特寫 | 肖琴：潤城新産業的園區精細化運營之路

2023大灣區産業論壇·特寫 受經濟下行壓力及疫情等因素影響，辦公樓、産業園區關于退租及空置率走高的現象不斷被關注。行業不景氣帶來洗牌的挑戰，能堅守下去的企業，基本已開始發掘精細化運營的增長潛力。

在近期舉辦的2023大灣區産業論壇上，潤城新産業副總經理肖琴接受觀點新媒體采訪時談及了當下的發展形勢。她表示，宏觀經濟形勢的變化無論對潤城新産業還是其它産業園區運營商，多少都帶來了諸如園區出租率下滑等挑戰。

具體而言，部分園區企業由于經營不善，在降本增效的導向下選擇壓縮産業租賃空間，或者從高租金園區搬遷至低租金園區。另一種極端情況則是，園區企業經營不善瀕臨破産，進而完全退出這一領域。

肖琴表示，與周邊項目相比，潤城新産業旗下産業園區出租率下滑程度相對可控。這主要得益于潤城篩選的入駐企業較為優質，目前仍保持較好的發展态勢，園區本身也已匯聚上下遊相關企業。在産業集群效應下，園區和企業形成了良好的粘性。

而對于園區企業退租的情況，潤城新産業也采取了相應措施，包括打造與企業一對一溝通的運營人員團隊，運用信息化手段建立預警機制等，與企業保持互動與信任關繫，及時了解企業經營狀況、發展需求，主動幫助企業解決問題。

比如潤城新産業發現，越來越多中小企業不願意在裝修上面投入過多資源，于人力、資金層面都是額外的負擔。因此潤城在一些園區嘗試打造定制化的精裝産業空間，裝修費用通過五年甚至更長周期分期支付，分解一次性裝修成本壓力。

肖琴表示，這個過程實際上是從企業的角度出發，為它們提供"好服務"。而服務，本就是潤城新産業在打造"具備全國影響力的專業産業運營商"的路上，所形成的重要能力。

2021年，華潤置地與中城新産業共同投資設立華城新産業和潤城新産業，前者面向産業投資開發的"重資産"領域，後者則聚焦産業運營的"輕資産"賽道。其中潤城新産業主要深耕智慧、健康兩大領域，圍繞智慧城市、智能制造、生物醫藥、醫療器械四大産業方向，提供産業咨詢、開發建設、招商運營、資産管理等産業全流程服務。

作為行業專業人士，肖琴坦言，産業地産本身利潤空間特别薄，加上行業内玩家衆多，從投資開發角度看，如果打造不專業，成本控制不好，就很容易産生虧損。

她進而表示，産業運營同樣不簡單，專業壁壘較為明顯。比如在當前經濟形勢之下，産業招商已成為極具挑戰的一件事，既考驗運營商提供的産品是否符合客戶需求，也考驗運營服務相較于競争對手是否有差異化。

"對于潤城來講，我們一直定位做專業的産業運營商，因為標準化的園區大家都可以做，但專業園區其實是有附加值的。"以生物醫藥園區為例，它在産業空間載體的建設上會有特殊的要求，包括危廢排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類倉庫等，這類園區比標準化的産業園壁壘更高，租金議價能力也更強。

因此在潤城新産業看來，園區的招商運營是從産品設計開始的。"産業運營不是等交付以後才開始運營的，從産業的産品設計到産業的招商，就在為後端的産業運營做服務。産業運營是在前期的産業定位、産品設計的時候就要考慮到，後端的運營怎麼樣使用這樣一些空間。"

針對潤城新産業的招商經驗，肖琴總結了三點内容：一、在招商階段會直接跟産品研發中心進行聯動，在前置招商的過程中，會根據客戶的需求做一些客戶産品的定制；二、除了組建自有的招商團隊以外，還通過自主研發的數字化平台自建渠道整合平台"潤城通"APP。

此外，真正要招大商是離不開和政府互動的，潤城新産業打造的優企行平台，依托線上大數據平台與線下服務團隊聯動模式，使政府可以對接到更多的龍頭企業、大企業。

截至目前，潤城新産業在全國布局産業園區項目超過60個，招商運營産業面積超過300萬平方米，生态合作企業超過10萬家。産業園區項目立足大灣區、長三角，布局深圳、廣州、佛山、東莞、惠州等多個核心城市。