括南昌首創奧特萊斯、杭州首創奧特萊斯、合肥首創奧特萊斯以及濟南首創奧特萊斯。

顯然，首創将濟南奧特萊斯項目從資産支持專項計劃當中提前終止贖回，目的是裝入新平台首創商管當中。彼時便有不少觀點認為，首創此舉是為了發行消費基礎設施公募REITs。

籌謀半年多時間，如今靴子終于落地。